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BGH zum Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung - WEG

Urteil des BGH vom 13.7.2012 - V ZR 94/11

Ein An­spruch auf Scha­dens­er­satz we­gen verzöger­ter Be­schluss­fas­sung über not­wen­dige In­stand­set­zungsmaßnah­men schei­det aus, wenn der be­trof­fene Woh­nungs­ei­gentümer vor­her ge­fasste Be­schlüsse über die Zurück­stel­lung der In­stand­set­zung nicht an­ge­foch­ten hat. Der in­halt­lich feh­ler­hafte Be­schluss wird zwar durch den Ein­tritt der Be­stands­kraft nicht feh­ler­frei, er bleibt aber nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gültig.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger sind Mit­glie­der der be­klag­ten Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft. Ih­nen gehört eine Woh­nung im drit­ten Ober­ge­schoss des Gebäudes. Im Juni 2006 drang nach einem hef­ti­gen Re­gen Was­ser durch die De­cke in die Woh­nung. Die Kläger hol­ten ein Sach­verständi­gen­gut­ach­ten ein, das einen Be­fall des De­cken­gebälks und des Mau­er­werks mit Haus­schwamm fest­stellte. Sie lei­te­ten das Gut­ach­ten der Be­klag­ten im No­vem­ber 2006 zu.

Auf ei­ner Ver­samm­lung im April 2007 be­schlos­sen die Woh­nungs­ei­gentümer, ein ge­richt­li­ches Sach­verständi­gen­gut­ach­ten ein­zu­ho­len. Die bei­den Ge­richts­sach­verständi­gen bestätig­ten den Be­fund. Das Gut­ach­ten wurde der Be­klag­ten im Mai 2008 über­sandt. Die Woh­nungs­ei­gentümer be­schlos­sen auf ei­ner wei­te­ren Ver­samm­lung im Ok­to­ber 2008 zunächst eine wei­tere Be­ob­ach­tung des Schwamm­be­falls durch einen Sach­verständi­gen und nach des­sen Wei­ge­rung im April 2009 eine Teil­sa­nie­rung.

Der im Juli 2009 be­auf­tragte Hand­wer­ker lehnte eine Teil­sa­nie­rung als nicht durchführ­bar ab. Not­wen­dig sei eine vollständige Sa­nie­rung. Diese be­schlos­sen die Woh­nungs­ei­gentümer auf der Ver­samm­lung im No­vem­ber 2009. Die Kläger hat­ten kei­nen der erwähn­ten Be­schlüsse an­ge­foch­ten. Später ver­lang­ten sie von der Be­klag­ten Er­satz der Kos­ten für die An­mie­tung ei­ner an­de­ren Woh­nung, Er­satz der Um­zugs­kos­ten und die Fest­stel­lung des Ver­zugs mit der In­stand­set­zung des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums von No­vem­ber 2007 an.

Das AG wies die Klage ab; das LG stellte den Ver­zug der Be­klag­ten mit der In­stand­set­zung des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums ab Juli 2010 fest und wies die Klage im Übri­gen ab. Die Re­vi­sion hatte le­dig­lich hin­sicht­lich des Ver­zugs­zeit­punk­tes Er­folg.

Die Gründe:
Die Vor­aus­set­zun­gen für einen Scha­den­er­satz­an­spruch der Kläger ge­gen die Be­klagte nach § 280 Abs. 1 u. 2 BGB i.V.m. § 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG und § 31 BGB la­gen nicht vor.

Die Woh­nungs­ei­gentümer hat­ten im An­schluss an die Prüfung des Ge­richts­gut­ach­tens zwar nicht, was sich aufdrängte, eine vollständige Sa­nie­rung des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums ent­spre­chend den Vor­schlägen des Gut­ach­tens, son­dern mit zunächst eine wei­tere Be­ob­ach­tung der Ent­wick­lung des Haus­schwamms und so­dann nur eine Teil­sa­nie­rung be­schlos­sen. Ob das pflicht­wid­rig war, mus­ste hier aber nicht ent­schie­den wer­den, denn die Be­schlüsse wa­ren nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG be­standskräftig ge­wor­den, weil die Kläger sie nicht an­ge­foch­ten hat­ten. Der in­halt­lich feh­ler­hafte Be­schluss wird zwar durch den Ein­tritt der Be­stands­kraft nicht feh­ler­frei. Er bleibt aber nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gültig und bil­det des­halb gleich­wohl die Grund­lage für das wei­tere Han­deln der Woh­nungs­ei­gentümer und des Ver­bands. Er muss wie alle an­de­ren Be­schlüsse von dem Ver­wal­ter um­ge­setzt wer­den. Dass sich Ver­wal­ter oder hier die Woh­nungs­ei­gentümer daran hal­ten, ist nicht pflicht­wid­rig.

Teil­weise begründet war die Re­vi­sion in­des­sen hin­sicht­lich des Fest­stel­lungs­an­trags. Es ist an­er­kannt, dass die Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft als Ver­band für schuld­haft pflicht­wid­ri­ges or­gan­schaft­li­ches Ver­hal­ten des Ver­wal­ters ge­genüber Drit­ten nach §§ 31, 89 BGB ein­zu­ste­hen hat. Ob das auch ge­genüber dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gentümer gilt, wenn er durch ein pflicht­wid­ri­ges Untätig­blei­ben des Ver­wal­ters ge­schädigt wird, ist bis­lang nicht ent­schie­den und muss auch hier nicht ent­schie­den wer­den. Der Ver­band ist je­den­falls dann dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gentümer ge­genüber ver­pflich­tet, die­sen An­spruch ge­genüber dem Ver­wal­ter durch­zu­set­zen, wenn die ge­fass­ten Be­schlüsse wie hier den Zweck ha­ben, einen Scha­den am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum zu be­sei­ti­gen, der das Son­der­ei­gen­tum des Woh­nungs­ei­gentümers un­be­nutz­bar macht.

Rich­tig war auch die wei­tere An­nahme des Be­ru­fungs­ge­richts, dass die Be­klagte mit der Um­set­zung des Be­schlus­ses in Ver­zug ge­ra­ten war. Ver­zug lag al­ler­dings nicht erst ab Juli 2010, son­dern schon ab De­zem­ber 2009 vor. Die Woh­nungs­ei­gentümer wuss­ten seit Ein­gang des Sach­verständi­gen­gut­ach­tens, dass der Schwamm­scha­den am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum vollständig be­sei­tigt wer­den mus­ste. Sie wuss­ten spätes­tens seit der Ab­leh­nung ei­ner Teil­sa­nie­rung durch den Hand­wer­ker im Au­gust 2009 auch, dass die vollständige Sa­nie­rung des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums nicht zu ver­mei­den war. In­folge des Be­schlus­ses im No­vem­ber 2009 hat­ten sie zum Aus­druck ge­bracht, die Schwamm­bekämp­fung "müsse end­lich er­fol­gen" und die Kläger auf­ge­for­dert, ihre Woh­nung dafür zugäng­lich zu ma­chen. Diese Zusätze hat­ten so­mit den Cha­rak­ter ei­ner Selbst­mah­nung der Be­klag­ten. Sie ma­chen eine Mah­nung ent­behr­lich, die den zunächst hin­ge­hal­te­nen und dann mas­siv un­ter Druck ge­setz­ten Klägern auch nicht mehr zu­mut­bar war.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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