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Mietmangel wegen Lärmbelästigungen durch neuen Bolzplatz?

BGH 29.4.2015, VIII ZR 197/14

Ein Vermieter muss im Rahmen seiner nach § 535 Abs. 1 BGB bestehenden Pflicht, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht dafür einstehen, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese Geräusche selbst gegenüber dem Nachbarn gem. § 906 Abs. 1 BGB (entschädigungslos) zu dulden hätte. Denn Unmögliches hätte der Mieter, wenn die Vertragsparteien das Ansteigen der Geräuschkulisse bei Vertragsschluss bedacht hätten, vom Vermieter redlicherweise nicht beanspruchen können.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklag­ten hat­ten vor vie­len Jah­ren von den Klä­gern eine Erd­ge­schoss­woh­nung nebst Ter­rasse in Ham­burg gemie­tet. Das Wohn­grund­stück grenzt an eine Schule, auf deren Gelände im Jahr 2010 in etwa 20 Metern Ent­fer­nung von der von der Ter­rasse der Beklag­ten ein Bolz­platz errich­tet wurde. Die­ser soll nach der vom Schul­trä­ger ange­brach­ten Beschil­de­rung Kin­dern im Alter bis zu zwölf Jah­ren von Mon­tag bis Frei­tag bis 18:00 Uhr zur Benut­zung offen­ste­hen.

Seit Som­mer 2010 rüg­ten die Beklag­ten gegen­über den Klä­gern Lärm­be­läs­t­i­gun­gen durch Jugend­li­che, die auch außer­halb der genann­ten Zei­ten auf dem Bolz­platz spiel­ten. Sie min­der­ten des­halb von Oktober 2010 an die Miete um 20 %. Die Klä­ger hiel­ten die Miet­min­de­rung für unbe­rech­tigt und begehr­ten mit ihrer Klage Zah­lung der rest­li­chen Miete sowie die Fest­stel­lung, dass die Beklag­ten nicht berech­tigt seien, wegen des Lärms die Miete zu min­dern.

AG und LG wie­sen die Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ger hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Zwar kön­nen nach­tei­lige Ein­wir­kun­gen von außen - sog. "Umwelt­män­gel" - zwar Gegen­stand einer Ver­ein­ba­rung über die Beschaf­fen­heit der Miet­woh­nung sein, so dass im Laufe der Zeit ein­t­re­tende nach­tei­lige Ände­run­gen wegen eines Zurück­b­lei­bens der ver­ein­bar­ten hin­ter der tat­säch­lich beste­hen­den Beschaf­fen­heit zu einem Man­gel der Miet­sa­che füh­ren kön­nen. Aller­dings kann - ent­ge­gen einer ver­b­rei­te­ten Pra­xis - bei Feh­len aus­drück­li­cher Ver­ein­ba­run­gen nicht ohne kon­k­rete Anhalts­punkte davon aus­ge­gan­gen wer­den, die Miet­ver­trag­s­par­teien hät­ten gleich­wohl den bei Ver­trags­schluss vor­ge­fun­de­nen Wohn­stan­dard zumin­dest still­schwei­gend dahin fest­le­gen wol­len, dass die­ser Zustand sich in Bezug auf Umwelt­ein­flüsse über die Dauer des Miet­ver­hält­nis­ses hin­weg nicht nach­tei­lig ver­än­dern darf und der Ver­mie­ter sei­nen Fort­be­stand jeden­falls im Wesent­li­chen zu garan­tie­ren hat. Der­ar­tige Anhalts­punkte lagen im vor­lie­gen­den Fall nach den bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen nicht vor.

Bei Feh­len einer der­ar­ti­gen Ver­ein­ba­rung im Miet­ver­trag ist die Frage, ob und in wel­chem Umfang der Mie­ter ein nach­träg­lich ver­än­der­tes Maß an Geräu­schim­mis­sio­nen hin­zu­neh­men hat, ohne sich auf einen Man­gel der Miet­woh­nung beru­fen zu kön­nen, im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung unter Rück­griff auf die Ver­kehrs­an­schau­ung zu beant­wor­ten. Ent­ge­gen einer viel­fach ver­t­re­te­nen Auf­fas­sung muss ein Ver­mie­ter dabei aber im Rah­men sei­ner nach § 535 Abs. 1 BGB beste­hen­den Pflicht, die Woh­nung in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand zu erhal­ten, nicht dafür ein­ste­hen, dass sich ein bei Ver­trags­schluss hin­ge­nom­me­nes Maß an Geräu­schen vom Nach­bar­grund­stück nicht nach­träg­lich ver­grö­ß­ert, wenn er diese Geräu­sche selbst gegen­über dem Nach­barn gem. § 906 Abs. 1 BGB (ent­schä­d­i­gungs­los) zu dul­den hätte. Denn Unmög­li­ches hätte der Mie­ter, wenn die Ver­trag­s­par­teien das Ans­tei­gen der Geräusch­ku­lisse bei Ver­trags­schluss bedacht hät­ten, vom Ver­mie­ter red­li­cher­weise nicht bean­spru­chen kön­nen. Er hätte viel­mehr nur ver­lan­gen kön­nen, dass der Ver­mie­ter einen von ihm nicht mehr zu dul­den­den Geräu­sch­an­s­tieg gegen­über dem Drit­ten abwehrt oder ihm eine Min­de­rung zubil­ligt, wenn auch er selbst von dem Drit­ten für eine wesent­li­che, aber als ort­üb­lich zu dul­dende Stör­ung einen Aus­g­leich ver­lan­gen kann.

Infol­ge­des­sen konnte hier in der neu auf­ge­t­re­te­nen Lärm­be­läs­t­i­gun­gen jeden­falls dann kein Man­gel der Miet­sa­che gese­hen wer­den, wenn auch der Ver­mie­ter selbst die Beläs­t­i­gun­gen ohne eigene Abwehr- oder Ent­schä­d­i­gungs­mög­lich­kei­ten - etwa mit Rück­sicht auf das bei Kin­der­lärm beste­hende Tole­ranz­ge­bot des § 22 Abs. 1a BImSchG - als unwe­sent­lich oder orts­üb­lich hin­neh­men müsste. Ent­ge­gen der Ansicht des LG kommt es nicht dar­auf an, das § 22 Abs. 1a BImSchG erst im Jahr 2011 und damit lange nach dem Abschluss des Miet­ver­tra­ges in Kraft get­re­ten ist. Denn die Pri­vi­le­gie­rungs­re­ge­lung ist nach dem Wil­len des Gesetz­ge­bers dar­auf ange­legt, über sei­nen eigent­li­chen Anwen­dungs­be­reich und das damit viel­fach ver­klam­merte zivil­recht­li­che Nach­bar­recht hin­aus auch auf das sons­tige Zivil­recht, ins­be­son­dere das Miet­recht und das Woh­nungs­ei­gen­tums­recht aus­zu­strah­len, sofern die­ses jeweils für die Bewer­tung von Kin­der­lärm rele­vant ist.

Da die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen, ins­be­son­dere die Frage, ob die von den Beklag­ten gel­tend gemach­ten Lärm­be­läs­t­i­gun­gen von Kin­dern oder von (nicht unter die Pri­vi­le­gie­rung des § 22 Abs. 1a BImSchG fal­len­den) Jugend­li­chen oder jun­gen Erwach­se­nen ver­ur­sacht wor­den waren, bis­her nicht getrof­fen wur­den, war das Beru­fung­s­ur­teil auf­zu­he­ben und die Sache an das LG zurück­zu­ver­wei­sen.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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