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BGH zur Erfüllung einer formunwirksam geschlossenen Rückkaufverpflichtung durch formwirksamem Kauf durch einen Dritten - Immobilienkauf

Urteil des BGH vom 13.7.2012 - V ZR 176/11

Verpflichtet sich der Verkäufer einer Immobilie formunwirksam zu deren Rückkauf, so wird diese Verpflichtung nicht dadurch wirksam, dass ein Dritter auf Veranlassung oder Vermittlung des Verkäufers die Immobilie formgerecht kauft. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn der Verkäufer sich in dem Vorvertrag formunwirksam verpflichtet hatte, an den Dritten zu verkaufen.

Der Sach­ver­halt:
Mit nota­ri­el­lem Ver­trag vom 18.12.1998 kauf­ten die Klä­ger eine Eigen­tums­woh­nung von einer GmbH. Mit dem Beklag­ten, der allein­ver­t­re­tungs­be­rech­tig­ter Gesell­schaf­ter der GmbH war, sch­los­sen die Klä­ger am Tag dar­auf pri­vat­schrift­lich einen sog. Gewähr­leis­tungs­ver­trag, der u.a. eine Verpf­lich­tung des Beklag­ten ent­hält, die Woh­nung zurück­zu­kau­fen. Die Klä­ger wur­den als Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in das Grund­buch ein­ge­tra­gen.

Im Mai 2008 for­der­ten die Klä­ger den Beklag­ten auf, die Rück­kaufs­verpf­lich­tung zu erfül­len. Dar­auf­hin kaufte eine Bau­trä­ger­ge­sell­schaft, ver­t­re­ten durch den Beklag­ten als geschäfts­füh­r­en­den Gesell­schaf­ter, mit nota­ri­el­lem Ver­trag vom 19.12.2008 die Eigen­tums­woh­nung von den Klä­gern. Spä­ter trat sie in Aus­übung eines ihr ein­ge­räum­ten Rück­tritts­rechts von dem Ver­trag wie­der zurück.

Die Klä­ger ver­lan­gen - soweit im Revi­si­ons­ver­fah­ren noch von Inter­esse - von dem Beklag­ten Scha­dens­er­satz wegen Nicht­er­fül­lung der Rück­kaufs­verpf­lich­tung in Höhe des ver­ein­bar­ten Rück­kauf­p­rei­ses von rd. 51.000 €, Zug um Zug gegen Über­eig­nung der Eigen­tums­woh­nung, sowie Ersatz vor­ge­richt­li­cher Anwalts­kos­ten von rd. 2.200 € nebst Zin­sen.

LG und OLG gaben der Klage statt. Auf die Revi­sion des Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Klage ab.

Die Gründe:
Die Rück­kaufs­verpf­lich­tung hätte nach § 313 S. 1 BGB aF der nota­ri­el­len Beur­kun­dung bedurft und war sonach nich­tig, § 125 BGB. Recht­lich nicht halt­bar ist die Auf­fas­sung des OLG, die Rück­kaufs­verpf­lich­tung sei ent­sp­re­chend § 311b Abs. 1 S. 2 BGB (rich­tig wäre: § 313 S. 2 BGB aF) dadurch wirk­sam gewor­den, dass die Bau­trä­ger­ge­sell­schaft auf Ver­an­las­sung des Beklag­ten die Eigen­tums­woh­nung mit am 19.12.2008 nota­ri­ell beur­kun­de­tem Ver­trag gekauft habe.

Die Beja­hung eines "Erfül­lungs­zu­sam­men­hangs" zwi­schen der for­m­un­wirk­sam ver­ein­bar­ten Rück­kaufs­verpf­lich­tung des Beklag­ten und dem form­wirk­sa­men Kauf der Woh­nung durch die Bau­trä­ger­ge­sell­schaft ist rechts­feh­ler­haft. Der Senat hat sich in einer Ent­schei­dung vom 8.10.2004 (V ZR 178/03) aus­führ­lich mit der Frage befasst, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen in dem Abschluss eines Kauf­ver­tra­ges mit einem Drit­ten die Erfül­lung eines for­m­un­wirk­sa­men Vor­ver­tra­ges gese­hen wer­den kann. Danach fehlt es regel­mä­ßig an dem not­wen­di­gen Erfül­lungs­zu­sam­men­hang, wenn ein Drit­ter ans­telle des ursprüng­lich vor­ge­se­he­nen Käu­fers den form­wirk­sa­men Ver­trag sch­ließt. Das ist selbst dann nicht anders, wenn der­je­nige, der sich for­m­un­wirk­sam zum Kauf verpf­lich­tet hat, das Recht hatte, den Drit­ten als Käu­fer zu ver­mit­teln.

Der Ver­kauf an einen Drit­ten genügt den Anfor­de­run­gen an den zur Hei­lung nach § 313 S. 2 BGB aF erfor­der­li­chen Erfül­lung­s­tat­be­stand aller­dings dann, wenn der Ver­käu­fer sich in dem Vor­ver­trag for­m­un­wirk­sam verpf­lich­tet hatte, an den Drit­ten zu ver­kau­fen. Diese Vor­aus­set­zun­gen sind hier jedoch nicht gege­ben. Zum Rück­kauf hatte sich - for­m­un­wirk­sam - der Beklagte verpf­lich­tet. An ihn, nicht an einen Drit­ten (die Bau­trä­ger­ge­sell­schaft) soll­ten die Klä­ger ver­kau­fen. Nur ein wirk­sa­mer Kauf­ver­trag mit dem Beklag­ten hätte daher den Form­man­gel hei­len kön­nen. Ob der Beklagte den Ver­kauf an die Bau­trä­ger­ge­sell­schaft ver­mit­telt oder ver­an­lasst hat, ist ohne Belang.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des OLG lässt sich aus § 267 Abs. 1 BGB nichts ande­res her­lei­ten. Zum einen führte die Anwen­dung die­ser Norm zur Erfül­lung und schlösse einen Scha­dens­er­satz­an­spruch wegen Nicht­er­fül­lung von vorn­he­r­ein aus. Zum ande­ren ent­schei­det über die Frage der Hei­lungs­wir­kung nicht die Norm des § 267 BGB, son­dern die des § 313 S. 2 BGB aF, und diese ver­langt - nach der Aus­le­gung des Senats - den Zusam­men­hang zwi­schen dem unwirk­sa­men Grund­ge­schäft und der Erfül­lung durch Auflas­sung und Ein­tra­gung. Die Auflas­sung an einen belie­bi­gen Drit­ten reicht gerade nicht. Struk­tu­rell nicht anders ist es bei der ent­sp­re­chen­den Anwen­dung der Norm auf das Ver­hält­nis von unwirk­sa­mem (Vor-)ver­trag und wirk­sa­mem Haupt­ver­trag.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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