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Zweckwidrige Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung

BGH 8.5.2015, V ZR 178/14

Der BGH hat sich mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen Unterlassungsansprüche der Wohnungseigentümer untereinander wegen einer zweckwidrigen Nutzung des Sondereigentums als verjährt oder als verwirkt anzusehen sind. Voraussetzung für die Verwirkung ist demnach u.a. eine ununterbrochene, dauerhafte Einwirkung; an dieser fehlt es jedenfalls dann, wenn noch in jüngster Zeit zwei Neuvermietungen stattgefunden haben.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien in dem zugrunde lie­gen­den Ver­fah­ren bil­den eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Dem Beklag­ten gehö­ren die Ein­hei­ten Nr. 1 im Sou­ter­rain und Nr. 2 im Erd­ge­schoss. Der Klä­ge­rin steht seit dem Jahr 2007 das Son­der­ei­gen­tum an den Woh­nun­gen Nr. 3 und Nr. 4 im Ober- und Dach­ge­schoss zu. Die Ein­heit Nr. 1 ist in der Tei­lung­s­er­klär­ung aus­ge­wie­sen als "Räum­lich­kei­ten im Sou­ter­rain beste­hend aus drei Hob­by­räu­men, Vor­rats­kel­ler, Flur und einem wei­te­ren Kel­l­er­raum". Der Beklagte ver­mie­tet diese als Wohn­raum und nahm nach dem Jahr 2007 zwei Neu­ver­mie­tun­gen vor.

Die Klä­ge­rin will errei­chen, dass es der Beklagte unter­las­sen muss, die Ein­heit Nr. 1 als Wohn­raum zu nut­zen oder nut­zen zu las­sen. Die­ser beruft sich auf die Ver­jäh­rung und Ver­wir­kung des Anspruchs. Die Sou­ter­rain­räume wür­den bereits seit 1980 als Wohn­raum genutzt, zunächst durch ihn selbst und seit dem Jahr 1986 durch Mie­ter. Die Vor­ei­gen­tü­mer der Klä­ge­rin seien hier­mit ein­ver­stan­den gewe­sen. Weil die Nut­zung als Wohn­raum bei der ers­ten Bean­stan­dung durch die Klä­ge­rin im Jahr 2008 seit 28 Jah­ren ange­dau­ert habe, habe er auf die dau­er­hafte Erzie­lung der Miet­ein­nah­men ver­trauen dür­fen.

AG und LG gaben der Klage statt und ver­ur­teil­ten den Beklag­ten antrags­ge­mäß zur Unter­las­sung. Die Revi­sion des Beklag­ten hatte vor dem BGH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Im Aus­gangs­punkt ist der gel­tend gemachte Unter­las­sungs­an­spruch gege­ben, weil die Nut­zung von Hob­by­räu­men zu nicht nur vor­über­ge­hen­den Wohn­zwe­cken jeden­falls dann nicht gestat­tet ist, wenn sie - wie hier - die Anlage um eine wei­tere Wohn­ein­heit ver­grö­ß­ert. Der Anspruch ist nicht ver­jährt. Solange die Nut­zung anhält, tritt die Ver­jäh­rung nicht ein, weil der Schwer­punkt der Stör­ung nicht vor­nehm­lich in der Auf­nahme der zweck­wid­ri­gen Nut­zung, son­dern auch darin liegt, dass diese auf­rech­t­er­hal­ten wird. Dabei ist uner­heb­lich, ob die zweck­wid­rige Nut­zung durch den Son­der­ei­gen­tü­mer selbst oder durch des­sen Mie­ter erfolgt.

Dem Anspruch steht auch nicht der Ein­wand der unzu­läs­si­gen Rechts­aus­übung i.S.v. § 242 BGB (Ver­wir­kung) ent­ge­gen. Vor­aus­set­zung hier­für ist u.a. eine unun­ter­bro­chene, dau­er­hafte Ein­wir­kung. An einer sol­chen fehlt es jeden­falls des­halb, weil noch in jüngs­ter Zeit zwei Neu­ver­mie­tun­gen statt­ge­fun­den haben. Eine sol­che Neu­ver­mie­tung stellt in der Regel aus Sicht aller Betei­lig­ten eine Zäsur und damit eine neue Stör­ung i.S.v. § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG dar. Der ver­mie­tende Woh­nungs­ei­gen­tü­mer setzt eine neue Wil­lens­ent­schei­dung hin­sicht­lich einer zweck­wid­ri­gen Nut­zung um. Die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben Anlass, für die Zukunft eine der Tei­lung­s­er­klär­ung ent­sp­re­chende Nut­zung ein­zu­for­dern, auch wenn sie hier­von zuvor - etwa aus Rück­sicht auf das beste­hende Miet­ver­hält­nis - Abstand genom­men haben.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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