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BGH: Zu Unrecht eingetragene Bucheigentümer sind nicht zur Erhebung einer Anfechtungsklage befugt

Urteil des BGH vom 20.7.2012 - V ZR 241/11

In Fällen, in denen der im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Käufer, das Wohnungseigentum nach materiellem Recht nicht wirksam erworben hat, ist er hinsichtlich einer Anfechtungsklage klagebefugt. Kann die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum nach der Teilungserklärung nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zustimmung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen wurde.

Der Sach­ver­halt:
Mit nota­ri­el­ler Erklär­ung aus Dezem­ber 1985 war ein Grund­stück durch Mit­ei­gen­tü­mer, u.a. die Beklag­ten zu 1) und 2), in Eigen­tums­woh­nun­gen auf­ge­teilt wor­den. Die Tei­lung­s­er­klär­ung sah vor, dass die Ver­äu­ße­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums der schrift­li­chen Zustim­mung des Ver­wal­ters bedurfte. Zwei Mit­ei­gen­tü­mer ver­äu­ßer­ten im Juni 1986 an den Klä­ger ihre Eigen­tums­woh­nung. Er wurde im Januar 1987 als Eigen­tü­mer in das Grund­buch ein­ge­tra­gen. Weil die Zustim­mung des Ver­wal­ters nicht nach­ge­wie­sen wor­den war, wurde 1992 ein Amts­wi­der­spruch in das Grund­buch ein­ge­tra­gen.

Die Rechts­mit­tel des Klä­gers blie­ben erfolg­los. In der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung von Sep­tem­ber 1992 ver­sag­ten die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sch­ließ­lich die Zustim­mung zu der Ver­äu­ße­rung durch Beschluss. Die dage­gen gerich­tete Anfech­tungs­klage des Klä­gers wies das LG ab, weil es ihn nicht als kla­ge­be­fugt ansah.

Im Jahr 2001 bean­trag­ten die Ver­äu­ße­rer ihre Wie­de­r­ein­tra­gung in das Grund­buch. Der Klä­ger machte hin­ge­gen gel­tend, die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hät­ten der Ver­äu­ße­rung kon­k­lu­dent zuge­stimmt. Der Antrag blieb erfolg­los. Der Amts­wi­der­spruch wurde im Jahr 2005 gelöscht. Die gegen die Ver­äu­ße­rer gerich­tete Klage auf Rück­zah­lung des Kauf­p­rei­ses wies das LG mit der Begrün­dung zurück, der Klä­ger habe infolge kon­k­lu­den­ter Zustim­mung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wirk­sam Eigen­tum erwor­ben.

In der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung im Februar 2008 wur­den ver­schie­dene Beschlüsse gefasst, die der Klä­ger größ­t­en­teils für nich­tig hielt. AG und LG stell­ten die Nich­tig­keit der Beschlüsse fest. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH die Ent­schei­dun­gen auf und wies die Klage ab.

Die Gründe:
Das Beru­fungs­ge­richt hatte den Klä­ger zu Unrecht als kla­ge­be­fugt ange­se­hen.

Nach § 46 Abs. 1 S. 1 WEG darf die Anfech­tungs­klage nur von einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erho­ben wer­den. Der Klä­ger war zwar als Eigen­tü­mer in das Grund­buch ein­ge­tra­gen, zur Ver­äu­ße­rung fehlte aller­dings die vor­ge­schrie­bene schrift­li­che Zustim­mung des Ver­wal­ters. Und in Fäl­len, in denen der­je­nige, der im Grund­buch als Eigen­tü­mer ein­ge­tra­gen ist, das Woh­nungs­ei­gen­tum nach mate­ri­el­lem Recht nicht wirk­sam erwor­ben hat, liegt keine Kla­ge­be­fug­nis zur Erhe­bung einer Anfech­tungs­klage vor; der wahre Berech­tigte ist Trä­ger der mit dem Woh­nungs­ei­gen­tum ver­bun­de­nen Rechte und Pflich­ten. Dem zu Unrecht ein­ge­tra­ge­nen Buch­ei­gen­tü­mer kom­men inso­fern auch keine Mit­wir­kungs­rechte zu.

Die Ver­äu­ße­rung war auch nicht durch eine nach­träg­li­che Zustim­mung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wirk­sam gewor­den. Zwar kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ans­telle des Ver­wal­ters die Zustim­mung ent­we­der durch einen förm­li­chen Mehr­heits­be­schluss oder durch die Erklär­ung aller übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ertei­len. Ob sie - wie das LG meinte - die Zustim­mung auch kon­k­lu­dent ertei­len kön­nen, konnte jedoch dahin­ste­hen, denn in der Zeit vor 1992 fehlte den übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern jeden­falls das erfor­der­li­che Erklär­ungs­be­wusst­sein, weil sie nach den Fest­stel­lun­gen des Gerich­tes nicht wuss­ten, dass es an einer wirk­sa­men Zustim­mung fehlte. Ansch­lie­ßend ver­wei­ger­ten sie die Zustim­mung durch den Beschluss im Sep­tem­ber 1992. Da die Ver­äu­ße­rung infolge die­ses Beschlus­ses unwirk­sam gewor­den war, konnte sie durch eine spä­tere Zustim­mung auch nicht mehr wirk­sam wer­den.

Letzt­lich machte der Klä­ger erfolg­los - erst­mals in der Revi­sion - gel­tend, der Beschluss aus Sep­tem­ber 1992 sei nich­tig und habe nicht zur Unwirk­sam­keit der Ver­äu­ße­rung geführt, weil es zu der Zeit der Beschluss­fas­sung an einem erfor­der­li­chen wich­ti­gen Grund für die Ver­sa­gung der Zustim­mung gefehlt habe. Es ist zwar ums­trit­ten, wel­che Folge das Feh­len eines wich­ti­gen Grun­des für den die Zustim­mung ver­sa­gen­den Beschluss hat. Der Senat teilt aber die Ansicht, dass die Bestim­mung des § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nicht dis­po­si­tiv ist und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gerin­gere Anfor­de­run­gen nicht ver­ein­ba­ren dür­fen. Gibt die Tei­lung­s­er­klär­ung aber - wie hier - den rich­ti­gen Maß­stab vor und gehen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von die­sem aus, ist der gefasste Beschluss nicht gem. § 23 Abs. 4 S. 1 WEG nich­tig, wenn ein wich­ti­ger Grund zu Unrecht ange­nom­men wurde. Ein ande­res Ergeb­nis wäre mit den Inter­es­sen der Betei­lig­ten und dem Erfor­der­nis der Rechts­si­cher­heit unve­r­ein­bar.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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