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Zweckwidrige Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung

BGH 8.5.2015, V ZR 178/14

Der BGH hat sich mit der Frage be­fasst, un­ter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen Un­ter­las­sungs­an­sprüche der Woh­nungs­ei­gentümer un­ter­ein­an­der we­gen ei­ner zweck­wid­ri­gen Nut­zung des Son­der­ei­gen­tums als verjährt oder als ver­wirkt an­zu­se­hen sind. Vor­aus­set­zung für die Ver­wir­kung ist dem­nach u.a. eine un­un­ter­bro­chene, dau­er­hafte Ein­wir­kung; an die­ser fehlt es je­den­falls dann, wenn noch in jüngs­ter Zeit zwei Neu­ver­mie­tun­gen statt­ge­fun­den ha­ben.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien in dem zu­grunde lie­gen­den Ver­fah­ren bil­den eine Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft. Dem Be­klag­ten gehören die Ein­hei­ten Nr. 1 im Sou­ter­rain und Nr. 2 im Erd­ge­schoss. Der Kläge­rin steht seit dem Jahr 2007 das Son­der­ei­gen­tum an den Woh­nun­gen Nr. 3 und Nr. 4 im Ober- und Dach­ge­schoss zu. Die Ein­heit Nr. 1 ist in der Tei­lungs­erklärung aus­ge­wie­sen als "Räum­lich­kei­ten im Sou­ter­rain be­ste­hend aus drei Hob­byräumen, Vor­rats­kel­ler, Flur und einem wei­te­ren Kel­ler­raum". Der Be­klagte ver­mie­tet diese als Wohn­raum und nahm nach dem Jahr 2007 zwei Neu­ver­mie­tun­gen vor.

Die Kläge­rin will er­rei­chen, dass es der Be­klagte un­ter­las­sen muss, die Ein­heit Nr. 1 als Wohn­raum zu nut­zen oder nut­zen zu las­sen. Die­ser be­ruft sich auf die Verjährung und Ver­wir­kung des An­spruchs. Die Sou­ter­rainräume würden be­reits seit 1980 als Wohn­raum ge­nutzt, zunächst durch ihn selbst und seit dem Jahr 1986 durch Mie­ter. Die Vor­ei­gentümer der Kläge­rin seien hier­mit ein­ver­stan­den ge­we­sen. Weil die Nut­zung als Wohn­raum bei der ers­ten Be­an­stan­dung durch die Kläge­rin im Jahr 2008 seit 28 Jah­ren an­ge­dau­ert habe, habe er auf die dau­er­hafte Er­zie­lung der Miet­ein­nah­men ver­trauen dürfen.

AG und LG ga­ben der Klage statt und ver­ur­teil­ten den Be­klag­ten an­trags­gemäß zur Un­ter­las­sung. Die Re­vi­sion des Be­klag­ten hatte vor dem BGH kei­nen Er­folg.

Die Gründe:
Im Aus­gangs­punkt ist der gel­tend ge­machte Un­ter­las­sungs­an­spruch ge­ge­ben, weil die Nut­zung von Hob­byräumen zu nicht nur vorüber­ge­hen­den Wohn­zwe­cken je­den­falls dann nicht ge­stat­tet ist, wenn sie - wie hier - die An­lage um eine wei­tere Wohn­ein­heit vergrößert. Der An­spruch ist nicht verjährt. So­lange die Nut­zung anhält, tritt die Verjährung nicht ein, weil der Schwer­punkt der Störung nicht vor­nehm­lich in der Auf­nahme der zweck­wid­ri­gen Nut­zung, son­dern auch darin liegt, dass diese auf­recht­er­hal­ten wird. Da­bei ist un­er­heb­lich, ob die zweck­wid­rige Nut­zung durch den Son­der­ei­gentümer selbst oder durch des­sen Mie­ter er­folgt.

Dem An­spruch steht auch nicht der Ein­wand der un­zulässi­gen Rechts­ausübung i.S.v. § 242 BGB (Ver­wir­kung) ent­ge­gen. Vor­aus­set­zung hierfür ist u.a. eine un­un­ter­bro­chene, dau­er­hafte Ein­wir­kung. An ei­ner sol­chen fehlt es je­den­falls des­halb, weil noch in jüngs­ter Zeit zwei Neu­ver­mie­tun­gen statt­ge­fun­den ha­ben. Eine sol­che Neu­ver­mie­tung stellt in der Re­gel aus Sicht al­ler Be­tei­lig­ten eine Zäsur und da­mit eine neue Störung i.S.v. § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG dar. Der ver­mie­tende Woh­nungs­ei­gentümer setzt eine neue Wil­lens­ent­schei­dung hin­sicht­lich ei­ner zweck­wid­ri­gen Nut­zung um. Die übri­gen Woh­nungs­ei­gentümer ha­ben An­lass, für die Zu­kunft eine der Tei­lungs­erklärung ent­spre­chende Nut­zung ein­zu­for­dern, auch wenn sie hier­von zu­vor - etwa aus Rück­sicht auf das be­ste­hende Miet­verhält­nis - Ab­stand ge­nom­men ha­ben.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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