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Verkehrswertnachweis nur durch öffentlich bestellte Sachverständige

FG Berlin-Brandenburg 17.1.2018, 3 K 3178/17

Zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts geeignet sind Verkehrswertgutachten nur dann, wenn sie von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wurden. Zertifizierte Gutachter, auch wenn die Zertifizierungsstelle ihrerseits durch die Deutsche Akkreditierungsstelle zertifiziert ist, stehen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern nicht gleich.

Der Sach­ver­halt:
Am 1.3.2016 über­trug die bis­he­rige Eigen­tü­me­rin ein mit einem Ein­fa­mi­li­en­haus bebau­tes Grund­stück schenk­weise an die Klä­ger zu ver­schie­de­nen Antei­len. Das Finanz­amt stellte den Grund­be­sitz­wert auf den 1.3.2016 für Zwe­cke der Schen­kung­steuer vom 16.12.2016 jeweils auf 456.578 € (und jeweils den betref­fen­den Anteil des jewei­li­gen Klä­gers) fest. Es berech­nete die­sen nach den Ver­g­leichs­fak­to­ren des Gut­ach­ter­aus­schus­ses. Hier­ge­gen leg­ten die Klä­ger am 2.1.2017 Ein­spruch ein. Das Finanz­amt präz­i­sierte seine Berech­nung der Brut­to­grund­fläche, was zu einem Grund­be­sitz­wert von 440.100 € geführt hätte, führte aus, dass die Bewer­tungs­me­thode vom Gesetz vor­ge­ge­ben sei, und stellte anheim, ein Ver­kehrs­wert­gu­t­ach­ten vor­zu­le­gen.

Am 9.5.2017 leg­ten die Klä­ger das Gut­ach­ten eines Sach­ver­stän­di­gen vor, das zu einem Ver­kehrs­wert auf den 1.3.2016 i.H.v. 330.000 € gelangte (gewich­tet nach dem Sach­wert­ver­fah­ren zu 332.000 € und dem Ertrags­wert­ver­fah­ren zu 327.000 €). Der Sach­ver­stän­dige ist seit 1987 als Archi­tekt bei der Archi­tek­ten­kam­mer regi­s­triert. Er besitzt seit 2000 ein Zer­ti­fi­kat als Sach­ver­stän­di­ger für Wer­t­er­mitt­lung und Bau­kos­ten­pla­nung nach Teil­nahme an der Fach­fort­bil­dung "Wer­t­er­mitt­lung und Bau­kos­ten­pla­nung" und bestan­de­ner Abschluss­prü­fung.

Die Deut­sche Akk­re­di­tie­rungs­s­telle GmbH (Belie­hene gem. § 1 Abs. 1 Akk­S­tel­leGBV) bestä­tigte mit Akk­re­di­tie­rung aus April 2017, dass die Zer­ti­fi­zie­rungs­s­telle die Kom­pe­tenz nach DIN EN ISO/IEC 17024:2012 besitzt, Zer­ti­fi­zie­run­gen von Per­so­nen u.a. in den Berei­chen Sach­ver­stän­dige für Immo­bi­li­en­be­wer­tung - Markt­wer­t­er­mitt­lung für alle Immo­bi­li­en­ar­ten und von Stan­dar­d­im­mo­bi­lien durch­zu­füh­ren. Den­noch bemän­gelte das Finanz­amt die vom Gut­ach­ter vor­ge­nom­mene Boden­wert­re­du­zie­rung. Es wies u.a. dar­auf hin, dass das Gut­ach­ten vor Gericht mög­li­cher­weise kei­nen Bestand haben könnte, weil es sich nicht um einen öff­ent­lich bes­tell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen han­dele. Trotz alle­dem setzte es den Grund­stücks­wert jeweils auf 373.000 € herab und wies den jewei­li­gen Ein­spruch im Übri­gen als unbe­grün­det zurück.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Aller­dings wurde zur Fort­bil­dung des Rechts die Revi­sion zuge­las­sen. Das Ver­fah­ren ist beim BFH unter dem Az.: II R 9/18 anhän­gig.

