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BGH: Erwerber einer gewerblich vermieteten Immobilie tritt in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Kaution ein

Urteil des BGH vom 25.7.2012 - XII ZR 22/11

Der Er­wer­ber ei­nes ge­werb­lich ver­mie­te­ten Haus­grundstücks tritt gem. §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Ei­gen­tumsüberg­ang ent­stan­de­nen und fälli­gen An­spruch des Veräußer­ers auf Leis­tung ei­ner Kau­tion ein. Dass nach der Recht­spre­chung des Se­nats der An­spruch auf Rück­zah­lung ei­ner ge­leis­te­ten Kau­tion aus der kon­kret ge­trof­fe­nen Si­che­rungs­ab­rede folgt, steht dem nicht ent­ge­gen.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger hat­ten im Juni 1996 an den Be­klag­ten Ge­wer­beräume zur Nut­zung als Rechts­an­walts­pra­xis ver­mie­tet. Der Be­klagte verpfändete als Si­cher­heit Bun­des­schatz­briefe i.H.v. 16.000 DM. Im No­vem­ber 2006 bat er die Kläger um Pfand­frei­gabe, weil die Bun­des­schatz­briefe im Ja­nuar 2007 fällig wur­den, und sagte zu, in Kürze eine neue Si­cher­heit bei­zu­brin­gen. Die Kläger erklärten dar­auf­hin die Pfand­frei­gabe, for­der­ten den Be­klag­ten in der Fol­ge­zeit je­doch wie­der­holt er­folg­los zur Leis­tung der Kau­tion auf.

Im Sep­tem­ber 2007 ver­kauf­ten die Kläger das Grundstück. Die Er­wer­be­rin wurde im März 2008 im Grund­buch als Ei­gentüme­rin ein­ge­tra­gen. Im no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag wi­urde die Kau­tion des Be­klag­ten i.H.v. 8.180 € als feh­lend be­zeich­net. Die Kläger zahl­ten den noch of­fe­nen Kau­ti­ons­be­trag auf ein Konto ein und ver­lang­ten als frühere Ei­gentümer und Ver­mie­ter der Ge­wer­beräume von dem Be­klag­ten die Leis­tung der Kau­tion an die neue Ei­gentüme­rin.

Das LG wies die Klage ab; das KG gab ihr statt. Die Re­vi­sion des Be­klag­ten blieb vor dem BGH er­folg­los.

Die Gründe:
Die Er­wer­be­rin hatte gem. §§ 566 Abs. 1, 578 BGB i.V.m. § 6 des Miet­ver­tra­ges ge­gen den Be­klag­ten einen An­spruch auf Leis­tung der zu­er­kann­ten Kau­tion.

Gem. §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Er­wer­ber ei­nes ge­werb­lich ver­mie­te­ten Haus­grundstücks an­stelle des Ver­mie­ters in die sich während der Dauer sei­nes Ei­gen­tums aus dem Miet­verhält­nis er­ge­ben­den Rechte und Pflich­ten ein. Für die Frage, wel­che Rechte und Pflich­ten § 566 BGB un­ter­fal­len, ist da­her auf den ma­te­ri­el­len Ge­halt der je­wei­li­gen Ver­trags­be­stim­mung ab­zu­stel­len. Da­nach war hier die Ver­pflich­tung zur Leis­tung der ver­ein­bar­ten, aber noch nicht er­brach­ten Kau­tion als miet­recht­lich zu qua­li­fi­zie­ren, denn sie diente der Si­che­rung von An­sprüchen des Ver­mie­ters aus dem Miet­verhält­nis und war un­trenn­bar mit dem Miet­verhält­nis ver­bun­den. Der Er­wer­ber trat so­mit gem. § 566 BGB an­stelle des Veräußer­ers in den vor Ei­gen­tumsüberg­ang ent­stan­de­nen und fälli­gen An­spruch auf Leis­tung der Kau­tion ein.

Dass der An­spruch auf Rück­zah­lung ei­ner ge­leis­te­ten Kau­tion aus der kon­kret ge­trof­fe­nen Si­che­rungs­ab­rede folgte, stand dem nicht ent­ge­gen. Denn die zunächst ge­leis­tete Kau­tion war auf­grund der Pfand­frei­ga­be­erklärung der Kläger an den Be­klag­ten zurück­ge­flos­sen. Die Er­wer­be­rin konnte des­halb nicht in die durch die ge­leis­tete Si­cher­heit begründe­ten Rechte und Pflich­ten ein­tre­ten. Dem Ein­tritt der Er­wer­be­rin in den An­spruch auf Be­stel­lung der Si­cher­heit stand auch nicht ent­ge­gen, dass der An­spruch be­reits zur Zeit des Ei­gen­tums­wech­sels fällig war. Zwar ist es strei­tig, wann und in wel­cher Höhe der An­spruch auf Leis­tung der Kau­tion auf den Er­wer­ber über­geht. Die Frage konnte hier al­ler­dings of­fen blei­ben, weil die Kläger kei­nen ei­ge­nen An­spruch mehr ge­gen den Be­klag­ten hat­ten.

Letzt­lich war der An­spruch der Kläger auf Leis­tung der Kau­tion auch nicht durch Erfüllung oder Ver­zicht er­lo­schen. Die Kläger hat­ten die Pfand­frei­gabe der von dem Be­klag­ten zur Si­cher­heit verpfände­ten Bun­des­schatz­briefe auf Bit­ten des Be­klag­ten erklärt, weil diese fällig wur­den und der Be­klagte zu­ge­sagt hatte, er werde in Kürze eine neue Si­cher­heit bei­brin­gen. So­mit konn­ten die Kläger da­von aus­ge­hen, dass er ih­nen die ge­schul­dete Si­cher­heit selbst­verständ­lich ge­ben werde. Die Kläger hat­ten des­halb einen - nicht erfüll­ten - An­spruch auf Neu­leis­tung der Kau­tion. In der Pfand­frei­gabe der Kläger konnte so­mit erst recht kein Ver­zicht der Kläger auf die Kau­tion ge­se­hen wer­den.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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