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BGH zum Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung - WEG

Urteil des BGH vom 13.7.2012 - V ZR 94/11

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat. Der inhaltlich fehlerhafte Beschluss wird zwar durch den Eintritt der Bestandskraft nicht fehlerfrei, er bleibt aber nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gültig.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger sind Mit­g­lie­der der beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Ihnen gehört eine Woh­nung im drit­ten Ober­ge­schoss des Gebäu­des. Im Juni 2006 drang nach einem hef­ti­gen Regen Was­ser durch die Decke in die Woh­nung. Die Klä­ger hol­ten ein Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­ten ein, das einen Befall des Decken­ge­bälks und des Mau­er­werks mit Haus­schwamm fest­s­tellte. Sie lei­te­ten das Gut­ach­ten der Beklag­ten im Novem­ber 2006 zu.

Auf einer Ver­samm­lung im April 2007 besch­los­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, ein gericht­li­ches Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­ten ein­zu­ho­len. Die bei­den Gerichts­sach­ver­stän­di­gen bestä­tig­ten den Befund. Das Gut­ach­ten wurde der Beklag­ten im Mai 2008 über­sandt. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer besch­los­sen auf einer wei­te­ren Ver­samm­lung im Oktober 2008 zunächst eine wei­tere Beo­b­ach­tung des Schwamm­be­falls durch einen Sach­ver­stän­di­gen und nach des­sen Wei­ge­rung im April 2009 eine Teil­sa­nie­rung.

Der im Juli 2009 beauf­tragte Hand­wer­ker lehnte eine Teil­sa­nie­rung als nicht durch­führ­bar ab. Not­wen­dig sei eine voll­stän­dige Sanie­rung. Diese besch­los­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf der Ver­samm­lung im Novem­ber 2009. Die Klä­ger hat­ten kei­nen der erwähn­ten Beschlüsse ange­foch­ten. Spä­ter ver­lang­ten sie von der Beklag­ten Ersatz der Kos­ten für die Anmie­tung einer ande­ren Woh­nung, Ersatz der Umzugs­kos­ten und die Fest­stel­lung des Ver­zugs mit der Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums von Novem­ber 2007 an.

Das AG wies die Klage ab; das LG stellte den Ver­zug der Beklag­ten mit der Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ab Juli 2010 fest und wies die Klage im Übri­gen ab. Die Revi­sion hatte ledig­lich hin­sicht­lich des Ver­zugs­zeit­punk­tes Erfolg.

Die Gründe:
Die Vor­aus­set­zun­gen für einen Scha­den­er­satz­an­spruch der Klä­ger gegen die Beklagte nach § 280 Abs. 1 u. 2 BGB i.V.m. § 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG und § 31 BGB lagen nicht vor.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat­ten im Anschluss an die Prü­fung des Gerichts­gu­t­ach­tens zwar nicht, was sich auf­drängte, eine voll­stän­dige Sanie­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ent­sp­re­chend den Vor­schlä­gen des Gut­ach­tens, son­dern mit zunächst eine wei­tere Beo­b­ach­tung der Ent­wick­lung des Haus­schwamms und sodann nur eine Teil­sa­nie­rung besch­los­sen. Ob das pflicht­wid­rig war, musste hier aber nicht ent­schie­den wer­den, denn die Beschlüsse waren nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG bestands­kräf­tig gewor­den, weil die Klä­ger sie nicht ange­foch­ten hat­ten. Der inhalt­lich feh­ler­hafte Beschluss wird zwar durch den Ein­tritt der Bestands­kraft nicht feh­ler­f­rei. Er bleibt aber nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gül­tig und bil­det des­halb gleich­wohl die Grund­lage für das wei­tere Han­deln der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und des Ver­bands. Er muss wie alle ande­ren Beschlüsse von dem Ver­wal­ter umge­setzt wer­den. Dass sich Ver­wal­ter oder hier die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer daran hal­ten, ist nicht pflicht­wid­rig.

Teil­weise begrün­det war die Revi­sion indes­sen hin­sicht­lich des Fest­stel­lung­s­an­trags. Es ist aner­kannt, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band für schuld­haft pflicht­wid­ri­ges org­an­schaft­li­ches Ver­hal­ten des Ver­wal­ters gegen­über Drit­ten nach §§ 31, 89 BGB ein­zu­ste­hen hat. Ob das auch gegen­über dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gilt, wenn er durch ein pflicht­wid­ri­ges Untä­tig­b­lei­ben des Ver­wal­ters geschä­d­igt wird, ist bis­lang nicht ent­schie­den und muss auch hier nicht ent­schie­den wer­den. Der Ver­band ist jeden­falls dann dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen­über verpf­lich­tet, die­sen Anspruch gegen­über dem Ver­wal­ter durch­zu­set­zen, wenn die gefass­ten Beschlüsse wie hier den Zweck haben, einen Scha­den am Gemein­schafts­ei­gen­tum zu besei­ti­gen, der das Son­der­ei­gen­tum des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers unbe­nutz­bar macht.

Rich­tig war auch die wei­tere Annahme des Beru­fungs­ge­richts, dass die Beklagte mit der Umset­zung des Beschlus­ses in Ver­zug gera­ten war. Ver­zug lag aller­dings nicht erst ab Juli 2010, son­dern schon ab Dezem­ber 2009 vor. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wuss­ten seit Ein­gang des Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­tens, dass der Schwamm­scha­den am Gemein­schafts­ei­gen­tum voll­stän­dig besei­tigt wer­den musste. Sie wuss­ten spä­tes­tens seit der Ableh­nung einer Teil­sa­nie­rung durch den Hand­wer­ker im August 2009 auch, dass die voll­stän­dige Sanie­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums nicht zu ver­mei­den war. Infolge des Beschlus­ses im Novem­ber 2009 hat­ten sie zum Aus­druck gebracht, die Schwamm­be­kämp­fung "müsse end­lich erfol­gen" und die Klä­ger auf­ge­for­dert, ihre Woh­nung dafür zugäng­lich zu machen. Diese Zusätze hat­ten somit den Cha­rak­ter einer Selbst­mah­nung der Beklag­ten. Sie machen eine Mah­nung ent­behr­lich, die den zunächst hin­ge­hal­te­nen und dann mas­siv unter Druck gesetz­ten Klä­gern auch nicht mehr zumut­bar war.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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