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BGH zur Beurteilung der Frage, ob eine Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt

Urteil des BGH vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 25/12
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich am 10.10.2012 in einer Ent­schei­dung mit der Frage befasst, auf wel­cher Grund­lage zu beur­tei­len ist, ob eine vom Ver­mie­ter geplante Moder­ni­sie­rungs­maß­nahme die Miet­woh­nung in einen all­ge­mein übli­chen Zustand ver­setzt.
Die Beklagte mie­tete im Jahr 1989 vom Rechts­vor­gän­ger des Klä­gers eine Woh­nung in Ber­lin Mitte an, die mit einem Ein­zel­o­fen und einem Gamat-Heiz­ge­rät aus­ge­stat­tet war. Im Jahr 1991 baute sie im Ein­ver­ständ­nis mit dem dama­li­gen Ver­mie­ter auf eigene Kos­ten eine Gase­ta­gen­hei­zung ein. Mit Sch­rei­ben vom 17. Novem­ber 2009 erbat der Klä­ger von der Beklag­ten ver­geb­lich die Dul­dung des Anschlus­ses der Woh­nung an die im Gebäude inzwi­schen vor­han­dene Zen­tral­hei­zung.
Das Amts­ge­richt hat die Dul­dungs­klage abge­wie­sen. Auf die Beru­fung des Klä­gers hat das Land­ge­richt das ers­t­in­stanz­li­che Urteil abge­än­dert und der Klage statt­ge­ge­ben.
Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­sene Revi­sion der Beklag­ten hatte Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­dige VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass dem Ein­wand der Beklag­ten, die Moder­ni­sie­rung stelle für sie mit Rück­sicht auf die zu erwar­tende Mie­t­er­höh­ung eine unzu­mut­bare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB* ent­ge­gen­ge­hal­ten wer­den kann, dass die Miet­woh­nung durch den Anschluss an die Zen­tral­hei­zung ledig­lich in einen Zustand ver­setzt werde, wie er all­ge­mein üblich sei. Denn Grund­lage für die Beur­tei­lung ist nicht der im Zeit­punkt der Anmie­tung vor­han­dene Zustand (mit einem Ein­zel­o­fen und einem Gamat-Heiz­ge­rät), son­dern der gegen­wär­tige Zustand ein­sch­ließ­lich der vom Mie­ter recht­mä­ßig vor­ge­nom­me­nen Ver­än­de­run­gen. Die Rege­lung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB* soll im Inter­esse der Ver­bes­se­rung der all­ge­mei­nen Wohn­ver­hält­nisse ver­hin­dern, dass eine Moder­ni­sie­rung, mit der ledig­lich ein all­ge­mein übli­cher Stan­dard erreicht wird, im Hin­blick auf per­sön­li­che Här­te­fall­gründe unter­b­leibt. Diese Ziel­set­zung gebie­tet es, einen vom Mie­ter recht­mä­ßig geschaf­fe­nen Zustand zu berück­sich­ti­gen, der die­sem Stan­dard bereits ent­spricht.
Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Sache an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen, damit die­ses prüft, ob der Anschluss der Woh­nung der Beklag­ten an die Zen­tral­hei­zung zu einer Ener­gie­ein­spa­rung gegen­über dem vor­han­de­nen Zustand (Gase­ta­gen­hei­zung) führt und ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB* vor­liegt.
*§ 554 BGB: Dul­dung von Erhal­tungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men (1) … (2) Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Miet­sa­che, zur Ein­spa­rung von Ener­gie oder Was­ser oder zur Schaf­fung neuen Wohn­raums hat der Mie­ter zu dul­den. Dies gilt nicht, wenn die Maß­nahme für ihn, seine Fami­lie oder einen ande­ren Ange­hö­ri­gen sei­nes Haus­halts eine Härte bedeu­ten würde, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen des Ver­mie­ters und ande­rer Mie­ter in dem Gebäude nicht zu recht­fer­ti­gen ist. Dabei sind ins­be­son­dere die vor­zu­neh­men­den Arbei­ten, die bau­li­chen Fol­gen, vor­aus­ge­gan­gene Auf­wen­dun­gen des Mie­ters und die zu erwar­tende Mie­t­er­höh­ung zu berück­sich­ti­gen. Die zu erwar­tende Mie­t­er­höh­ung ist nicht als Härte anzu­se­hen, wenn die Miet­sa­che ledig­lich in einen Zustand ver­setzt wird, wie er all­ge­mein üblich ist. (3) … Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 168/2012 vom 10.10.2012

11.10.2012 nach oben

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