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Zurechnung von Grundstücken bei Erwerbsvorgängen nach § 1 Abs. 3 GrEStG

BFH 11.12.2014, II R 26/12

Hat eine Gesellschaft ein Grundstück unter einer aufschiebenden Bedingung gekauft, so gehört es i.S.d. § 1 Abs. 3 GrEStG erst ab Eintritt der Bedingung zu ihrem Vermögen. Dies gilt auch dann, wenn bereits zuvor die Auflassung erklärt wird.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger und ein Drit­ter (D) waren je zur Hälfte am Stamm­ka­pi­tal einer grund­be­sit­zen­den Bau­trä­ger GmbH betei­ligt. Mit nota­ri­ell beur­kun­de­ten Ver­trä­gen kaufte die GmbH im Juni 2005 und April 2006 meh­rere Grund­stü­cke in der Gemar­kung G, die sie par­zel­lie­ren, ver­äu­ßern und bebauen wollte. Die Ver­träge stan­den unter meh­re­ren auf­schie­ben­den Bedin­gun­gen, die ins­be­son­dere die Bebau­bar­keit der Grund­stü­cke betra­fen. Die Auflas­sung sollte nach Ein­tritt der Wirk­sam­keit der Ver­träge erklärt wer­den. Die Ver­trag­s­par­teien erteil­ten dazu zwei Nota­riat­s­an­ge­s­tell­ten Auflas­sungs­voll­macht sowie Durch­füh­rungs­voll­macht zur Abgabe aller erfor­der­li­chen Erklär­un­gen und Anträge.

Die GmbH machte von dem ihr ein­ge­räum­ten Recht, bereits vor Bedin­gungs­ein­tritt Teil­flächen aus den gekauf­ten Grund­stü­cken wei­ter­zu­ve­r­äu­ßern, durch eben­falls auf­schie­bend bedingte Kauf­ver­träge Gebrauch. Noch bevor die ver­ein­bar­ten Bedin­gun­gen ins­ge­s­amt ein­ge­t­re­ten waren, teilte die GmbH dem Notar den Bedin­gungs­ein­tritt mit. Die bevoll­mäch­tig­ten Nota­riat­s­an­ge­s­tell­ten erklär­ten dar­auf­hin am 27.10.2006 die Auflas­sung für die von der GmbH gekauf­ten Grund­stü­cke. Die GmbH wurde im Novem­ber 2006 als Eigen­tü­me­rin der Grund­stü­cke in das Grund­buch ein­ge­tra­gen. Mit nota­ri­ell beur­kun­de­tem Ver­trag vom 28.10.2006 kaufte der Klä­ger den Anteil des D am Stamm­ka­pi­tal der GmbH.

Im Anschluss an eine Außen­prü­fung setzte das Finanz­amt gegen den Klä­ger für den Kauf­ver­trag vom 28.10.2006 aus­ge­hend von den vom Prü­fer ermit­tel­ten Wer­ten der Grund­stü­cke ein­sch­ließ­lich der Grund­stü­cke in G Grun­d­er­werb­steuer i.H.v. 68.355 € fest. Mit sei­ner Klage begehrt der Klä­ger die Her­ab­set­zung der Grun­d­er­werb­steuer auf 6.160 €.

Das FG wies die Klage ab. Auf die Revi­sion des Klä­gers hob der BFH das Urteil auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Die Grun­d­er­werb­steuer war antrags­ge­mäß auf 6.160 € her­ab­zu­set­zen. Das Finanz­amt hat zu Unrecht die geson­dert fest­ge­s­tell­ten Grund­be­sitz­werte für die Grund­stü­cke in G in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer ein­be­zo­gen.

Die Grund­stü­cke in G gehör­ten bei Abschluss des Ver­trags vom 28.10.2006 nicht i.S.d. § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG zum Ver­mö­gen der GmbH. Ob ein Grund­stück i.S.d. § 1 Abs. 3 GrEStG zum Ver­mö­gen der Gesell­schaft "gehört", rich­tet sich weder nach Zivil­recht noch nach § 39 AO. Maß­ge­bend ist viel­mehr die grun­d­er­werb­steu­er­recht­li­che Zurech­nung. Ein Grund­stück "gehört" der Gesell­schaft i.S.d. § 1 Abs. 3 GrEStG, wenn es ihr im Zeit­punkt der Ent­ste­hung der Steu­er­schuld für den nach § 1 Abs. 3 GrEStG der Grun­d­er­werb­steuer unter­lie­gen­den Vor­gang auf­grund eines unter § 1 Abs. 1, 2 oder 3 oder nun­mehr auch 3a GrEStG fal­len­den Erwerbs­vor­gangs grun­d­er­werb­steu­er­recht­lich zuzu­rech­nen ist.

Wird bei einem auf­schie­bend beding­ten Grund­stücks­kauf­ver­trag die Auflas­sung bereits vor Bedin­gungs­ein­tritt erklärt, so unter­liegt die Auflas­sung nicht gem. § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG der Grun­d­er­werb­steuer. Auch ein auf­schie­bend beding­ter Kauf­ver­trag ist i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG ein der Auflas­sung vor­aus­ge­gan­ge­nes Rechts­ge­schäft, das einen Anspruch auf Über­eig­nung begrün­det, und sch­ließt daher die Anwen­dung des § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG aus. Die Grun­d­er­werb­steuer ent­steht dem­ge­mäß unge­ach­tet der Auflas­sung erst mit Bedin­gungs­ein­tritt.

Die­sel­ben Grund­sätze gel­ten auch für die Frage, bis zu wel­chem Zeit­punkt ein Grund­stück zum Ver­mö­gen einer Gesell­schaft "gehört". Ver­kauft die Gesell­schaft das Grund­stück unter einer auf­schie­ben­den Bedin­gung, "gehört" es so lange zu ihrem Ver­mö­gen, bis die Bedin­gung ein­tritt. Wird bereits zuvor die Auflas­sung erklärt, spielt dies keine Rolle. Da die Grund­stü­cke in G somit beim Abschluss des Ver­trags vom 28.10.2006 nicht i.S.d. § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG zum Ver­mö­gen der GmbH gehör­ten, war die Grun­d­er­werb­steuer auf 3,5 Pro­zent von 176.000 €, also 6.160 € her­ab­zu­set­zen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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