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Verkehrswertnachweis nur durch öffentlich bestellte Sachverständige

FG Berlin-Brandenburg 17.1.2018, 3 K 3178/17

Zum Nach­weis des nied­ri­ge­ren ge­mei­nen Werts ge­eig­net sind Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten nur dann, wenn sie von öff­ent­lich be­stell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­verständi­gen er­stellt wur­den. Zer­ti­fi­zierte Gut­ach­ter, auch wenn die Zer­ti­fi­zie­rungs­stelle ih­rer­seits durch die Deut­sche Ak­kre­di­tie­rungs­stelle zer­ti­fi­ziert ist, ste­hen öff­ent­lich be­stell­ten und ver­ei­dig­ten Gut­ach­tern nicht gleich.

Der Sach­ver­halt:
Am 1.3.2016 über­trug die bis­he­rige Ei­gentüme­rin ein mit einem Ein­fa­mi­li­en­haus be­bau­tes Grundstück schenk­weise an die Kläger zu ver­schie­de­nen An­tei­len. Das Fi­nanz­amt stellte den Grund­be­sitz­wert auf den 1.3.2016 für Zwecke der Schen­kung­steuer vom 16.12.2016 je­weils auf 456.578 € (und je­weils den be­tref­fen­den An­teil des je­wei­li­gen Klägers) fest. Es be­rech­nete die­sen nach den Ver­gleichs­fak­to­ren des Gut­ach­ter­aus­schus­ses. Hier­ge­gen leg­ten die Kläger am 2.1.2017 Ein­spruch ein. Das Fi­nanz­amt präzi­sierte seine Be­rech­nung der Brut­to­grundfläche, was zu einem Grund­be­sitz­wert von 440.100 € geführt hätte, führte aus, dass die Be­wer­tungs­me­thode vom Ge­setz vor­ge­ge­ben sei, und stellte an­heim, ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten vor­zu­le­gen.

Am 9.5.2017 leg­ten die Kläger das Gut­ach­ten ei­nes Sach­verständi­gen vor, das zu einem Ver­kehrs­wert auf den 1.3.2016 i.H.v. 330.000 € ge­langte (ge­wich­tet nach dem Sach­wert­ver­fah­ren zu 332.000 € und dem Er­trags­wert­ver­fah­ren zu 327.000 €). Der Sach­verständige ist seit 1987 als Ar­chi­tekt bei der Ar­chi­tek­ten­kam­mer re­gis­triert. Er be­sitzt seit 2000 ein Zer­ti­fi­kat als Sach­verständi­ger für Wert­er­mitt­lung und Bau­kos­ten­pla­nung nach Teil­nahme an der Fach­fort­bil­dung "Wert­er­mitt­lung und Bau­kos­ten­pla­nung" und be­stan­de­ner Ab­schlussprüfung.

Die Deut­sche Ak­kre­di­tie­rungs­stelle GmbH (Be­lie­hene gem. § 1 Abs. 1 Akk­Stel­leGBV) bestätigte mit Ak­kre­di­tie­rung aus April 2017, dass die Zer­ti­fi­zie­rungs­stelle die Kom­pe­tenz nach DIN EN ISO/IEC 17024:2012 be­sitzt, Zer­ti­fi­zie­run­gen von Per­so­nen u.a. in den Be­rei­chen Sach­verständige für Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung - Markt­wert­er­mitt­lung für alle Im­mo­bi­li­en­ar­ten und von Stan­dar­dim­mo­bi­lien durch­zuführen. Den­noch bemängelte das Fi­nanz­amt die vom Gut­ach­ter vor­ge­nom­mene Bo­den­wert­re­du­zie­rung. Es wies u.a. dar­auf hin, dass das Gut­ach­ten vor Ge­richt mögli­cher­weise kei­nen Be­stand ha­ben könnte, weil es sich nicht um einen öff­ent­lich be­stell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­verständi­gen han­dele. Trotz al­le­dem setzte es den Grundstücks­wert je­weils auf 373.000 € herab und wies den je­wei­li­gen Ein­spruch im Übri­gen als un­begründet zurück.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Al­ler­dings wurde zur Fort­bil­dung des Rechts die Re­vi­sion zu­ge­las­sen. Das Ver­fah­ren ist beim BFH un­ter dem Az.: II R 9/18 anhängig.

