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Zurechnung von Grundstücken bei Erwerbsvorgängen nach § 1 Abs. 3 GrEStG

BFH 11.12.2014, II R 26/12

Hat eine Ge­sell­schaft ein Grundstück un­ter ei­ner auf­schie­ben­den Be­din­gung ge­kauft, so gehört es i.S.d. § 1 Abs. 3 GrEStG erst ab Ein­tritt der Be­din­gung zu ih­rem Vermögen. Dies gilt auch dann, wenn be­reits zu­vor die Auf­las­sung erklärt wird.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger und ein Drit­ter (D) wa­ren je zur Hälfte am Stamm­ka­pi­tal ei­ner grund­be­sit­zen­den Bauträger GmbH be­tei­ligt. Mit no­ta­ri­ell be­ur­kun­de­ten Verträgen kaufte die GmbH im Juni 2005 und April 2006 meh­rere Grundstücke in der Ge­mar­kung G, die sie par­zel­lie­ren, veräußern und be­bauen wollte. Die Verträge stan­den un­ter meh­re­ren auf­schie­ben­den Be­din­gun­gen, die ins­be­son­dere die Be­bau­bar­keit der Grundstücke be­tra­fen. Die Auf­las­sung sollte nach Ein­tritt der Wirk­sam­keit der Verträge erklärt wer­den. Die Ver­trags­par­teien er­teil­ten dazu zwei No­ta­ri­ats­an­ge­stell­ten Auf­las­sungs­voll­macht so­wie Durchführungs­voll­macht zur Ab­gabe al­ler er­for­der­li­chen Erklärun­gen und Anträge.

Die GmbH machte von dem ihr ein­geräum­ten Recht, be­reits vor Be­din­gungs­ein­tritt Teilflächen aus den ge­kauf­ten Grundstücken wei­ter­zu­veräußern, durch eben­falls auf­schie­bend be­dingte Kauf­verträge Ge­brauch. Noch be­vor die ver­ein­bar­ten Be­din­gun­gen ins­ge­samt ein­ge­tre­ten wa­ren, teilte die GmbH dem No­tar den Be­din­gungs­ein­tritt mit. Die be­vollmäch­tig­ten No­ta­ri­ats­an­ge­stell­ten erklärten dar­auf­hin am 27.10.2006 die Auf­las­sung für die von der GmbH ge­kauf­ten Grundstücke. Die GmbH wurde im No­vem­ber 2006 als Ei­gentüme­rin der Grundstücke in das Grund­buch ein­ge­tra­gen. Mit no­ta­ri­ell be­ur­kun­de­tem Ver­trag vom 28.10.2006 kaufte der Kläger den An­teil des D am Stamm­ka­pi­tal der GmbH.

Im An­schluss an eine Außenprüfung setzte das Fi­nanz­amt ge­gen den Kläger für den Kauf­ver­trag vom 28.10.2006 aus­ge­hend von den vom Prüfer er­mit­tel­ten Wer­ten der Grundstücke ein­schließlich der Grundstücke in G Grund­er­werb­steuer i.H.v. 68.355 € fest. Mit sei­ner Klage be­gehrt der Kläger die Her­ab­set­zung der Grund­er­werb­steuer auf 6.160 €.

Das FG wies die Klage ab. Auf die Re­vi­sion des Klägers hob der BFH das Ur­teil auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Die Grund­er­werb­steuer war an­trags­gemäß auf 6.160 € her­ab­zu­set­zen. Das Fi­nanz­amt hat zu Un­recht die ge­son­dert fest­ge­stell­ten Grund­be­sitz­werte für die Grundstücke in G in die Be­mes­sungs­grund­lage der Grund­er­werb­steuer ein­be­zo­gen.

Die Grundstücke in G gehörten bei Ab­schluss des Ver­trags vom 28.10.2006 nicht i.S.d. § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG zum Vermögen der GmbH. Ob ein Grundstück i.S.d. § 1 Abs. 3 GrEStG zum Vermögen der Ge­sell­schaft "gehört", rich­tet sich we­der nach Zi­vil­recht noch nach § 39 AO. Maßge­bend ist viel­mehr die grund­er­werb­steu­er­recht­li­che Zu­rech­nung. Ein Grundstück "gehört" der Ge­sell­schaft i.S.d. § 1 Abs. 3 GrEStG, wenn es ihr im Zeit­punkt der Ent­ste­hung der Steu­er­schuld für den nach § 1 Abs. 3 GrEStG der Grund­er­werb­steuer un­ter­lie­gen­den Vor­gang auf­grund ei­nes un­ter § 1 Abs. 1, 2 oder 3 oder nun­mehr auch 3a GrEStG fal­len­den Er­werbs­vor­gangs grund­er­werb­steu­er­recht­lich zu­zu­rech­nen ist.

Wird bei einem auf­schie­bend be­ding­ten Grundstücks­kauf­ver­trag die Auf­las­sung be­reits vor Be­din­gungs­ein­tritt erklärt, so un­ter­liegt die Auf­las­sung nicht gem. § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG der Grund­er­werb­steuer. Auch ein auf­schie­bend be­ding­ter Kauf­ver­trag ist i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG ein der Auf­las­sung vor­aus­ge­gan­ge­nes Rechts­ge­schäft, das einen An­spruch auf Übe­reig­nung begründet, und schließt da­her die An­wen­dung des § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG aus. Die Grund­er­werb­steuer ent­steht dem­gemäß un­ge­ach­tet der Auf­las­sung erst mit Be­din­gungs­ein­tritt.

Die­sel­ben Grundsätze gel­ten auch für die Frage, bis zu wel­chem Zeit­punkt ein Grundstück zum Vermögen ei­ner Ge­sell­schaft "gehört". Ver­kauft die Ge­sell­schaft das Grundstück un­ter ei­ner auf­schie­ben­den Be­din­gung, "gehört" es so lange zu ih­rem Vermögen, bis die Be­din­gung ein­tritt. Wird be­reits zu­vor die Auf­las­sung erklärt, spielt dies keine Rolle. Da die Grundstücke in G so­mit beim Ab­schluss des Ver­trags vom 28.10.2006 nicht i.S.d. § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG zum Vermögen der GmbH gehörten, war die Grund­er­werb­steuer auf 3,5 Pro­zent von 176.000 €, also 6.160 € her­ab­zu­set­zen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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