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BGH zur fristlosen Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 118/2012 vom 18.7.2012
Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich heute in einer Ent­schei­dung mit der Frage befasst, ob der Ver­mie­ter dem Mie­ter, der die durch die Anpas­sung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ent­stan­de­nen Mie­t­er­höh­un­gen nicht entrich­tet, erst dann frist­los kün­di­gen darf, wenn er den Mie­ter auf Zah­lung der Erhöh­ungs­be­träge ver­klagt hat und die­ser rechts­kräf­tig zur Zah­lung der Erhöh­ungs­be­träge ver­ur­teilt wor­den ist.
Die Klä­ge­rin ist Mie­te­rin einer Woh­nung der Beklag­ten in Schö­ne­feld. Die Grund­miete betrug zunächst 649,16 DM (= 331,91 €) zuzüg­lich 110,61 DM (= 56,55 €) Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen und 51,89 DM (= 26,53 €) Vor­aus­zah­lun­gen für die Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten. Letz­tere wur­den in den fol­gen­den Jah­ren mehr­fach erhöht. Ab Novem­ber 2003 zahlte die Klä­ge­rin die Erhöh­ungs­be­träge und Teile der Grund­miete nicht. Die Beklag­ten kün­dig­ten wegen der im Zei­traum Novem­ber 2003 bis Dezem­ber 2004 auf­ge­lau­fe­nen Rück­stände das Miet­ver­hält­nis frist­los. Ein Kün­di­gungs­grund ist aller­dings nur dann gege­ben, wenn man die Erhöh­ungs­be­träge der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen berück­sich­tigt.
Die Klä­ge­rin hat die Beklag­ten auf Zah­lung von Scha­dens­er­satz wegen meh­re­rer Män­gel in Anspruch genom­men. Die Beklag­ten haben im Wege der Wider­klage unter ande­rem Zah­lung von Miet­rück­stän­den und Räu­mung und Her­aus­gabe der Woh­nung ver­langt. In bei­den Instan­zen ist die Klage abge­wie­sen wor­den. Der Wider­klage ist weit­ge­hend statt­ge­ge­ben wor­den, ins­be­son­dere ist die Klä­ge­rin zur Räu­mung und Her­aus­gabe der Woh­nung ver­ur­teilt wor­den. Zur Begrün­dung hat das Beru­fungs­ge­richt aus­ge­führt, dass die Kün­di­gung nicht des­halb aus­ge­sch­los­sen sei, weil sich der Miet­rück­stand teil­weise aus Mie­t­er­höh­un­gen wegen der Anpas­sung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen errechne.
Die vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­sene Revi­sion der Klä­ge­rin blieb ohne Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­dige VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die Kün­di­gung eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses durch den Ver­mie­ter wegen eines Zah­lungs­rück­stands mit Beträ­gen, um die der Ver­mie­ter die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen gemäß § 560 Abs. 4 BGB* ein­sei­tig erhöht hat, nicht vor­aus­setzt, dass der Mie­ter zuvor im Wege der Zah­lungs­klage in Anspruch genom­men und rechts­kräf­tig zur Zah­lung der Erhöh­ungs­be­träge ver­ur­teilt wor­den ist. Ein sol­ches Erfor­der­nis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB** noch aus einem schutz­wür­di­gen Inter­esse des Mie­ters. Der Mie­ter ist viel­mehr dadurch hin­rei­chend geschützt, dass im Räu­mung­s­pro­zess geprüft wer­den muss, ob der Ver­mie­ter die Vor­aus­zah­lun­gen auf die von ihm fest­ge­setzte Höhe anpas­sen durfte.
Urteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11
AG Kön­igs Wus­ter­hau­sen - Urteil vom 7. Oktober 2009 – 9 C 588/04 LG Pots­dam - Urteil vom 9. Dezem­ber 2010 – 11 S 136/09 Karls­ruhe, den 18. Juli 2012

Pres­se­s­telle des Bun­des­ge­richts­hofs
76125 Karls­ruhe
Tele­fon (0721) 159-5013
Tele­fax (0721) 159-5501

26.07.2012 nach oben

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