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Grunderwerbsteuer beim Erwerb eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks

BFH 6.5.2015, II R 8/14

Kauft ein Erbbauberechtigter oder ein Dritter ein erbbaurechtsbelastetes Grundstück unterliegt lediglich der nach Abzug des Kapitalwerts des Erbbauzinsanspruchs vom Kaufpreis verbleibende Unterschiedsbetrag der Grunderwerbsteuer. Der Kaufpreis ist auch nicht nach der sog. Boruttau'schen Formel aufzuteilen (Rechtsprechungsänderung).

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger und seine Eltern hat­ten im Dezem­ber 1997 mit einer GmbH einen nota­ri­ell beur­kun­de­ten Ver­trag über die Bestel­lung eines Erb­bau­rechts an einem Grund­stück der GmbH auf die Dauer von 66 Jah­ren gesch­los­sen. Als jähr­li­cher Erb­bau­zins wur­den 32.500 DM/Jahr (5% des auf 650.000 DM ermit­tel­ten Ver­kehrs­wer­tes des Grund­stücks) ver­ein­bart.

Im Dezem­ber 2007 ver­kaufte die GmbH dem Klä­ger das Grund­stück zu einem Kauf­preis von 235.000 €. Zug­leich ver­ein­bar­ten die Ver­trag­s­par­teien die Auf­he­bung des Erb­bau­rechts an dem Grund­stück. Sie bewil­lig­ten und bean­trag­ten die Ein­tra­gung der Erb­bau­rechts­auf­he­bung und die Sch­lie­ßung des Erb­bau­grund­buchs.

Das Finanz­amt setzte gegen den Klä­ger für den Grund­stücks­kauf aus­ge­hend von dem ver­ein­bar­ten Kauf­preis von 235.000 € Grun­d­er­werb­steuer i.H.v. 8.225 € fest. Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage teil­weise statt und setzte die Grun­d­er­werb­steuer auf 4.357 € herab. Es war der Ansicht, das Finanz­amt habe zu Unrecht den gesam­ten Kauf­preis der Besteue­rung zugrunde gelegt. Die Revi­sion des Finanzam­tes blieb vor dem BFH erfolg­los.

Gründe:
Das FG hatte zu Recht ange­nom­men, dass der Kauf­preis nicht der Grun­d­er­werb­steuer unter­lag, soweit er auf den Kapi­tal­wert des Erb­bau­zins­an­spruchs ent­fiel.

Beim Kauf eines erb­bau­rechts­be­las­te­ten Grund­stücks durch den Erb­bau­be­rech­tig­ten oder einen Drit­ten unter­liegt ledig­lich der nach Abzug des Kapi­tal­werts des Erb­bau­zins­an­spruchs vom Kauf­preis ver­b­lei­bende Unter­schieds­be­trag der Grun­d­er­werb­steuer. Dies gilt auch dann, wenn der Erb­bau­be­rech­tigte aus Grün­den, die in sei­nem Ver­hält­nis zum Käu­fer begrün­det sind, beab­sich­tigt, im Zusam­men­hang mit dem Kauf auf das ihm zuste­hende Erb­bau­recht zu ver­zich­ten. Ein sol­cher Ver­zicht berührt näm­lich aus­sch­ließ­lich das Ver­hält­nis des Erb­bau­be­rech­tig­ten zum Käu­fer und kann es daher nicht recht­fer­ti­gen, den gesam­ten Kauf­preis der Grun­d­er­werb­steuer zu unter­wer­fen.

§ 2 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 GrEStG führt auch dann, wenn der Erb­bau­be­rech­tigte selbst das erb­bau­rechts­be­las­tete Grund­stück kauft, dazu, dass der auf den Erwerb des Erb­bau­zins­an­spruchs ent­fal­lende Teil des Kauf­p­rei­ses nicht der Grun­d­er­werb­steuer unter­liegt, und zwar unab­hän­gig davon, ob der Erb­bau­be­rech­tigte beab­sich­tigt, das Erb­bau­recht auf­zu­he­ben oder nicht. Infol­ge­des­sen unter­lag der auf den Erwerb des Erb­bau­zins­an­spruchs ent­fal­lende Teil des Kauf­p­rei­ses von 235.000 € nicht der Grun­d­er­werb­steuer. Der Klä­ger hatte das Grund­stück zum Teil als Erb­bau­be­rech­tig­ter und zum Teil, näm­lich soweit seine Eltern Erb­bau­be­rech­tigte waren, als Drit­ter erwor­ben, und zwar erst nach der Bestel­lung des Erb­bau­rechts. Dass der Klä­ger und seine Eltern die Auf­he­bung des Erb­bau­rechts beab­sich­tig­ten, war uner­heb­lich. Das FG hatte ver­kannt, dass der vom Klä­ger geschul­dete Kauf­preis in vol­lem Umfang auf den Kapi­tal­wert des Erb­bau­zins­an­spruchs ent­fällt und somit die Grun­d­er­werb­steuer für den Grund­stücks­kauf auf 0 € fest­zu­set­zen war.

Bei Anwen­dung der sog. Borut­tau'schen For­mel wäre der Kauf­preis für das Grund­stück ent­ge­gen der Ansicht des FG nicht im Ver­hält­nis des gemei­nen Werts des unbe­las­te­ten Grund­stücks zum Kapi­tal­wert des Erb­bau­zins­an­spruchs, son­dern im Ver­hält­nis des ohne Berück­sich­ti­gung des Anspruchs auf den Erb­bau­zins ermit­tel­ten gemei­nen Werts des belas­te­ten Grund­stücks zum Kapi­tal­wert des Erb­bau­zins­an­spruchs auf­zu­tei­len. Die For­mel war jedoch hin­sicht­lich der Frage, wel­che Teile des Kauf­p­rei­ses beim Erwerb eines erb­bau­rechts­be­las­te­ten Grund­stücks auf das Grund­stück einer­seits und auf den Kapi­tal­wert des Erb­bau­zins­an­spruchs ande­rer­seits ent­fal­len, nicht anwend­bar.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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