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BGH zu den Anforderungen an eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters

Urteil des BGH vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich am 10.10.2012 in einer Ent­schei­dung mit den Fra­gen befasst, wann ein vom Mie­ter ver­schul­de­ter Zah­lungs­rück­stand die ordent­li­che Kün­di­gung recht­fer­ti­gen kann und ob eine Vor­schrift, die in bestimm­ten Fäl­len eine frist­lose Kün­di­gung nicht vor Ablauf einer soge­nann­ten Sperr­frist erlaubt, auch auf eine ordent­li­che Kün­di­gung anwend­bar ist.
Der Beklagte ist seit 1972 Mie­ter einer Woh­nung in Ber­lin. Die Klä­ge­rin ist durch Eigen­tum­s­er­werb im Jahr 2003 in die Ver­mie­ter­stel­lung ein­ge­t­re­ten.
Nach dem Anschluss der Woh­nung an die Fern­wärme ver­langte die Klä­ge­rin ab März 2008 neben der Grund­miete von 252,81 € Heiz­kos­ten­vor­schüsse in Höhe von monat­lich 70 €. Dem Beklag­ten waren zu die­sem Zeit­punkt vom Job­cen­ter Leis­tun­gen für Hei­zung und Unter­kunft bewil­ligt, wobei das Job­cen­ter monat­lich 252,81 € direkt an die Klä­ge­rin und 50 € auf ein vom Beklag­ten benann­tes Konto über­wies. Der Beklagte zahlte die Heiz­kos­ten­vor­schüsse zunächst nicht. Für Mai und Juni 2009 zahlte er am 1. Juli 2009 100 € und danach monat­lich 50 €. Mit Anwalts­sch­rei­ben vom 5. Oktober 2009 kün­digte die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis frist­ge­mäß zum 31. Juli 2010, weil der Beklagte die Heiz­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen für die Monate März 2008 bis April 2009 nicht gezahlt hatte. Der Beklagte wurde in einem Zah­lung­s­pro­zess am 12. Novem­ber 2009 zur Beg­lei­chung die­ses Rück­stands ver­ur­teilt. Er erbrachte die aus­ste­hen­den Zah­lun­gen am 30. Juli 2010. Das Zah­lung­s­ur­teil wurde am 15. Novem­ber 2010 rechts­kräf­tig.
Mit Sch­rei­ben vom 12. Novem­ber 2010 kün­digte die Klä­ge­rin erneut frist­ge­mäß, weil der Beklagte zu die­sem Zeit­punkt die Miete für den lau­fen­den Monat – die gemäß Miet­ver­trag monat­lich im Vor­aus, spä­tes­tens am drit­ten Werk­tag zu entrich­ten ist – noch nicht gezahlt hatte.
Das Amts­ge­richt hat der Räu­mungs­klage statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung des Beklag­ten zurück­ge­wie­sen.
Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­sene Revi­sion des Beklag­ten blieb ohne Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­dige VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass eine ordent­li­che Kün­di­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB* wegen Zah­lungs­ver­zugs des Mie­ters erfol­gen darf, ohne dass die für eine frist­lose Kün­di­gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB** erfor­der­li­chen Miet­rück­stände erreicht sein müs­sen. Da die ordent­li­che Kün­di­gung im Gegen­satz zur frist­lo­sen Kün­di­gung dem Ver­mie­ter die Lösung vom Ver­trag nur unter Beach­tung der gesetz­li­chen oder der ver­ein­bar­ten Kün­di­gungs­frist erlaubt, besteht kein Grund, die für die frist­lose Kün­di­gung fest­ge­setz­ten Gren­zen auf die ordent­li­che Kün­di­gung zu über­tra­gen. Eine zur ordent­li­chen Kün­di­gung berech­ti­gende nicht uner­heb­li­che Ver­let­zung der Zah­lungspf­licht liegt jedoch noch nicht vor, wenn der Rück­stand eine Monats­miete nicht über­s­teigt und die Ver­zugs­dauer weni­ger als einen Monat beträgt. Die Kün­di­gung der Klä­ge­rin vom 12. Novem­ber 2010 war daher ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­richts unwirk­sam. Das Urteil des Beru­fungs­ge­richts erweist sich jedoch aus ande­ren Grün­den als rich­tig, weil die Kün­di­gung vom 5. Oktober 2009 das Miet­ver­hält­nis wirk­sam been­det hat. Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die für frist­lose Kün­di­gun­gen gel­tende Vor­schrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB***, die im Falle einer rechts­kräf­ti­gen Ver­ur­tei­lung des Mie­ters zur Zah­lung einer erhöh­ten Miete eine Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs nicht vor Ablauf von zwei Mona­ten nach rechts­kräf­ti­ger Ver­ur­tei­lung erlaubt, nicht auf ordent­li­che Kün­di­gun­gen ange­wen­det wer­den kann. Der Zweck der Vor­schrift besteht darin, in bestimm­ten Fäl­len eine Obdach­lo­sig­keit des Mie­ters infolge einer frist­lo­sen Kün­di­gung zu ver­mei­den. Wegen der bei einer ordent­li­chen Kün­di­gung ein­zu­hal­ten­den Kün­di­gungs­frist besteht diese Gefahr jeden­falls nicht in glei­chem Maße. Zudem hat der Gesetz­ge­ber im Miet­rechts­re­form­ge­setz vom 19. Juni 2001 keine ander­wei­tige Rege­lung getrof­fen, obwohl ihm die Pro­b­le­ma­tik bekannt sein musste. *§ 573 BGB: Ordent­li­che Kün­di­gung des Ver­mie­ters (1) Der Ver­mie­ter kann nur kün­di­gen, wenn er ein berech­tig­tes Inter­esse an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses hat. … (2) Ein berech­tig­tes Inter­esse des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses liegt ins­be­son­dere vor, wenn 1. der Mie­ter seine ver­trag­li­chen Pflich­ten schuld­haft nicht uner­heb­lich ver­letzt hat, **§ 543 BGB: Außer­or­dent­li­che frist­lose Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund (1) Jede Ver­trag­s­par­tei kann das Miet­ver­hält­nis aus wich­ti­gem Grund außer­or­dent­lich frist­los kün­di­gen. … (2) Ein wich­ti­ger Grund liegt ins­be­son­dere vor, wenn 3.der Mie­ter a) für zwei auf­ein­an­der fol­gende Ter­mine mit der Entrich­tung der Miete oder eines nicht uner­heb­li­chen Teils der Miete in Ver­zug ist oder b) in einem Zei­traum, der sich über mehr als zwei Ter­mine erst­reckt, mit der Entrich­tung der Miete in Höhe eines Betra­ges in Ver­zug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. ***§ 569 BGB: Außer­or­dent­li­che frist­lose Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund (3) Ergän­zend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: 3. Ist der Mie­ter rechts­kräf­tig zur Zah­lung einer erhöh­ten Miete nach den §§ 558 bis 560 ver­ur­teilt wor­den, so kann der Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis wegen Zah­lungs­ver­zugs des Mie­ters nicht vor Ablauf von zwei Mona­ten nach rechts­kräf­ti­ger Ver­ur­tei­lung kün­di­gen, wenn nicht die Vor­aus­set­zun­gen der außer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kün­di­gung schon wegen der bis­her geschul­de­ten Miete erfüllt sind. Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 167/2012 vom 10.10.2012
11.10.2012 nach oben