deen
Nexia Ebner Stolz

BGH zur Wirksamkeit der Beschlüsse einer Eigentümerversammlung bei unterbliebener Einladung eines Wohnungseigentümers

Urteil des BGH vom 20.7.2012 - V ZR 235/11

Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit. Ein Beschluss ist i.S.v. § 23 Abs. 4 S. 1 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.

Der Sach­ver­halt:
Der Beklagte ist als Eigen­tü­mer einer Garage Mit­g­lied der kla­gen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Diese ver­langt von ihm die Zah­lung der Wohn­geldrück­stände aus den Jah­res­ab­rech­nun­gen für die Wirt­schafts­jahre 2002/2003 bis 2009/2010 sowie die Zah­lung des Haus­gel­des gemäß den Wirt­schafts­plä­nen 2008/2009 und 2009/2010.

Die Beschluss­fas­sung über die jewei­li­gen Jah­res­ab­rech­nun­gen und Wirt­schafts­pläne erfolgte in meh­re­ren Eigen­tü­mer­ver­samm­lun­gen im Januar und April 2007, im Juni 2008 sowie im Mai 2009. Der Beklagte, der an kei­ner der Ver­samm­lun­gen teil­ge­nom­men hatte, war nicht ein­ge­la­den wor­den, weil die Ver­wal­te­rin irr­tüm­lich annahm, Gara­gen­ei­gen­tü­mer gehör­ten nicht zum Kreis der zu laden­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

AG und LG wie­sen die auf Zah­lung der rück­stän­di­gen Beträge i.H.v. ins­ge­s­amt rd. 2.800 € gerich­tete Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil aufn und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG sind die Beschlüsse der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht nich­tig.

Nach der Recht­sp­re­chung des Senats führt die Nicht­ein­la­dung ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer regel­mä­ßig nur zur Anfecht­bar­keit der in der Ver­samm­lung gefass­ten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nich­tig­keit. Ein Beschluss ist i.S.v. § 23 Abs. 4 S. 1 WEG nur dann nich­tig, wenn er gegen eine Rechts­vor­schrift ver­stößt, auf deren Ein­hal­tung rechts­wirk­sam nicht ver­zich­tet wer­den kann. Hierzu gehö­ren nicht die in § 24 WEG für die Ein­be­ru­fung einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ent­hal­te­nen Form­vor­schrif­ten, weil diese dis­po­si­tiv sind und durch Ver­ein­ba­rung abge­än­dert wer­den kön­nen.

Die über­wie­gende Mei­nung hat sich dem - u.a. auch auf­grund von Prak­ti­ka­bi­li­tät­s­er­wä­gun­gen - ange­sch­los­sen und teil­weise ergänzt, dass aus­nahms­weise Nich­tig­keit zu beja­hen sei, wenn der ein­zelne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­sätz­lich und gezielt von der Mit­wir­kung in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus­ge­sch­los­sen wer­den soll. Nach ande­rer Ansicht führt die - gleich aus wel­chem Grund - unter­b­lie­bene Ladung eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zur Nich­tig­keit der gefass­ten Beschlüsse.

Der Senat hält an sei­ner bis­he­ri­gen Rechts­auf­fas­sung fest. Die unter­b­lie­bene Ladung eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers führt nur in ganz beson­ders schwer­wie­gen­den Aus­nah­me­fäl­len (etwa bös­wil­li­ger Aus­schluss, s.o.) zur Nich­tig­keit der in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung gefass­ten Beschlüsse. Ein sol­cher Aus­nah­me­fall liegt hin­ge­gen nicht vor, wenn die Ladung - wie hier - nur irr­tüm­lich unter­b­lie­ben ist. Der Ver­wal­ter hatte den Beklag­ten vor­lie­gend zwar bewusst nicht zur Eigen­tü­mer­ver­samm­lung gela­den; dies beruhte aber auf einem blo­ßen Recht­s­irr­tum, da er fäl­sch­lich annahm, Gara­gen­ei­gen­tü­mer zähl­ten nicht zu dem Kreis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und seien daher nicht zu laden. Ein sol­cher Feh­ler führt nicht zur Nich­tig­keit der in der Ver­samm­lung gefass­ten Beschlüsse.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Um direkt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.


nach oben