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BGH zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung im Wohnraummietverhältnis

Urteil des BGH vom 26.10.2011 - VIII ZR 268/10

Dass die Er­mitt­lung der Wärme­kos­ten ohne Kennt­nis der  Heiz­kos­ten­ver­ord­nung kaum verständ­lich ist und die Vor­schrif­ten dem durch­schnitt­li­chen, ju­ris­ti­sch nicht vor­ge­bil­de­ten Mie­ter re­gelmäßig nicht be­kannt sind, kann nicht dem Ver­mie­ter an­ge­las­tet wer­den. Es genügt für eine for­mell wirk­same Ab­rech­nung im Be­reich der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung, wenn ein mit den ein­schlägi­gen Rechts­vor­schrif­ten ver­trau­ter Mie­ter an­hand der mit­ge­teil­ten Fak­to­ren die vor­ge­nom­mene Ab­rech­nung nachprüfen kann.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­klagte ist Mie­te­rin ei­ner Woh­nung der Kläge­rin. Diese machte Nach­for­de­run­gen aus den Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die Jahre 2003/2004 bis 2006/2007 i.H.v. rund 1.008 € gel­tend. Die Be­klagte hielt die Ab­rech­nun­gen der Kläge­rin aus for­mel­len Gründen für un­wirk­sam. Sie be­an­stan­dete zum einen, dass die Kläge­rin die (ge­son­dert aus­ge­wie­se­nen) Kos­ten für Kalt­was­ser und Entwässe­rung zu­sam­men mit den Kos­ten für Hei­zung und Warm­was­ser ab­ge­rech­net hatte und nicht mit den übri­gen (kal­ten) Be­triebs­kos­ten. Fer­ner seien die Ver­tei­ler­schlüssel bei der Er­mitt­lung des En­er­gie­an­teils für die Warm­was­ser­kos­ten nicht aus­rei­chend erläutert und die Be­rech­nung der Warm­was­ser­kos­ten des­halb nicht nach­voll­zieh­bar und un­wirk­sam.

AG und LG ga­ben der Klage un­ter Ab­wei­sung im Übri­gen i.H.v. 140 € statt. Die Re­vi­sion der Kläge­rin, mit der sie die vollständige Ver­ur­tei­lung der Be­klag­ten be­gehrte, war vor dem BGH er­folg­reich. Die Re­vi­sion der Be­klag­ten blieb hin­ge­gen ohne Er­folg.

Die Gründe:
Zu Un­recht hatte das LG die Heiz­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die Jahre 2003/2004 bis 2005/2006 als un­wirk­sam an­ge­se­hen. Es hat dies­bezüglich die An­for­de­run­gen, die an die Dar­stel­lung der Er­mitt­lung der Warm­was­ser­kos­ten im Rah­men der Heiz­kos­ten­ab­rech­nung zu stel­len sind, über­spannt.

Die Ab­rech­nun­gen der Kläge­rin ent­hiel­ten sämt­li­che Ein­zel­da­ten, die er­for­der­lich sind, um an­hand der Vor­schrif­ten der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung die Wärme­kos­ten kor­rekt in Heiz­kos­ten und Warm­was­ser­kos­ten auf­zu­tei­len. Dass die Er­mitt­lung der Wärme­kos­ten ohne Kennt­nis die­ser Vor­schrif­ten kaum verständ­lich ist und die Vor­schrif­ten der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung dem durch­schnitt­li­chen, ju­ris­ti­sch nicht vor­ge­bil­de­ten Mie­ter re­gelmäßig nicht be­kannt sind, kann nicht dem Ver­mie­ter an­ge­las­tet wer­den. Der Ver­mie­ter hat eine Heiz­kos­ten­ab­rech­nung zu er­stel­len, die den An­for­de­run­gen der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ent­spricht. Eine Pflicht, diese Vor­schrif­ten mit­zu­tei­len oder zu erläutern, trifft ihn hin­ge­gen nicht.

Nach BGH-Recht­spre­chung genügt es für eine for­mell wirk­same Ab­rech­nung im Be­reich der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung, wenn ein mit den ein­schlägi­gen Rechts­vor­schrif­ten ver­trau­ter Mie­ter an­hand der mit­ge­teil­ten Fak­to­ren die vor­ge­nom­mene Ab­rech­nung nachprüfen kann. Dies gilt ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG nicht nur für den un­mit­tel­ba­ren An­wen­dungs­be­reich des § 9 Abs. 2 Heiz­kos­tenV, son­dern ge­ne­rell für die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung. Des­halb war es un­schädlich, dass die Kläge­rin in ih­rer Ab­rech­nung nicht erläutert hatte, dass sie die nur auf die Warm­was­ser­kos­ten ent­fal­len­den Kos­ten der Warm­was­serzähler zunächst von den Ge­samt­kos­ten ab­ge­setzt, den ver­blei­ben­den Ge­samt­be­trag nach dem er­mit­tel­ten Pro­zent­satz auf Kos­ten für Hei­zung und für Warm­was­ser auf­ge­teilt und an­schließend die Kos­ten für die Warm­was­serzähler den so er­mit­tel­ten Kos­ten für Warm­was­ser wie­der hin­zu­ge­setzt hatte.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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