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BGH zur fristlosen Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 118/2012 vom 18.7.2012
Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich heute in ei­ner Ent­schei­dung mit der Frage be­fasst, ob der Ver­mie­ter dem Mie­ter, der die durch die An­pas­sung der Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ent­stan­de­nen Miet­erhöhun­gen nicht ent­rich­tet, erst dann frist­los kündi­gen darf, wenn er den Mie­ter auf Zah­lung der Erhöhungs­beträge ver­klagt hat und die­ser rechtskräftig zur Zah­lung der Erhöhungs­beträge ver­ur­teilt wor­den ist.
Die Kläge­rin ist Mie­te­rin ei­ner Woh­nung der Be­klag­ten in Schöne­feld. Die Grund­miete be­trug zunächst 649,16 DM (= 331,91 €) zuzüglich 110,61 DM (= 56,55 €) Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen und 51,89 DM (= 26,53 €) Vor­aus­zah­lun­gen für die Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten. Letz­tere wur­den in den fol­gen­den Jah­ren mehr­fach erhöht. Ab No­vem­ber 2003 zahlte die Kläge­rin die Erhöhungs­beträge und Teile der Grund­miete nicht. Die Be­klag­ten kündig­ten we­gen der im Zeit­raum No­vem­ber 2003 bis De­zem­ber 2004 auf­ge­lau­fe­nen Rückstände das Miet­verhält­nis frist­los. Ein Kündi­gungs­grund ist al­ler­dings nur dann ge­ge­ben, wenn man die Erhöhungs­beträge der Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen berück­sich­tigt.
Die Kläge­rin hat die Be­klag­ten auf Zah­lung von Scha­dens­er­satz we­gen meh­re­rer Mängel in An­spruch ge­nom­men. Die Be­klag­ten ha­ben im Wege der Wi­der­klage un­ter an­de­rem Zah­lung von Mietrückständen und Räum­ung und Her­aus­gabe der Woh­nung ver­langt. In bei­den In­stan­zen ist die Klage ab­ge­wie­sen wor­den. Der Wi­der­klage ist weit­ge­hend statt­ge­ge­ben wor­den, ins­be­son­dere ist die Kläge­rin zur Räum­ung und Her­aus­gabe der Woh­nung ver­ur­teilt wor­den. Zur Begründung hat das Be­ru­fungs­ge­richt aus­geführt, dass die Kündi­gung nicht des­halb aus­ge­schlos­sen sei, weil sich der Mietrück­stand teil­weise aus Miet­erhöhun­gen we­gen der An­pas­sung von Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen er­rechne.
Die vom Bun­des­ge­richts­hof zu­ge­las­sene Re­vi­sion der Kläge­rin blieb ohne Er­folg. Der un­ter an­de­rem für das Wohn­raum­miet­recht zuständige VIII. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die Kündi­gung ei­nes Wohn­raum­miet­verhält­nis­ses durch den Ver­mie­ter we­gen ei­nes Zah­lungsrück­stands mit Beträgen, um die der Ver­mie­ter die Be­triebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen gemäß § 560 Abs. 4 BGB* ein­sei­tig erhöht hat, nicht vor­aus­setzt, dass der Mie­ter zu­vor im Wege der Zah­lungs­klage in An­spruch ge­nom­men und rechtskräftig zur Zah­lung der Erhöhungs­beträge ver­ur­teilt wor­den ist. Ein sol­ches Er­for­der­nis er­gibt sich we­der aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB** noch aus einem schutzwürdi­gen In­ter­esse des Mie­ters. Der Mie­ter ist viel­mehr da­durch hin­rei­chend ge­schützt, dass im Räum­ungs­pro­zess geprüft wer­den muss, ob der Ver­mie­ter die Vor­aus­zah­lun­gen auf die von ihm fest­ge­setzte Höhe an­pas­sen durfte.
Ur­teil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11
AG Königs Wus­ter­hau­sen - Ur­teil vom 7. Ok­to­ber 2009 – 9 C 588/04 LG Pots­dam - Ur­teil vom 9. De­zem­ber 2010 – 11 S 136/09 Karls­ruhe, den 18. Juli 2012

Pres­se­stelle des Bun­des­ge­richts­hofs
76125 Karls­ruhe
Te­le­fon (0721) 159-5013
Te­le­fax (0721) 159-5501

26.07.2012 nach oben

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