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BGH: Wohnungseigentümergemeinschaften dürfen Ansprüche aus alten Abrechnungen nicht neu begründen

Urteil des BGH vom 9.3.2012 - V ZR 147/11

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist in solchen Fällen wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklag­ten sind seit Mai 2006 je zur Hälfte Eigen­tü­mer einer Eigen­tums­woh­nung und eines Stell­plat­zes. Im Mai 2008 besch­loss die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft die Gesam­t­ab­rech­nung und die Ein­ze­la­b­rech­nun­gen für das Jahr 2007. Die Ein­ze­la­b­rech­nun­gen der Beklag­ten ent­hiel­ten unter der Bezeich­nung "Abrech­nung 2006" Rück­stände aus dem Jahr 2006 von rund 214 € für die Woh­nung und rund 500 € für den Stell­platz.

AG und LG gaben der auf Zah­lung die­ser Beträge gerich­te­ten Klage der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft statt. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH die Ent­schei­dun­gen der Vor­in­stan­zen auf und wies die Klage hin­sicht­lich der angeb­li­chen Zah­lungs­rück­stände ab.

Die Gründe:
Die Beklag­ten waren auf­grund des Beschlus­ses über die Jah­res­ab­rech­nung 2007 nicht verpf­lich­tet, die darin aus­ge­wie­se­nen Rück­stände für das Jahr 2006 zu zah­len.

Zu Unrecht hatte das LG ange­nom­men, die Ein­be­zie­hung von Vor­jah­res­rück­stän­den in eine Jah­res­ab­rech­nung stehe einem blo­ßen Abrech­nungs­feh­ler gleich und habe des­halb nur die Anfecht­bar­keit, nicht aber die Nich­tig­keit des Beschlus­ses über die Abrech­nung zur Folge. Ein Abrech­nungs­feh­ler liegt vor, wenn die Kos­ten des abge­lau­fe­nen Wirt­schafts­jahrs unzu­tref­fend erfasst oder in unrich­ti­ger Weise auf die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­teilt wur­den. Davon zu unter­schei­den ist die Auf­nahme von Posi­tio­nen in die Jah­res­ab­rech­nung, die - wie Bei­trags­rück­stände - ihrer Art nach gene­rell nicht zu den Bestand­tei­len einer Abrech­nung i.S.v. § 28 Abs. 3 WEG gehö­ren. Fehlt den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern hin­sicht­lich sol­cher abrech­nungs­f­rem­den Posi­tio­nen die Kom­pe­tenz, Zah­lungs­verpf­lich­tun­gen durch Mehr­heits­be­schluss zu begrün­den, hat deren Auf­nahme in die Jah­res­ab­rech­nung die Nich­tig­keit des dar­auf bezo­ge­nen Teils des Beschlus­ses zur Folge.

Sol­che kom­pe­tenz­über­sch­rei­ten­den Rege­lun­gen waren in dem hier zu beur­tei­len­den Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung 2007 ent­hal­ten. Die Haf­tung eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers für die Rück­stände sei­nes Rechts­vor­gän­gers kann nur durch Ver­ein­ba­rung, nicht aber durch Mehr­heits­be­schluss begrün­det wer­den. Dar­aus folgt, dass ein Beschluss, der zu einer sol­chen Haf­tung führt, man­gels Beschluss­kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nich­tig ist.

Nichts ande­res galt hier, wenn es sich bei den Rück­stän­den um Bei­träge aus dem Jahr 2006 han­deln sollte, die nach dem Eigen­tum­s­er­werb der Beklag­ten fäl­lig gewor­den und daher von ihnen zu tra­gen waren. Sol­che Rück­stände hät­ten ihre Grund­lage ent­we­der in dem Wirt­schafts­plan 2006 (Vor­schüsse) oder in der Jah­res­ab­rech­nung 2006 (Abrech­nungs­spitze). Eine erneute Beschluss­fas­sung über sie im Rah­men der Jah­res­ab­rech­nung 2007 bedeu­tete des­halb die Neu­be­grün­dung einer beste­hen­den Schuld der Beklag­ten durch Mehr­heits­be­schluss. Hierzu fehlte den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern aber die Kom­pe­tenz. Eine sol­che ergibt sich ins­be­son­dere nicht aus § 28 Abs. 5 WEG, denn diese Vor­schrift berech­tigt nur zur Fest­le­gung von Vor­schüs­sen für die Zukunft und zur Abrech­nung der im abge­lau­fe­nen Wirt­schafts­jahr ange­fal­le­nen Kos­ten.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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