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BGH zur Erfüllung einer formunwirksam geschlossenen Rückkaufverpflichtung durch formwirksamem Kauf durch einen Dritten - Immobilienkauf

Urteil des BGH vom 13.7.2012 - V ZR 176/11

Ver­pflich­tet sich der Verkäufer ei­ner Im­mo­bi­lie for­mun­wirk­sam zu de­ren Rück­kauf, so wird diese Ver­pflich­tung nicht da­durch wirk­sam, dass ein Drit­ter auf Ver­an­las­sung oder Ver­mitt­lung des Verkäufers die Im­mo­bi­lie form­ge­recht kauft. Et­was an­de­res gilt al­ler­dings dann, wenn der Verkäufer sich in dem Vor­ver­trag for­mun­wirk­sam ver­pflich­tet hatte, an den Drit­ten zu ver­kau­fen.

Der Sach­ver­halt:
Mit no­ta­ri­el­lem Ver­trag vom 18.12.1998 kauf­ten die Kläger eine Ei­gen­tums­woh­nung von ei­ner GmbH. Mit dem Be­klag­ten, der al­lein­ver­tre­tungs­be­rech­tig­ter Ge­sell­schaf­ter der GmbH war, schlos­sen die Kläger am Tag dar­auf pri­vat­schrift­lich einen sog. Gewähr­leis­tungs­ver­trag, der u.a. eine Ver­pflich­tung des Be­klag­ten enthält, die Woh­nung zurück­zu­kau­fen. Die Kläger wur­den als Woh­nungs­ei­gentümer in das Grund­buch ein­ge­tra­gen.

Im Mai 2008 for­der­ten die Kläger den Be­klag­ten auf, die Rück­kaufs­ver­pflich­tung zu erfüllen. Dar­auf­hin kaufte eine Bauträger­ge­sell­schaft, ver­tre­ten durch den Be­klag­ten als ge­schäftsführen­den Ge­sell­schaf­ter, mit no­ta­ri­el­lem Ver­trag vom 19.12.2008 die Ei­gen­tums­woh­nung von den Klägern. Später trat sie in Ausübung ei­nes ihr ein­geräum­ten Rück­tritts­rechts von dem Ver­trag wie­der zurück.

Die Kläger ver­lan­gen - so­weit im Re­vi­si­ons­ver­fah­ren noch von In­ter­esse - von dem Be­klag­ten Scha­dens­er­satz we­gen Nichterfüllung der Rück­kaufs­ver­pflich­tung in Höhe des ver­ein­bar­ten Rück­kauf­prei­ses von rd. 51.000 €, Zug um Zug ge­gen Übe­reig­nung der Ei­gen­tums­woh­nung, so­wie Er­satz vor­ge­richt­li­cher An­walts­kos­ten von rd. 2.200 € nebst Zin­sen.

LG und OLG ga­ben der Klage statt. Auf die Re­vi­sion des Be­klag­ten hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Klage ab.

Die Gründe:
Die Rück­kaufs­ver­pflich­tung hätte nach § 313 S. 1 BGB aF der no­ta­ri­el­len Be­ur­kun­dung be­durft und war so­nach nich­tig, § 125 BGB. Recht­lich nicht halt­bar ist die Auf­fas­sung des OLG, die Rück­kaufs­ver­pflich­tung sei ent­spre­chend § 311b Abs. 1 S. 2 BGB (rich­tig wäre: § 313 S. 2 BGB aF) da­durch wirk­sam ge­wor­den, dass die Bauträger­ge­sell­schaft auf Ver­an­las­sung des Be­klag­ten die Ei­gen­tums­woh­nung mit am 19.12.2008 no­ta­ri­ell be­ur­kun­de­tem Ver­trag ge­kauft habe.

Die Be­ja­hung ei­nes "Erfüllungs­zu­sam­men­hangs" zwi­schen der for­mun­wirk­sam ver­ein­bar­ten Rück­kaufs­ver­pflich­tung des Be­klag­ten und dem form­wirk­sa­men Kauf der Woh­nung durch die Bauträger­ge­sell­schaft ist rechts­feh­ler­haft. Der Se­nat hat sich in ei­ner Ent­schei­dung vom 8.10.2004 (V ZR 178/03) ausführ­lich mit der Frage be­fasst, un­ter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen in dem Ab­schluss ei­nes Kauf­ver­tra­ges mit einem Drit­ten die Erfüllung ei­nes for­mun­wirk­sa­men Vor­ver­tra­ges ge­se­hen wer­den kann. Da­nach fehlt es re­gelmäßig an dem not­wen­di­gen Erfüllungs­zu­sam­men­hang, wenn ein Drit­ter an­stelle des ur­sprüng­lich vor­ge­se­he­nen Käufers den form­wirk­sa­men Ver­trag schließt. Das ist selbst dann nicht an­ders, wenn der­je­nige, der sich for­mun­wirk­sam zum Kauf ver­pflich­tet hat, das Recht hatte, den Drit­ten als Käufer zu ver­mit­teln.

Der Ver­kauf an einen Drit­ten genügt den An­for­de­run­gen an den zur Hei­lung nach § 313 S. 2 BGB aF er­for­der­li­chen Erfüllungs­tat­be­stand al­ler­dings dann, wenn der Verkäufer sich in dem Vor­ver­trag for­mun­wirk­sam ver­pflich­tet hatte, an den Drit­ten zu ver­kau­fen. Diese Vor­aus­set­zun­gen sind hier je­doch nicht ge­ge­ben. Zum Rück­kauf hatte sich - for­mun­wirk­sam - der Be­klagte ver­pflich­tet. An ihn, nicht an einen Drit­ten (die Bauträger­ge­sell­schaft) soll­ten die Kläger ver­kau­fen. Nur ein wirk­sa­mer Kauf­ver­trag mit dem Be­klag­ten hätte da­her den Form­man­gel hei­len können. Ob der Be­klagte den Ver­kauf an die Bauträger­ge­sell­schaft ver­mit­telt oder ver­an­lasst hat, ist ohne Be­lang.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des OLG lässt sich aus § 267 Abs. 1 BGB nichts an­de­res her­lei­ten. Zum einen führte die An­wen­dung die­ser Norm zur Erfüllung und schlösse einen Scha­dens­er­satz­an­spruch we­gen Nichterfüllung von vorn­her­ein aus. Zum an­de­ren ent­schei­det über die Frage der Hei­lungs­wir­kung nicht die Norm des § 267 BGB, son­dern die des § 313 S. 2 BGB aF, und diese ver­langt - nach der Aus­le­gung des Se­nats - den Zu­sam­men­hang zwi­schen dem un­wirk­sa­men Grund­ge­schäft und der Erfüllung durch Auf­las­sung und Ein­tra­gung. Die Auf­las­sung an einen be­lie­bi­gen Drit­ten reicht ge­rade nicht. Struk­tu­rell nicht an­ders ist es bei der ent­spre­chen­den An­wen­dung der Norm auf das Verhält­nis von un­wirk­sa­mem (Vor-)ver­trag und wirk­sa­mem Haupt­ver­trag.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
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