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BGH zu den Anforderungen an eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters

Urteil des BGH vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich am 10.10.2012 in ei­ner Ent­schei­dung mit den Fra­gen be­fasst, wann ein vom Mie­ter ver­schul­de­ter Zah­lungsrück­stand die or­dent­li­che Kündi­gung recht­fer­ti­gen kann und ob eine Vor­schrift, die in be­stimm­ten Fällen eine frist­lose Kündi­gung nicht vor Ab­lauf ei­ner so­ge­nann­ten Sperr­frist er­laubt, auch auf eine or­dent­li­che Kündi­gung an­wend­bar ist.
Der Be­klagte ist seit 1972 Mie­ter ei­ner Woh­nung in Ber­lin. Die Kläge­rin ist durch Ei­gen­tums­er­werb im Jahr 2003 in die Ver­mie­ter­stel­lung ein­ge­tre­ten.
Nach dem An­schluss der Woh­nung an die Fernwärme ver­langte die Kläge­rin ab März 2008 ne­ben der Grund­miete von 252,81 € Heiz­kos­ten­vor­schüsse in Höhe von mo­nat­lich 70 €. Dem Be­klag­ten wa­ren zu die­sem Zeit­punkt vom Job­cen­ter Leis­tun­gen für Hei­zung und Un­ter­kunft be­wil­ligt, wo­bei das Job­cen­ter mo­nat­lich 252,81 € di­rekt an die Kläge­rin und 50 € auf ein vom Be­klag­ten be­nann­tes Konto über­wies. Der Be­klagte zahlte die Heiz­kos­ten­vor­schüsse zunächst nicht. Für Mai und Juni 2009 zahlte er am 1. Juli 2009 100 € und da­nach mo­nat­lich 50 €. Mit An­walts­schrei­ben vom 5. Ok­to­ber 2009 kündigte die Kläge­rin das Miet­verhält­nis frist­gemäß zum 31. Juli 2010, weil der Be­klagte die Heiz­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen für die Mo­nate März 2008 bis April 2009 nicht ge­zahlt hatte. Der Be­klagte wurde in einem Zah­lungs­pro­zess am 12. No­vem­ber 2009 zur Be­glei­chung die­ses Rück­stands ver­ur­teilt. Er er­brachte die aus­ste­hen­den Zah­lun­gen am 30. Juli 2010. Das Zah­lungs­ur­teil wurde am 15. No­vem­ber 2010 rechtskräftig.
Mit Schrei­ben vom 12. No­vem­ber 2010 kündigte die Kläge­rin er­neut frist­gemäß, weil der Be­klagte zu die­sem Zeit­punkt die Miete für den lau­fen­den Mo­nat – die gemäß Miet­ver­trag mo­nat­lich im Vor­aus, spätes­tens am drit­ten Werk­tag zu ent­rich­ten ist – noch nicht ge­zahlt hatte.
Das Amts­ge­richt hat der Räum­ungs­klage statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt hat die Be­ru­fung des Be­klag­ten zurück­ge­wie­sen.
