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BGH zur Wirksamkeit der Beschlüsse einer Eigentümerversammlung bei unterbliebener Einladung eines Wohnungseigentümers

Urteil des BGH vom 20.7.2012 - V ZR 235/11

Die un­ter­blie­bene Ein­la­dung ei­nes Woh­nungs­ei­gentümers zu ei­ner Ei­gentümer­ver­samm­lung führt re­gelmäßig nur zur An­fecht­bar­keit der in der Ver­samm­lung ge­fass­ten Be­schlüsse, nicht aber zu de­ren Nich­tig­keit. Ein Be­schluss ist i.S.v. § 23 Abs. 4 S. 1 WEG nur dann nich­tig, wenn er ge­gen eine Rechts­vor­schrift verstößt, auf de­ren Ein­hal­tung rechts­wirk­sam nicht ver­zich­tet wer­den kann.

Der Sach­ver­halt:
Der Be­klagte ist als Ei­gentümer ei­ner Ga­rage Mit­glied der kla­gen­den Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft. Diese ver­langt von ihm die Zah­lung der Wohn­geldrückstände aus den Jah­res­ab­rech­nun­gen für die Wirt­schafts­jahre 2002/2003 bis 2009/2010 so­wie die Zah­lung des Haus­gel­des gemäß den Wirt­schaftsplänen 2008/2009 und 2009/2010.

Die Be­schluss­fas­sung über die je­wei­li­gen Jah­res­ab­rech­nun­gen und Wirt­schaftspläne er­folgte in meh­re­ren Ei­gentümer­ver­samm­lun­gen im Ja­nuar und April 2007, im Juni 2008 so­wie im Mai 2009. Der Be­klagte, der an kei­ner der Ver­samm­lun­gen teil­ge­nom­men hatte, war nicht ein­ge­la­den wor­den, weil die Ver­wal­te­rin irrtümlich an­nahm, Ga­ra­gen­ei­gentümer gehörten nicht zum Kreis der zu la­den­den Woh­nungs­ei­gentümer.

AG und LG wie­sen die auf Zah­lung der rückständi­gen Beträge i.H.v. ins­ge­samt rd. 2.800 € ge­rich­tete Klage ab. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil aufn und ver­wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG sind die Be­schlüsse der Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft nicht nich­tig.

Nach der Recht­spre­chung des Se­nats führt die Nicht­ein­la­dung ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gentümer re­gelmäßig nur zur An­fecht­bar­keit der in der Ver­samm­lung ge­fass­ten Be­schlüsse, nicht aber zu de­ren Nich­tig­keit. Ein Be­schluss ist i.S.v. § 23 Abs. 4 S. 1 WEG nur dann nich­tig, wenn er ge­gen eine Rechts­vor­schrift verstößt, auf de­ren Ein­hal­tung rechts­wirk­sam nicht ver­zich­tet wer­den kann. Hierzu gehören nicht die in § 24 WEG für die Ein­be­ru­fung ei­ner Ei­gentümer­ver­samm­lung ent­hal­te­nen Form­vor­schrif­ten, weil diese dis­po­si­tiv sind und durch Ver­ein­ba­rung abgeändert wer­den können.

Die über­wie­gende Mei­nung hat sich dem - u.a. auch auf­grund von Prak­ti­ka­bi­litätserwägun­gen - an­ge­schlos­sen und teil­weise ergänzt, dass aus­nahms­weise Nich­tig­keit zu be­ja­hen sei, wenn der ein­zelne Woh­nungs­ei­gentümer vorsätz­lich und ge­zielt von der Mit­wir­kung in der Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft aus­ge­schlos­sen wer­den soll. Nach an­de­rer An­sicht führt die - gleich aus wel­chem Grund - un­ter­blie­bene La­dung ei­nes Woh­nungs­ei­gentümers zur Nich­tig­keit der ge­fass­ten Be­schlüsse.

Der Se­nat hält an sei­ner bis­he­ri­gen Rechts­auf­fas­sung fest. Die un­ter­blie­bene La­dung ei­nes Woh­nungs­ei­gentümers führt nur in ganz be­son­ders schwer­wie­gen­den Aus­nah­mefällen (etwa böswil­li­ger Aus­schluss, s.o.) zur Nich­tig­keit der in der Ei­gentümer­ver­samm­lung ge­fass­ten Be­schlüsse. Ein sol­cher Aus­nah­me­fall liegt hin­ge­gen nicht vor, wenn die La­dung - wie hier - nur irrtümlich un­ter­blie­ben ist. Der Ver­wal­ter hatte den Be­klag­ten vor­lie­gend zwar be­wusst nicht zur Ei­gentümer­ver­samm­lung ge­la­den; dies be­ruhte aber auf einem bloßen Rechts­irr­tum, da er fälsch­lich an­nahm, Ga­ra­gen­ei­gentümer zähl­ten nicht zu dem Kreis der Woh­nungs­ei­gentümer und seien da­her nicht zu la­den. Ein sol­cher Feh­ler führt nicht zur Nich­tig­keit der in der Ver­samm­lung ge­fass­ten Be­schlüsse.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
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