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Grunderwerbsteuer beim Erwerb eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks

BFH 6.5.2015, II R 8/14

Kauft ein Erb­bau­be­rech­tig­ter oder ein Drit­ter ein erb­bau­rechts­be­las­te­tes Grundstück un­ter­liegt le­dig­lich der nach Ab­zug des Ka­pi­tal­werts des Erb­bau­zins­an­spruchs vom Kauf­preis ver­blei­bende Un­ter­schieds­be­trag der Grund­er­werb­steuer. Der Kauf­preis ist auch nicht nach der sog. Bo­rut­tau'schen For­mel auf­zu­tei­len (Recht­spre­chungsände­rung).

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger und seine El­tern hat­ten im De­zem­ber 1997 mit ei­ner GmbH einen no­ta­ri­ell be­ur­kun­de­ten Ver­trag über die Be­stel­lung ei­nes Erb­bau­rechts an einem Grundstück der GmbH auf die Dauer von 66 Jah­ren ge­schlos­sen. Als jähr­li­cher Erb­bau­zins wur­den 32.500 DM/Jahr (5% des auf 650.000 DM er­mit­tel­ten Ver­kehrs­wer­tes des Grundstücks) ver­ein­bart.

Im De­zem­ber 2007 ver­kaufte die GmbH dem Kläger das Grundstück zu einem Kauf­preis von 235.000 €. Zu­gleich ver­ein­bar­ten die Ver­trags­par­teien die Auf­he­bung des Erb­bau­rechts an dem Grundstück. Sie be­wil­lig­ten und be­an­trag­ten die Ein­tra­gung der Erb­bau­rechts­auf­he­bung und die Schließung des Erb­bau­grund­buchs.

Das Fi­nanz­amt setzte ge­gen den Kläger für den Grundstücks­kauf aus­ge­hend von dem ver­ein­bar­ten Kauf­preis von 235.000 € Grund­er­werb­steuer i.H.v. 8.225 € fest. Das FG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage teil­weise statt und setzte die Grund­er­werb­steuer auf 4.357 € herab. Es war der An­sicht, das Fi­nanz­amt habe zu Un­recht den ge­sam­ten Kauf­preis der Be­steue­rung zu­grunde ge­legt. Die Re­vi­sion des Fi­nanz­am­tes blieb vor dem BFH er­folg­los.

Gründe:
Das FG hatte zu Recht an­ge­nom­men, dass der Kauf­preis nicht der Grund­er­werb­steuer un­ter­lag, so­weit er auf den Ka­pi­tal­wert des Erb­bau­zins­an­spruchs ent­fiel.

Beim Kauf ei­nes erb­bau­rechts­be­las­te­ten Grundstücks durch den Erb­bau­be­rech­tig­ten oder einen Drit­ten un­ter­liegt le­dig­lich der nach Ab­zug des Ka­pi­tal­werts des Erb­bau­zins­an­spruchs vom Kauf­preis ver­blei­bende Un­ter­schieds­be­trag der Grund­er­werb­steuer. Dies gilt auch dann, wenn der Erb­bau­be­rech­tigte aus Gründen, die in sei­nem Verhält­nis zum Käufer begründet sind, be­ab­sich­tigt, im Zu­sam­men­hang mit dem Kauf auf das ihm zu­ste­hende Erb­bau­recht zu ver­zich­ten. Ein sol­cher Ver­zicht berührt nämlich aus­schließlich das Verhält­nis des Erb­bau­be­rech­tig­ten zum Käufer und kann es da­her nicht recht­fer­ti­gen, den ge­sam­ten Kauf­preis der Grund­er­werb­steuer zu un­ter­wer­fen.

§ 2 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 GrEStG führt auch dann, wenn der Erb­bau­be­rech­tigte selbst das erb­bau­rechts­be­las­tete Grundstück kauft, dazu, dass der auf den Er­werb des Erb­bau­zins­an­spruchs ent­fal­lende Teil des Kauf­prei­ses nicht der Grund­er­werb­steuer un­ter­liegt, und zwar un­abhängig da­von, ob der Erb­bau­be­rech­tigte be­ab­sich­tigt, das Erb­bau­recht auf­zu­he­ben oder nicht. In­fol­ge­des­sen un­ter­lag der auf den Er­werb des Erb­bau­zins­an­spruchs ent­fal­lende Teil des Kauf­prei­ses von 235.000 € nicht der Grund­er­werb­steuer. Der Kläger hatte das Grundstück zum Teil als Erb­bau­be­rech­tig­ter und zum Teil, nämlich so­weit seine El­tern Erb­bau­be­rech­tigte wa­ren, als Drit­ter er­wor­ben, und zwar erst nach der Be­stel­lung des Erb­bau­rechts. Dass der Kläger und seine El­tern die Auf­he­bung des Erb­bau­rechts be­ab­sich­tig­ten, war un­er­heb­lich. Das FG hatte ver­kannt, dass der vom Kläger ge­schul­dete Kauf­preis in vol­lem Um­fang auf den Ka­pi­tal­wert des Erb­bau­zins­an­spruchs entfällt und so­mit die Grund­er­werb­steuer für den Grundstücks­kauf auf 0 € fest­zu­set­zen war.

Bei An­wen­dung der sog. Bo­rut­tau'schen For­mel wäre der Kauf­preis für das Grundstück ent­ge­gen der An­sicht des FG nicht im Verhält­nis des ge­mei­nen Werts des un­be­las­te­ten Grundstücks zum Ka­pi­tal­wert des Erb­bau­zins­an­spruchs, son­dern im Verhält­nis des ohne Berück­sich­ti­gung des An­spruchs auf den Erb­bau­zins er­mit­tel­ten ge­mei­nen Werts des be­las­te­ten Grundstücks zum Ka­pi­tal­wert des Erb­bau­zins­an­spruchs auf­zu­tei­len. Die For­mel war je­doch hin­sicht­lich der Frage, wel­che Teile des Kauf­prei­ses beim Er­werb ei­nes erb­bau­rechts­be­las­te­ten Grundstücks auf das Grundstück ei­ner­seits und auf den Ka­pi­tal­wert des Erb­bau­zins­an­spruchs an­de­rer­seits ent­fal­len, nicht an­wend­bar.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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