Die vom Be­ru­fungs­ge­richt zu­ge­las­sene Re­vi­sion des Be­klag­ten blieb ohne Er­folg. Der un­ter an­de­rem für das Wohn­raum­miet­recht zuständige VIII. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass eine or­dent­li­che Kündi­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB* we­gen Zah­lungs­ver­zugs des Mie­ters er­fol­gen darf, ohne dass die für eine frist­lose Kündi­gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB** er­for­der­li­chen Mietrückstände er­reicht sein müssen. Da die or­dent­li­che Kündi­gung im Ge­gen­satz zur frist­lo­sen Kündi­gung dem Ver­mie­ter die Lösung vom Ver­trag nur un­ter Be­ach­tung der ge­setz­li­chen oder der ver­ein­bar­ten Kündi­gungs­frist er­laubt, be­steht kein Grund, die für die frist­lose Kündi­gung fest­ge­setz­ten Gren­zen auf die or­dent­li­che Kündi­gung zu über­tra­gen. Eine zur or­dent­li­chen Kündi­gung be­rech­ti­gende nicht un­er­heb­li­che Ver­let­zung der Zah­lungs­pflicht liegt je­doch noch nicht vor, wenn der Rück­stand eine Mo­nats­miete nicht über­steigt und die Ver­zugs­dauer we­ni­ger als einen Mo­nat beträgt. Die Kündi­gung der Kläge­rin vom 12. No­vem­ber 2010 war da­her ent­ge­gen der An­sicht des Be­ru­fungs­ge­richts un­wirk­sam. Das Ur­teil des Be­ru­fungs­ge­richts er­weist sich je­doch aus an­de­ren Gründen als rich­tig, weil die Kündi­gung vom 5. Ok­to­ber 2009 das Miet­verhält­nis wirk­sam be­en­det hat. Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die für frist­lose Kündi­gun­gen gel­tende Vor­schrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB***, die im Falle ei­ner rechtskräfti­gen Ver­ur­tei­lung des Mie­ters zur Zah­lung ei­ner erhöhten Miete eine Kündi­gung we­gen Zah­lungs­ver­zugs nicht vor Ab­lauf von zwei Mo­na­ten nach rechtskräfti­ger Ver­ur­tei­lung er­laubt, nicht auf or­dent­li­che Kündi­gun­gen an­ge­wen­det wer­den kann. Der Zweck der Vor­schrift be­steht darin, in be­stimm­ten Fällen eine Ob­dach­lo­sig­keit des Mie­ters in­folge ei­ner frist­lo­sen Kündi­gung zu ver­mei­den. We­gen der bei ei­ner or­dent­li­chen Kündi­gung ein­zu­hal­ten­den Kündi­gungs­frist be­steht diese Ge­fahr je­den­falls nicht in glei­chem Maße. Zu­dem hat der Ge­setz­ge­ber im Miet­rechts­re­form­ge­setz vom 19. Juni 2001 keine an­der­wei­tige Re­ge­lung ge­trof­fen, ob­wohl ihm die Pro­ble­ma­tik be­kannt sein mus­ste. *§ 573 BGB: Or­dent­li­che Kündi­gung des Ver­mie­ters (1) Der Ver­mie­ter kann nur kündi­gen, wenn er ein be­rech­tig­tes In­ter­esse an der Be­en­di­gung des Miet­verhält­nis­ses hat. … (2) Ein be­rech­tig­tes In­ter­esse des Ver­mie­ters an der Be­en­di­gung des Miet­verhält­nis­ses liegt ins­be­son­dere vor, wenn 1. der Mie­ter seine ver­trag­li­chen Pflich­ten schuld­haft nicht un­er­heb­lich ver­letzt hat, … **§ 543 BGB: Außer­or­dent­li­che frist­lose Kündi­gung aus wich­ti­gem Grund (1) Jede Ver­trags­par­tei kann das Miet­verhält­nis aus wich­ti­gem Grund außer­or­dent­lich frist­los kündi­gen. … (2) Ein wich­ti­ger Grund liegt ins­be­son­dere vor, wenn … 3.der Mie­ter a) für zwei auf­ein­an­der fol­gende Ter­mine mit der Ent­rich­tung der Miete oder ei­nes nicht un­er­heb­li­chen Teils der Miete in Ver­zug ist oder b) in einem Zeit­raum, der sich über mehr als zwei Ter­mine er­streckt, mit der Ent­rich­tung der Miete in Höhe ei­nes Be­tra­ges in Ver­zug ist, der die Miete für zwei Mo­nate er­reicht. … ***§ 569 BGB: Außer­or­dent­li­che frist­lose Kündi­gung aus wich­ti­gem Grund … (3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: … 3. Ist der Mie­ter rechtskräftig zur Zah­lung ei­ner erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 ver­ur­teilt wor­den, so kann der Ver­mie­ter das Miet­verhält­nis we­gen Zah­lungs­ver­zugs des Mie­ters nicht vor Ab­lauf von zwei Mo­na­ten nach rechtskräfti­ger Ver­ur­tei­lung kündi­gen, wenn nicht die Vor­aus­set­zun­gen der außer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kündi­gung schon we­gen der bis­her ge­schul­de­ten Miete erfüllt sind. … Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 167/2012 vom 10.10.2012
11.10.2012 nach oben

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