Die Gründe:
Der Nach­weis eines nie­d­ri­ge­ren gemei­nen Werts (§ 198 BewG) ist den Klä­gern nicht gelun­gen. Denn das Gut­ach­ten des Sach­ver­stän­di­gen ist man­gels des­sen per­sön­li­cher Qua­li­fi­ka­tion (kein öff­ent­lich bes­tell­ter und ver­ei­dig­ter Gut­ach­ter) nicht geeig­net.

Nur bei öff­ent­lich bes­tell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen hat eine neu­trale Stelle deren Kom­pe­tenz geprüft, und nur diese machen sich auf­grund ihrer Ver­ei­di­gung bei vor­sätz­lich oder fahr­läs­sig fal­schen Gut­ach­ten wegen Meineid oder fahr­läs­si­gem Fal­scheid straf­bar. Eine Zer­ti­fi­zie­rung durch eine pri­vate Orga­ni­sa­tion bürgt nicht in glei­cher Weise für die Fach­kom­pe­tenz, da der Stan­dard einer sol­chen Orga­ni­sa­tion für die Gerichte nicht ohne wei­te­res ersicht­lich und über­prüf­bar ist. Zwar gibt es inzwi­schen das Insti­tut der Zer­ti­fi­zie­rung gemäß Akk­S­tel­leG und der Ver­ord­nung über die Belei­hung der Akk­re­di­tie­rungs­s­telle nach Akk­S­tel­leGBV. Danach über­prüft und zer­ti­fi­ziert die Deut­sche Akk­re­di­tie­rungs­s­telle GmbH sog. "Kon­for­mi­täts­be­wer­tungs­s­tel­len", also auch andere Insti­tu­tio­nen, die dann ihrer­seits Sach­ver­stän­dige zer­ti­fi­zie­ren kön­nen, und arbei­tet dabei hoheit­lich als Belie­hene.

Die Deut­sche Akk­re­di­tie­rungs­s­telle GmbH ist dem­nach zwar Belie­hene, aber nur im Umfang ihres Auf­ga­ben­be­reichs. Ihre Befug­nisse beschrän­ken sich daher auf den Bereich Waren­ver­kehr und die Kon­for­mi­tät von Pro­duk­ten zum Zwe­cke des freien Waren­ver­kehrs in der EU. In die­sem Bereich tritt ihre Akk­re­di­tie­rung neben die Bestel­lung der (her­kömm­li­chen) öff­ent­lich bes­tell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen, nicht jedoch in ande­ren Berei­chen. Die Ver­kehrs­wert­be­gu­t­ach­tung von Grund­stü­cken (Immo­bi­lien) betrifft jedoch nicht den freien Waren­ver­kehr in der EU. Es geht nicht um die Sicher­stel­lung, dass in der Union in den Ver­kehr gebrachte Pro­dukte mit bestimm­ten tech­ni­schen Anfor­de­run­gen kon­form gehen und für die Prü­fung der Kon­for­mi­tät mit EU-Rechts­vor­schrif­ten uni­ons­weit die glei­chen Maß­s­täbe ange­legt wer­den, auch hin­sicht­lich der Prü­fe­rin­nen und Prü­fer, die die Kon­for­mi­tät beschei­ni­gen.

Es erscheint klär­ungs­be­dürf­tig und klär­ungs­wür­dig, ob Ver­kehrs­wert­gu­t­ach­ten zum Nach­weis eines nie­d­ri­ge­ren gemei­nen Werts gem. § 198 BewG auch von Sach­ver­stän­di­gen ers­tellt wer­den kön­nen, die (direkt oder indi­rekt) von der Deut­sche Akk­re­di­tie­rungs­s­telle GmbH zer­ti­fi­ziert wur­den, oder ob (wei­ter­hin) nur Gut­ach­ten öff­ent­lich bes­tell­ter und ver­ei­dig­ter Sach­ver­stän­di­ger zuge­las­sen wer­den.

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