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BGH zur Benötigung der Mietwohnung für berufliche Zwecke als Kündigungsgrund des Vermieters

Urteil des BGH vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich in einer Ent­schei­dung vom 26. Sep­tem­ber 2012 mit der Frage befasst, ob die Absicht des Ver­mie­ters, die Miet­woh­nung zu rein beruf­li­chen Zwe­cken zu nut­zen, ein berech­tig­tes Inter­esse an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses dar­s­tel­len kann.
Die Beklag­ten sind Mie­ter einer Woh­nung des Klä­gers in Ber­lin. Mit Sch­rei­ben vom 2. Novem­ber 2009 kün­digte der Klä­ger das Miet­ver­hält­nis zum 30. April 2010 und begrün­dete dies damit, dass seine Ehe­frau beab­sich­tige, ihre Anwalts­kanz­lei nach Ber­lin in die von den Beklag­ten gemie­tete Woh­nung zu ver­le­gen. Die Beklag­ten wider­spra­chen der Kün­di­gung und mach­ten Här­te­gründe gel­tend.
Das Amts­ge­richt hat die Räu­mungs­klage des Klä­gers abge­wie­sen. Die hier­ge­gen gerich­tete Beru­fung des Klä­gers hat das Land­ge­richt zurück­ge­wie­sen.
Die vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­sene Revi­sion des Klä­gers hatte Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­dige VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass auch dann, wenn der Ver­mie­ter die ver­mie­tete Woh­nung aus­sch­ließ­lich für seine beruf­li­che Tätig­keit oder die eines Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen nut­zen will, ein berech­tig­tes Inter­esse an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gemäß § 573 Abs. 1 BGB* vor­lie­gen kann. Die­ses ist auf­grund der ver­fas­sungs­recht­lich geschütz­ten Berufs­f­rei­heit nicht gerin­ger zu bewer­ten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* gesetz­lich gere­gelte Eigen­be­darf des Ver­mie­ters zu Wohn­zwe­cken. Das gilt umso mehr, wenn sich – wie hier nach dem Vor­trag des Klä­gers revi­si­ons­recht­lich zu unter­s­tel­len ist - die selbst genutzte Woh­nung des Ver­mie­ters und die ver­mie­tete Woh­nung in dem­sel­ben Haus befin­den.
Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Sache an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen, da die­ses zu den für die Beur­tei­lung der Wirk­sam­keit der Kün­di­gung maß­geb­li­chen Umstän­den keine Fest­stel­lun­gen getrof­fen und nicht geprüft hat, ob Här­te­gründe nach § 574 BGB** vor­lie­gen.
*§ 573 BGB: Ordent­li­che Kün­di­gung des Ver­mie­ters (1) Der Ver­mie­ter kann nur kün­di­gen, wenn er ein berech­tig­tes Inter­esse an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses hat. … (2) Ein berech­tig­tes Inter­esse des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses liegt ins­be­son­dere vor, wenn 1. der Mie­ter seine ver­trag­li­chen Pflich­ten schuld­haft nicht uner­heb­lich ver­letzt hat, 2. der Ver­mie­ter die Räume als Woh­nung für sich, seine Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen oder Ange­hö­rige sei­nes Haus­halts benö­t­igt oder 3. der Ver­mie­ter durch die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses an einer ange­mes­se­nen wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung des Grund­stücks gehin­dert und dadurch erheb­li­che Nach­teile erlei­den würde; … **§ 574 BGB: Wider­spruch des Mie­ters gegen die Kün­di­gung (1) Der Mie­ter kann der Kün­di­gung des Ver­mie­ters wider­sp­re­chen und von ihm die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­lan­gen, wenn die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses für den Mie­ter, seine Fami­lie oder einen ande­ren Ange­hö­ri­gen sei­nes Haus­halts eine Härte bedeu­ten würde, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen des Ver­mie­ters nicht zu recht­fer­ti­gen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vor­liegt, der den Ver­mie­ter zur außer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kün­di­gung berech­tigt. (2) Eine Härte liegt auch vor, wenn ange­mes­se­ner Ersatz­wohn­raum zu zumut­ba­ren Bedin­gun­gen nicht beschafft wer­den kann. Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 159/2012 vom 26.09.2012

27.09.2012 nach oben

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