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BGH zur Mietminderung: Zum Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

BGH 11.7.2012, VIII ZR 138/11

Auch im Rah­men des § 543 Abs. 2 BGB hat der Mie­ter die Nicht­zah­lung der Miete zu ver­tre­ten, wenn ihm Vor­satz oder Fahrlässig­keit zur Last fällt. Für eine mil­dere Haf­tung und da­mit eine Pri­vi­le­gie­rung des Mie­ters be­steht auch in den Fällen kein An­lass, in de­nen der Mie­ter die Ur­sa­che ei­nes Man­gels (hier: der Schim­mel­pilz­bil­dung) feh­ler­haft ein­schätzt.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­klag­ten sind Mie­ter ei­nes Ein­fa­mi­li­en­hau­ses der Kläger. Im De­zem­ber 2008 teil­ten sie den Klägern mit, dass sich im Haus auf­grund bau­li­cher Mängel Schim­mel und Kon­dens­was­ser bil­den würden. Die Be­klag­ten be­sit­zen von zwei Aqua­rien so­wie ein Ter­ra­rium mit Schlan­gen. Anläss­lich ei­nes Orts­ter­mins im De­zem­ber 2008 brach­ten die Kläger ge­genüber den Be­klag­ten zum Aus­druck, dass ih­rer An­sicht nach das Heiz- und Lüftungs­ver­hal­ten der Be­klag­ten für die Feuch­tig­keit und Schim­mel­bil­dung ver­ant­wort­lich sei.

Die Be­klag­ten min­der­ten die Brut­to­miete von 1.550 € pro Mo­nat für die Mo­nate März 2009 bis Juni 2010 um je­weils 310 € (20 %). Die Kläger kündig­ten das Miet­verhält­nis am 7.1.2010 we­gen des bis da­hin auf­ge­lau­fe­nen Mietrück­stands i.H.v. 3.410 € frist­los. Mit ih­rer Klage be­gehr­ten sie Zah­lung des bis da­hin auf­ge­lau­fe­nen Mietrück­stands nebst Zin­sen so­wie die Räum­ung des Hau­ses. Das AG gab nach Ein­ho­lung ei­nes Gut­ach­tens der Klage statt. Die Be­klag­ten gli­chen erst im Fe­bruar 2011 den Mietrück­stand vollständig aus.

Auf die Be­ru­fung der Be­klag­ten ver­ur­teilte das LG diese - nach­dem die Par­teien den Rechts­streit in der Haupt­sa­che i.H.v. 3.410 € übe­rein­stim­mend für er­le­digt erklärt hat­ten - zur Zah­lung von Zin­sen und wies die Räum­ungs­klage ab. Auf die Re­vi­sion der Kläger hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil hin­sicht­lich der Räum­ungs­klage auf und gab die­ser statt.

Die Gründe:
Die Be­klag­ten sind ge­genüber den Klägern zur Räum­ung des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses ver­pflich­tet.

Auch im Rah­men des § 543 Abs. 2 BGB hat der Mie­ter die Nicht­zah­lung der Miete zu ver­tre­ten, wenn ihm Vor­satz oder Fahrlässig­keit zur Last fällt. Das ist der all­ge­meine Sorg­faltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB. Für eine mil­dere Haf­tung und da­mit eine Pri­vi­le­gie­rung des Mie­ters be­steht auch in den Fällen kein An­lass, in de­nen der Mie­ter die Ur­sa­che ei­nes Man­gels (hier: der Schim­mel­pilz­bil­dung) feh­ler­haft ein­schätzt. Schließlich kann der Mie­ter bei Zwei­feln die Miete un­ter Vor­be­halt zah­len, so dass ihm die Möglich­keit bleibt, eine ge­richt­li­che Klärung sei­ner Rechte her­bei­zuführen, ohne dem Ri­siko ei­ner frist­lo­sen Kündi­gung aus­ge­setzt zu sein.

In­fol­ge­des­sen konnte im vor­lie­gen­den Fall der Zah­lungs­ver­zug nicht we­gen feh­len­den Ver­schul­dens der Be­klag­ten ver­neint wer­den. Schließlich mus­ste sich den Be­klag­ten die Ver­mu­tung aufdrängen, dass das Vor­han­den­sein von zwei Aqua­rien so­wie ei­nes Ter­ra­ri­ums mit Schlan­gen eine die Schim­mel­bil­dung begüns­ti­gende höhere Luft­feuch­tig­keit in der ge­mie­te­ten Woh­nung be­dingte und so­mit an das Lüftungs­ver­hal­ten ent­spre­chend höhere An­for­de­run­gen zu stel­len wa­ren.

Da die Mietrückstände erst im Fe­bruar 2011 vollständig aus­ge­gli­chen wur­den und diese Zah­lung so­mit nicht mehr in­ner­halb der Schon­frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB er­folgte, ließ sie die Wirk­sam­keit der Kündi­gung vom 7.1.2010 un­berührt.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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