Die Gründe:
Der Nach­weis ei­nes nied­ri­ge­ren ge­mei­nen Werts (§ 198 BewG) ist den Klägern nicht ge­lun­gen. Denn das Gut­ach­ten des Sach­verständi­gen ist man­gels des­sen persönli­cher Qua­li­fi­ka­tion (kein öff­ent­lich be­stell­ter und ver­ei­dig­ter Gut­ach­ter) nicht ge­eig­net.

Nur bei öff­ent­lich be­stell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­verständi­gen hat eine neu­trale Stelle de­ren Kom­pe­tenz geprüft, und nur diese ma­chen sich auf­grund ih­rer Ver­ei­di­gung bei vorsätz­lich oder fahrlässig fal­schen Gut­ach­ten we­gen Mein­eid oder fahrlässi­gem Fal­scheid straf­bar. Eine Zer­ti­fi­zie­rung durch eine pri­vate Or­ga­ni­sa­tion bürgt nicht in glei­cher Weise für die Fach­kom­pe­tenz, da der Stan­dard ei­ner sol­chen Or­ga­ni­sa­tion für die Ge­richte nicht ohne wei­te­res er­sicht­lich und überprüfbar ist. Zwar gibt es in­zwi­schen das In­sti­tut der Zer­ti­fi­zie­rung gemäß Akk­Stel­leG und der Ver­ord­nung über die Be­lei­hung der Ak­kre­di­tie­rungs­stelle nach Akk­Stel­leGBV. Da­nach überprüft und zer­ti­fi­ziert die Deut­sche Ak­kre­di­tie­rungs­stelle GmbH sog. "Kon­for­mitäts­be­wer­tungs­stel­len", also auch an­dere In­sti­tu­tio­nen, die dann ih­rer­seits Sach­verständige zer­ti­fi­zie­ren können, und ar­bei­tet da­bei ho­heit­lich als Be­lie­hene.

Die Deut­sche Ak­kre­di­tie­rungs­stelle GmbH ist dem­nach zwar Be­lie­hene, aber nur im Um­fang ih­res Auf­ga­ben­be­reichs. Ihre Be­fug­nisse be­schränken sich da­her auf den Be­reich Wa­ren­ver­kehr und die Kon­for­mität von Pro­duk­ten zum Zwecke des freien Wa­ren­ver­kehrs in der EU. In die­sem Be­reich tritt ihre Ak­kre­di­tie­rung ne­ben die Be­stel­lung der (herkömm­li­chen) öff­ent­lich be­stell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­verständi­gen, nicht je­doch in an­de­ren Be­rei­chen. Die Ver­kehrs­wert­be­gut­ach­tung von Grundstücken (Im­mo­bi­lien) be­trifft je­doch nicht den freien Wa­ren­ver­kehr in der EU. Es geht nicht um die Si­cher­stel­lung, dass in der Union in den Ver­kehr ge­brachte Pro­dukte mit be­stimm­ten tech­ni­schen An­for­de­run­gen kon­form ge­hen und für die Prüfung der Kon­for­mität mit EU-Rechts­vor­schrif­ten uni­ons­weit die glei­chen Maßstäbe an­ge­legt wer­den, auch hin­sicht­lich der Prüfe­rin­nen und Prüfer, die die Kon­for­mität be­schei­ni­gen.

Es er­scheint klärungs­bedürf­tig und klärungswürdig, ob Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten zum Nach­weis ei­nes nied­ri­ge­ren ge­mei­nen Werts gem. § 198 BewG auch von Sach­verständi­gen er­stellt wer­den können, die (di­rekt oder in­di­rekt) von der Deut­sche Ak­kre­di­tie­rungs­stelle GmbH zer­ti­fi­ziert wur­den, oder ob (wei­ter­hin) nur Gut­ach­ten öff­ent­lich be­stell­ter und ver­ei­dig­ter Sach­verständi­ger zu­ge­las­sen wer­den.

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