Drei-Objekt-Grenze bei erstmaligen Grundstücksveräußerungen im sechsten Jahr

Im Streitfall erwarb eine in einen Immobilienkonzern eingegliederte GmbH im Jahr 2007 15 Grundstücke, auf denen sich Objekte mit zahlreichen Wohn- und Gewerbeeinheiten befanden. Diese Einheiten wurden gemäß dem Geschäftszweck der GmbH vermietet und verpachtet. Erstmals in 2013 wurden 13 der Grundstücke veräußert, in 2015 die verbleibenden beiden Grundstücke.

Der BFH weist mit Urteil vom 20.03.2025 (Az. III R 14/23) darauf hin, dass zwar trotz des Überschreitens des Fünf-Jahres-Zeitraums, innerhalb dem nach der sog. Drei-Objekt-Grenze mehr als drei Objekte veräußert werden müssten, bei Vorliegen weiterer Beweisanzeichen dennoch auf eine bedingte Veräußerungsabsicht geschlossen werden und damit ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen sein kann. So hatte der BFH mit Urteil vom 15.06.2004 (Az. VIII R 7/02, BStBl. II 2004, S. 914) entschieden, dass eine hohe Zahl an Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung und Errichtung indizieren würde.

In Abgrenzung zu dem Urteil aus 2004 sind aber laut BFH in dem nun entschiedenen Fall keine Indizien ersichtlich, dass die Grundstücke bei sich bietender Gelegenheit veräußert werden sollten. Es habe keine die Objektveräußerungen vorbereitenden Maßnahmen innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums gegeben. Vielmehr sei die GmbH ausschließlich vermögensverwaltend tätig gewesen. Zudem durfte der überraschende Todesfall eines der Geschäftsführer der GmbH in 2012 als konkreter Veräußerungsanlass und damit als besonderer Umstand des Einzelfalls berücksichtigt werden.

Hinweis: Da kein gewerblicher Grundstückshandel vorlag, konnte die GmbH in den Streitjahren 2011 bis 2013 die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG beanspruchen.