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BGH zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung im Wohnraummietverhältnis

Urteil des BGH vom 26.10.2011 - VIII ZR 268/10

Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis der  Heizkostenverordnung kaum verständlich ist und die Vorschriften dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, kann nicht dem Vermieter angelastet werden. Es genügt für eine formell wirksame Abrechnung im Bereich der Heizkostenverordnung, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklagte ist Mie­te­rin einer Woh­nung der Klä­ge­rin. Diese machte Nach­for­de­run­gen aus den Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die Jahre 2003/2004 bis 2006/2007 i.H.v. rund 1.008 € gel­tend. Die Beklagte hielt die Abrech­nun­gen der Klä­ge­rin aus for­mel­len Grün­den für unwirk­sam. Sie bean­stan­dete zum einen, dass die Klä­ge­rin die (geson­dert aus­ge­wie­se­nen) Kos­ten für Kalt­was­ser und Ent­wäs­se­rung zusam­men mit den Kos­ten für Hei­zung und Warm­was­ser abge­rech­net hatte und nicht mit den übri­gen (kal­ten) Betriebs­kos­ten. Fer­ner seien die Ver­tei­ler­schlüs­sel bei der Ermitt­lung des Ener­gie­an­teils für die Warm­was­ser­kos­ten nicht aus­rei­chend erläu­tert und die Berech­nung der Warm­was­ser­kos­ten des­halb nicht nach­voll­zieh­bar und unwirk­sam.

AG und LG gaben der Klage unter Abwei­sung im Übri­gen i.H.v. 140 € statt. Die Revi­sion der Klä­ge­rin, mit der sie die voll­stän­dige Ver­ur­tei­lung der Beklag­ten begehrte, war vor dem BGH erfolg­reich. Die Revi­sion der Beklag­ten blieb hin­ge­gen ohne Erfolg.

Die Gründe:
Zu Unrecht hatte das LG die Heiz­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die Jahre 2003/2004 bis 2005/2006 als unwirk­sam ange­se­hen. Es hat dies­be­züg­lich die Anfor­de­run­gen, die an die Dar­stel­lung der Ermitt­lung der Warm­was­ser­kos­ten im Rah­men der Heiz­kos­ten­ab­rech­nung zu stel­len sind, über­spannt.

Die Abrech­nun­gen der Klä­ge­rin ent­hiel­ten sämt­li­che Ein­zel­da­ten, die erfor­der­lich sind, um anhand der Vor­schrif­ten der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung die Wär­m­e­kos­ten kor­rekt in Heiz­kos­ten und Warm­was­ser­kos­ten auf­zu­tei­len. Dass die Ermitt­lung der Wär­m­e­kos­ten ohne Kennt­nis die­ser Vor­schrif­ten kaum ver­ständ­lich ist und die Vor­schrif­ten der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung dem durch­schnitt­li­chen, juris­tisch nicht vor­ge­bil­de­ten Mie­ter regel­mä­ßig nicht bekannt sind, kann nicht dem Ver­mie­ter ange­las­tet wer­den. Der Ver­mie­ter hat eine Heiz­kos­ten­ab­rech­nung zu ers­tel­len, die den Anfor­de­run­gen der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ent­spricht. Eine Pflicht, diese Vor­schrif­ten mit­zu­tei­len oder zu erläu­tern, trifft ihn hin­ge­gen nicht.

Nach BGH-Recht­sp­re­chung genügt es für eine for­mell wirk­same Abrech­nung im Bereich der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung, wenn ein mit den ein­schlä­g­i­gen Rechts­vor­schrif­ten ver­trau­ter Mie­ter anhand der mit­ge­teil­ten Fak­to­ren die vor­ge­nom­mene Abrech­nung nach­prü­fen kann. Dies gilt ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG nicht nur für den unmit­tel­ba­ren Anwen­dungs­be­reich des § 9 Abs. 2 Heiz­kos­tenV, son­dern gene­rell für die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung. Des­halb war es unschäd­lich, dass die Klä­ge­rin in ihrer Abrech­nung nicht erläu­tert hatte, dass sie die nur auf die Warm­was­ser­kos­ten ent­fal­len­den Kos­ten der Warm­was­ser­zäh­ler zunächst von den Gesamt­kos­ten abge­setzt, den ver­b­lei­ben­den Gesamt­be­trag nach dem ermit­tel­ten Pro­zent­satz auf Kos­ten für Hei­zung und für Warm­was­ser auf­ge­teilt und ansch­lie­ßend die Kos­ten für die Warm­was­ser­zäh­ler den so ermit­tel­ten Kos­ten für Warm­was­ser wie­der hin­zu­ge­setzt hatte.

Link­hin­weis:

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