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BGH zur Beurteilung der Frage, ob eine Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt

Urteil des BGH vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 25/12
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich am 10.10.2012 in ei­ner Ent­schei­dung mit der Frage be­fasst, auf wel­cher Grund­lage zu be­ur­tei­len ist, ob eine vom Ver­mie­ter ge­plante Mo­der­ni­sie­rungsmaßnahme die Miet­woh­nung in einen all­ge­mein übli­chen Zu­stand ver­setzt.
Die Be­klagte mie­tete im Jahr 1989 vom Rechts­vorgänger des Klägers eine Woh­nung in Ber­lin Mitte an, die mit einem Ein­zel­ofen und einem Ga­mat-Heiz­gerät aus­ge­stat­tet war. Im Jahr 1991 baute sie im Ein­verständ­nis mit dem da­ma­li­gen Ver­mie­ter auf ei­gene Kos­ten eine Ga­se­ta­gen­hei­zung ein. Mit Schrei­ben vom 17. No­vem­ber 2009 er­bat der Kläger von der Be­klag­ten ver­geb­lich die Dul­dung des An­schlus­ses der Woh­nung an die im Gebäude in­zwi­schen vor­han­dene Zen­tral­hei­zung.
Das Amts­ge­richt hat die Dul­dungs­klage ab­ge­wie­sen. Auf die Be­ru­fung des Klägers hat das Land­ge­richt das erst­in­stanz­li­che Ur­teil abgeändert und der Klage statt­ge­ge­ben.
Die vom Be­ru­fungs­ge­richt zu­ge­las­sene Re­vi­sion der Be­klag­ten hatte Er­folg. Der un­ter an­de­rem für das Wohn­raum­miet­recht zuständige VIII. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass dem Ein­wand der Be­klag­ten, die Mo­der­ni­sie­rung stelle für sie mit Rück­sicht auf die zu er­war­tende Miet­erhöhung eine un­zu­mut­bare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB* ent­ge­gen­ge­hal­ten wer­den kann, dass die Miet­woh­nung durch den An­schluss an die Zen­tral­hei­zung le­dig­lich in einen Zu­stand ver­setzt werde, wie er all­ge­mein üblich sei. Denn Grund­lage für die Be­ur­tei­lung ist nicht der im Zeit­punkt der An­mie­tung vor­han­dene Zu­stand (mit einem Ein­zel­ofen und einem Ga­mat-Heiz­gerät), son­dern der ge­genwärtige Zu­stand ein­schließlich der vom Mie­ter rechtmäßig vor­ge­nom­me­nen Verände­run­gen. Die Re­ge­lung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB* soll im In­ter­esse der Ver­bes­se­rung der all­ge­mei­nen Wohn­verhält­nisse ver­hin­dern, dass eine Mo­der­ni­sie­rung, mit der le­dig­lich ein all­ge­mein übli­cher Stan­dard er­reicht wird, im Hin­blick auf persönli­che Härte­fallgründe un­ter­bleibt. Diese Ziel­set­zung ge­bie­tet es, einen vom Mie­ter rechtmäßig ge­schaf­fe­nen Zu­stand zu berück­sich­ti­gen, der die­sem Stan­dard be­reits ent­spricht.
Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Sa­che an das Be­ru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen, da­mit die­ses prüft, ob der An­schluss der Woh­nung der Be­klag­ten an die Zen­tral­hei­zung zu ei­ner En­er­gie­ein­spa­rung ge­genüber dem vor­han­de­nen Zu­stand (Ga­se­ta­gen­hei­zung) führt und ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB* vor­liegt.
*§ 554 BGB: Dul­dung von Er­hal­tungs- und Mo­der­ni­sie­rungsmaßnah­men (1) … (2) Maßnah­men zur Ver­bes­se­rung der Miet­sa­che, zur Ein­spa­rung von En­er­gie oder Was­ser oder zur Schaf­fung neuen Wohn­raums hat der Mie­ter zu dul­den. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Fa­mi­lie oder einen an­de­ren An­gehöri­gen sei­nes Haus­halts eine Härte be­deu­ten würde, die auch un­ter Würdi­gung der be­rech­tig­ten In­ter­es­sen des Ver­mie­ters und an­de­rer Mie­ter in dem Gebäude nicht zu recht­fer­ti­gen ist. Da­bei sind ins­be­son­dere die vor­zu­neh­men­den Ar­bei­ten, die bau­li­chen Fol­gen, vor­aus­ge­gan­gene Auf­wen­dun­gen des Mie­ters und die zu er­war­tende Miet­erhöhung zu berück­sich­ti­gen. Die zu er­war­tende Miet­erhöhung ist nicht als Härte an­zu­se­hen, wenn die Miet­sa­che le­dig­lich in einen Zu­stand ver­setzt wird, wie er all­ge­mein üblich ist. (3) … Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 168/2012 vom 10.10.2012
11.10.2012 nach oben

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