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Kündigung wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus

BGH 18.2.2015, VIII ZR 186/14

Eine Ge­ruchs­belästi­gung der Mit­mie­ter durch Zi­ga­ret­ten­rauch, die ein Mie­ter durch ein­fa­che und zu­mut­bare Maßnah­men (etwa die Lüftung über die Fens­ter) ver­hin­dern könnte, kann im Ein­zel­fall zwar eine Störung des Haus­frie­dens und eine Ver­let­zung ver­trag­li­cher Ne­ben­pflich­ten des Mie­ters nach dem Ge­bot der Rück­sicht­nahme dar­stel­len. Dies gilt ins­be­son­dere, wenn die In­ten­sität der Be­einträch­ti­gun­gen ein un­erträgli­ches und ge­sund­heits­gefähr­den­des Ausmaß er­reicht.

Der Sach­ver­halt:
Der 75-jährige Be­klagte ist seit 40 Jah­ren Mie­ter ei­ner Woh­nung der Kläge­rin in Düssel­dorf. Die Kläge­rin hatte das Miet­verhält­nis frist­los und hilfs­weise frist­gemäß gekündigt, weil aus der Woh­nung des Be­klag­ten, der dort täglich 15 Zi­ga­ret­ten raucht, "Zi­ga­ret­ten­ge­stank" in das Trep­pen­haus ge­lange. Dies liege daran, dass der Be­klagte seine Woh­nung nicht aus­rei­chend über die Fens­ter lüfte und die Aschen­be­cher in sei­ner Woh­nung nicht leere.

AG und LG ga­ben der Räum­ungs­klage statt. Auf die die zu­ge­las­sene Re­vi­sion hob der BGH die Ent­schei­dun­gen der Vor­in­stan­zen auf und wies den Rechts­streit an eine an­dere Kam­mer des Be­ru­fungs­ge­rich­tes zurück.

Die Gründe:
Eine Ge­ruchs­belästi­gung der Mit­mie­ter durch Zi­ga­ret­ten­rauch, die ein Mie­ter durch ein­fa­che und zu­mut­bare Maßnah­men (etwa die Lüftung über die Fens­ter) ver­hin­dern könnte, kann im Ein­zel­fall zwar eine Störung des Haus­frie­dens und eine Ver­let­zung ver­trag­li­cher Ne­ben­pflich­ten des Mie­ters nach dem Ge­bot der Rück­sicht­nahme dar­stel­len. Dies gilt ins­be­son­dere, wenn die In­ten­sität der Be­einträch­ti­gun­gen ein un­erträgli­ches und ge­sund­heits­gefähr­den­des Ausmaß er­reicht.

Al­ler­dings war im vor­lie­gen­den Fall eine Be­ur­tei­lung, ob eine die frist­lose Kündi­gung gem. § 569 Abs. 2 BGB recht­fer­ti­gende "nach­hal­tige Störung des Haus­frie­dens" oder auch nur eine die or­dent­li­che Kündi­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB recht­fer­ti­gende "schuld­hafte nicht un­er­heb­li­che Ver­let­zung ver­trag­li­cher Pflich­ten des Mie­ters" vor­lag, nicht möglich, weil die vom Be­ru­fungs­ge­richt vor­ge­nom­mene Würdi­gung auf ei­ner lücken­haf­ten und un­ter Ver­let­zung pro­zes­sua­ler Vor­schrif­ten er­folg­ten Tat­sa­chen­fest­stel­lung be­ruhte. In­fol­ge­des­sen war die Sa­che an eine an­dere Kam­mer des LG zurück­zu­wei­sen, da­mit die er­for­der­li­chen Fest­stel­lun­gen nach­ge­holt wer­den können.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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