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BGH: Zu Unrecht eingetragene Bucheigentümer sind nicht zur Erhebung einer Anfechtungsklage befugt

Urteil des BGH vom 20.7.2012 - V ZR 241/11

In Fällen, in de­nen der im Grund­buch als Ei­gentümer ein­ge­tra­gene Käufer, das Woh­nungs­ei­gen­tum nach ma­te­ri­el­lem Recht nicht wirk­sam er­wor­ben hat, ist er hin­sicht­lich ei­ner An­fech­tungs­klage kla­ge­be­fugt. Kann die Zu­stim­mung zur Veräußerung von Woh­nungs­ei­gen­tum nach der Tei­lungs­erklärung nur aus wich­ti­gem Grund ver­wei­gert wer­den, wird ein die Zu­stim­mung ver­sa­gen­der Be­schluss der Woh­nungs­ei­gentümer im Re­gel­fall auch dann be­standskräftig, wenn ein wich­ti­ger Grund zu Un­recht an­ge­nom­men wurde.

Der Sach­ver­halt:
Mit no­ta­ri­el­ler Erklärung aus De­zem­ber 1985 war ein Grundstück durch Mit­ei­gentümer, u.a. die Be­klag­ten zu 1) und 2), in Ei­gen­tums­woh­nun­gen auf­ge­teilt wor­den. Die Tei­lungs­erklärung sah vor, dass die Veräußerung des Woh­nungs­ei­gen­tums der schrift­li­chen Zu­stim­mung des Ver­wal­ters be­durfte. Zwei Mit­ei­gentümer veräußer­ten im Juni 1986 an den Kläger ihre Ei­gen­tums­woh­nung. Er wurde im Ja­nuar 1987 als Ei­gentümer in das Grund­buch ein­ge­tra­gen. Weil die Zu­stim­mung des Ver­wal­ters nicht nach­ge­wie­sen wor­den war, wurde 1992 ein Amts­wi­der­spruch in das Grund­buch ein­ge­tra­gen.

Die Rechts­mit­tel des Klägers blie­ben er­folg­los. In der Ei­gentümer­ver­samm­lung von Sep­tem­ber 1992 ver­sag­ten die Woh­nungs­ei­gentümer schließlich die Zu­stim­mung zu der Veräußerung durch Be­schluss. Die da­ge­gen ge­rich­tete An­fech­tungs­klage des Klägers wies das LG ab, weil es ihn nicht als kla­ge­be­fugt an­sah.

Im Jahr 2001 be­an­trag­ten die Veräußerer ihre Wie­der­ein­tra­gung in das Grund­buch. Der Kläger machte hin­ge­gen gel­tend, die Woh­nungs­ei­gentümer hätten der Veräußerung kon­klu­dent zu­ge­stimmt. Der An­trag blieb er­folg­los. Der Amts­wi­der­spruch wurde im Jahr 2005 gelöscht. Die ge­gen die Veräußerer ge­rich­tete Klage auf Rück­zah­lung des Kauf­prei­ses wies das LG mit der Begründung zurück, der Kläger habe in­folge kon­klu­den­ter Zu­stim­mung der Woh­nungs­ei­gentümer wirk­sam Ei­gen­tum er­wor­ben.

In der Ei­gentümer­ver­samm­lung im Fe­bruar 2008 wur­den ver­schie­dene Be­schlüsse ge­fasst, die der Kläger größten­teils für nich­tig hielt. AG und LG stell­ten die Nich­tig­keit der Be­schlüsse fest. Auf die Re­vi­sion der Be­klag­ten hob der BGH die Ent­schei­dun­gen auf und wies die Klage ab.

Die Gründe:
Das Be­ru­fungs­ge­richt hatte den Kläger zu Un­recht als kla­ge­be­fugt an­ge­se­hen.

Nach § 46 Abs. 1 S. 1 WEG darf die An­fech­tungs­klage nur von einem Woh­nungs­ei­gentümer er­ho­ben wer­den. Der Kläger war zwar als Ei­gentümer in das Grund­buch ein­ge­tra­gen, zur Veräußerung fehlte al­ler­dings die vor­ge­schrie­bene schrift­li­che Zu­stim­mung des Ver­wal­ters. Und in Fällen, in de­nen der­je­nige, der im Grund­buch als Ei­gentümer ein­ge­tra­gen ist, das Woh­nungs­ei­gen­tum nach ma­te­ri­el­lem Recht nicht wirk­sam er­wor­ben hat, liegt keine Kla­ge­be­fug­nis zur Er­he­bung ei­ner An­fech­tungs­klage vor; der wahre Be­rech­tigte ist Träger der mit dem Woh­nungs­ei­gen­tum ver­bun­de­nen Rechte und Pflich­ten. Dem zu Un­recht ein­ge­tra­ge­nen Buch­ei­gentümer kom­men in­so­fern auch keine Mit­wir­kungs­rechte zu.

Die Veräußerung war auch nicht durch eine nachträgli­che Zu­stim­mung der Woh­nungs­ei­gentümer wirk­sam ge­wor­den. Zwar können die Woh­nungs­ei­gentümer an­stelle des Ver­wal­ters die Zu­stim­mung ent­we­der durch einen förm­li­chen Mehr­heits­be­schluss oder durch die Erklärung al­ler übri­gen Woh­nungs­ei­gentümer er­tei­len. Ob sie - wie das LG meinte - die Zu­stim­mung auch kon­klu­dent er­tei­len können, konnte je­doch da­hin­ste­hen, denn in der Zeit vor 1992 fehlte den übri­gen Woh­nungs­ei­gentümern je­den­falls das er­for­der­li­che Erklärungs­be­wusst­sein, weil sie nach den Fest­stel­lun­gen des Ge­rich­tes nicht wuss­ten, dass es an ei­ner wirk­sa­men Zu­stim­mung fehlte. An­schließend ver­wei­ger­ten sie die Zu­stim­mung durch den Be­schluss im Sep­tem­ber 1992. Da die Veräußerung in­folge die­ses Be­schlus­ses un­wirk­sam ge­wor­den war, konnte sie durch eine spätere Zu­stim­mung auch nicht mehr wirk­sam wer­den.

Letzt­lich machte der Kläger er­folg­los - erst­mals in der Re­vi­sion - gel­tend, der Be­schluss aus Sep­tem­ber 1992 sei nich­tig und habe nicht zur Un­wirk­sam­keit der Veräußerung geführt, weil es zu der Zeit der Be­schluss­fas­sung an einem er­for­der­li­chen wich­ti­gen Grund für die Ver­sa­gung der Zu­stim­mung ge­fehlt habe. Es ist zwar um­strit­ten, wel­che Folge das Feh­len ei­nes wich­ti­gen Grun­des für den die Zu­stim­mung ver­sa­gen­den Be­schluss hat. Der Se­nat teilt aber die An­sicht, dass die Be­stim­mung des § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nicht dis­po­si­tiv ist und die Woh­nungs­ei­gentümer ge­rin­gere An­for­de­run­gen nicht ver­ein­ba­ren dürfen. Gibt die Tei­lungs­erklärung aber - wie hier - den rich­ti­gen Maßstab vor und ge­hen die Woh­nungs­ei­gentümer von die­sem aus, ist der ge­fasste Be­schluss nicht gem. § 23 Abs. 4 S. 1 WEG nich­tig, wenn ein wich­ti­ger Grund zu Un­recht an­ge­nom­men wurde. Ein an­de­res Er­geb­nis wäre mit den In­ter­es­sen der Be­tei­lig­ten und dem Er­for­der­nis der Rechts­si­cher­heit un­ver­ein­bar.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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