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BGH zur Mietminderung: Zum Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

BGH 11.7.2012, VIII ZR 138/11

Auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB hat der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels (hier: der Schimmelpilzbildung) fehlerhaft einschätzt.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklag­ten sind Mie­ter eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses der Klä­ger. Im Dezem­ber 2008 teil­ten sie den Klä­gern mit, dass sich im Haus auf­grund bau­li­cher Män­gel Schim­mel und Kon­dens­was­ser bil­den wür­den. Die Beklag­ten besit­zen von zwei Aqua­rien sowie ein Terra­rium mit Schlan­gen. Anläss­lich eines Orts­ter­mins im Dezem­ber 2008 brach­ten die Klä­ger gegen­über den Beklag­ten zum Aus­druck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüf­tungs­ver­hal­ten der Beklag­ten für die Feuch­tig­keit und Schim­mel­bil­dung ver­ant­wort­lich sei.

Die Beklag­ten min­der­ten die Brut­to­miete von 1.550 € pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 € (20 %). Die Klä­ger kün­dig­ten das Miet­ver­hält­nis am 7.1.2010 wegen des bis dahin auf­ge­lau­fe­nen Miet­rück­stands i.H.v. 3.410 € frist­los. Mit ihrer Klage begehr­ten sie Zah­lung des bis dahin auf­ge­lau­fe­nen Miet­rück­stands nebst Zin­sen sowie die Räu­mung des Hau­ses. Das AG gab nach Ein­ho­lung eines Gut­ach­tens der Klage statt. Die Beklag­ten gli­chen erst im Februar 2011 den Miet­rück­stand voll­stän­dig aus.

Auf die Beru­fung der Beklag­ten ver­ur­teilte das LG diese - nach­dem die Par­teien den Rechts­st­reit in der Haupt­sa­che i.H.v. 3.410 € übe­r­ein­stim­mend für erle­digt erklärt hat­ten - zur Zah­lung von Zin­sen und wies die Räu­mungs­klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ger hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil hin­sicht­lich der Räu­mungs­klage auf und gab die­ser statt.

Die Gründe:
Die Beklag­ten sind gegen­über den Klä­gern zur Räu­mung des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses verpf­lich­tet.

Auch im Rah­men des § 543 Abs. 2 BGB hat der Mie­ter die Nicht­zah­lung der Miete zu ver­t­re­ten, wenn ihm Vor­satz oder Fahr­läs­sig­keit zur Last fällt. Das ist der all­ge­meine Sorg­falts­maß­stab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB. Für eine mil­dere Haf­tung und damit eine Pri­vi­le­gie­rung des Mie­ters besteht auch in den Fäl­len kein Anlass, in denen der Mie­ter die Ursa­che eines Man­gels (hier: der Schim­mel­pilz­bil­dung) feh­ler­haft ein­schätzt. Sch­ließ­lich kann der Mie­ter bei Zwei­feln die Miete unter Vor­be­halt zah­len, so dass ihm die Mög­lich­keit bleibt, eine gericht­li­che Klär­ung sei­ner Rechte her­bei­zu­füh­ren, ohne dem Risiko einer frist­lo­sen Kün­di­gung aus­ge­setzt zu sein.

Infol­ge­des­sen konnte im vor­lie­gen­den Fall der Zah­lungs­ver­zug nicht wegen feh­len­den Ver­schul­dens der Beklag­ten vern­eint wer­den. Sch­ließ­lich musste sich den Beklag­ten die Ver­mu­tung auf­drän­gen, dass das Vor­han­den­sein von zwei Aqua­rien sowie eines Terra­ri­ums mit Schlan­gen eine die Schim­mel­bil­dung begüns­ti­gende höhere Luft­feuch­tig­keit in der gemie­te­ten Woh­nung bedingte und somit an das Lüf­tungs­ver­hal­ten ent­sp­re­chend höhere Anfor­de­run­gen zu stel­len waren.

Da die Miet­rück­stände erst im Februar 2011 voll­stän­dig aus­ge­g­li­chen wur­den und diese Zah­lung somit nicht mehr inn­er­halb der Schon­frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgte, ließ sie die Wirk­sam­keit der Kün­di­gung vom 7.1.2010 unbe­rührt.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.


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