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BGH: Erwerber einer gewerblich vermieteten Immobilie tritt in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Kaution ein

Urteil des BGH vom 25.7.2012 - XII ZR 22/11

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gem. §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung einer Kaution ein. Dass nach der Rechtsprechung des Senats der Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Kaution aus der konkret getroffenen Sicherungsabrede folgt, steht dem nicht entgegen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger hat­ten im Juni 1996 an den Beklag­ten Gewer­be­räume zur Nut­zung als Rechts­an­walts­pra­xis ver­mie­tet. Der Beklagte verp­fän­dete als Sicher­heit Bun­des­schatz­briefe i.H.v. 16.000 DM. Im Novem­ber 2006 bat er die Klä­ger um Pfand­frei­gabe, weil die Bun­des­schatz­briefe im Januar 2007 fäl­lig wur­den, und sagte zu, in Kürze eine neue Sicher­heit bei­zu­brin­gen. Die Klä­ger erklär­ten dar­auf­hin die Pfand­frei­gabe, for­der­ten den Beklag­ten in der Fol­ge­zeit jedoch wie­der­holt erfolg­los zur Leis­tung der Kau­tion auf.

Im Sep­tem­ber 2007 ver­kauf­ten die Klä­ger das Grund­stück. Die Erwer­be­rin wurde im März 2008 im Grund­buch als Eigen­tü­me­rin ein­ge­tra­gen. Im nota­ri­el­len Kauf­ver­trag wiurde die Kau­tion des Beklag­ten i.H.v. 8.180 € als feh­lend bezeich­net. Die Klä­ger zahl­ten den noch offe­nen Kau­ti­ons­be­trag auf ein Konto ein und ver­lang­ten als frühere Eigen­tü­mer und Ver­mie­ter der Gewer­be­räume von dem Beklag­ten die Leis­tung der Kau­tion an die neue Eigen­tü­me­rin.

Das LG wies die Klage ab; das KG gab ihr statt. Die Revi­sion des Beklag­ten blieb vor dem BGH erfolg­los.

Die Gründe:
Die Erwer­be­rin hatte gem. §§ 566 Abs. 1, 578 BGB i.V.m. § 6 des Miet­ver­tra­ges gegen den Beklag­ten einen Anspruch auf Leis­tung der zuer­kann­ten Kau­tion.

Gem. §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwer­ber eines gewerb­lich ver­mie­te­ten Haus­grund­stücks ans­telle des Ver­mie­ters in die sich wäh­rend der Dauer sei­nes Eigen­tums aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben­den Rechte und Pflich­ten ein. Für die Frage, wel­che Rechte und Pflich­ten § 566 BGB unter­fal­len, ist daher auf den mate­ri­el­len Gehalt der jewei­li­gen Ver­trags­be­stim­mung abzu­s­tel­len. Danach war hier die Verpf­lich­tung zur Leis­tung der ver­ein­bar­ten, aber noch nicht erbrach­ten Kau­tion als miet­recht­lich zu qua­li­fi­zie­ren, denn sie diente der Siche­rung von Ansprüchen des Ver­mie­ters aus dem Miet­ver­hält­nis und war unt­renn­bar mit dem Miet­ver­hält­nis ver­bun­den. Der Erwer­ber trat somit gem. § 566 BGB ans­telle des Ver­äu­ße­rers in den vor Eigen­tums­über­gang ent­stan­de­nen und fäl­li­gen Anspruch auf Leis­tung der Kau­tion ein.

Dass der Anspruch auf Rück­zah­lung einer geleis­te­ten Kau­tion aus der kon­k­ret getrof­fe­nen Siche­rungs­ab­rede folgte, stand dem nicht ent­ge­gen. Denn die zunächst geleis­tete Kau­tion war auf­grund der Pfand­frei­ga­be­er­klär­ung der Klä­ger an den Beklag­ten zurück­ge­f­los­sen. Die Erwer­be­rin konnte des­halb nicht in die durch die geleis­tete Sicher­heit begrün­de­ten Rechte und Pflich­ten ein­t­re­ten. Dem Ein­tritt der Erwer­be­rin in den Anspruch auf Bestel­lung der Sicher­heit stand auch nicht ent­ge­gen, dass der Anspruch bereits zur Zeit des Eigen­tums­wech­sels fäl­lig war. Zwar ist es strei­tig, wann und in wel­cher Höhe der Anspruch auf Leis­tung der Kau­tion auf den Erwer­ber über­geht. Die Frage konnte hier aller­dings offen blei­ben, weil die Klä­ger kei­nen eige­nen Anspruch mehr gegen den Beklag­ten hat­ten.

Letzt­lich war der Anspruch der Klä­ger auf Leis­tung der Kau­tion auch nicht durch Erfül­lung oder Ver­zicht erlo­schen. Die Klä­ger hat­ten die Pfand­frei­gabe der von dem Beklag­ten zur Sicher­heit verp­fän­de­ten Bun­des­schatz­briefe auf Bit­ten des Beklag­ten erklärt, weil diese fäl­lig wur­den und der Beklagte zuge­sagt hatte, er werde in Kürze eine neue Sicher­heit bei­brin­gen. Somit konn­ten die Klä­ger davon aus­ge­hen, dass er ihnen die geschul­dete Sicher­heit selbst­ver­ständ­lich geben werde. Die Klä­ger hat­ten des­halb einen - nicht erfüll­ten - Anspruch auf Neu­leis­tung der Kau­tion. In der Pfand­frei­gabe der Klä­ger konnte somit erst recht kein Ver­zicht der Klä­ger auf die Kau­tion gese­hen wer­den.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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