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BGH zur Verpflichtung eines Gewerberaummieters Modernisierungsarbeiten zu dulden

Urteil des BGH vom 31.10.2012 - XII ZR 126/11

Zwar handelt es sich bei Umbauarbeiten überwiegend um Modernisierungsmaßnahmen und um Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum i.S.v. § 554 Abs. 2 BGB, die der Mieter grundsätzlich dulden muss. Dies gilt jedoch gem. § 554 Abs. 2 S. 2 BGB nicht, wenn die Maßnahmen unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten für ihn eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind.

Der Sach­ver­halt:
Zwi­schen den Par­teien bestand seit 2002 ein Miet­ver­trag über Räume in einem Gebäu­de­kom­plex zur Nut­zung als Arzt-Pra­xis. Die beklagte Ver­mie­te­rin plante im Oktober 2009 eine umfas­sende Sanie­rung und Auf­sto­ckung der Gebäude. Infol­ge­des­sen kam es zwi­schen den Par­teien zu Gesprächen hier­über, in deren Ver­lauf die Beklagte den Klä­gern den Abschluss eines Mie­t­auf­he­bungs­ver­tra­ges anbot, der auch eine Ent­schä­d­i­gung vor­se­hen sollte. Im März 2010 teilte die Beklagte den Klä­gern mit, dass der Bau­be­ginn für Anfang Mai 2010 und das Bau­ende für Ende Januar 2011 vor­ge­se­hen sei. Die Nut­zung der Pra­xis­räume war wäh­rend die­ser Zeit prak­tisch aus­ge­sch­los­sen.

Die Klä­ger such­ten im Dezem­ber 2009 Ersatz­räume. Ende Januar 2010 sch­los­sen sie einen am 1.4.2010 begin­nen­den Miet­ver­trag über andere Räume ab. Mit Sch­rei­ben vom 12.3.2010 kün­dig­ten sie den Miet­ver­trag mit der Beklag­ten außer­or­dent­lich gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB wegen Gebrauchs­ent­zie­hung zum 1.4.2010 und räum­ten das Miet­ob­jekt. Zu die­sem Zeit­punkt hat­ten die Bau­maß­nah­men noch nicht begon­nen. Die Beklagte wider­sprach der Kün­di­gung.

Mit ihrer Klage ver­lan­gen die Klä­ger Ersatz des ihnen durch die vor­zei­tige Been­di­gung des Miet­ver­tra­ges ent­stan­de­nen Scha­dens, u.a. Ersatz der Umzugs­kos­ten, der Reno­vie­rungs­kos­ten und Erstat­tung der Miet­dif­fe­renz für die Rest­lauf­zeit des Miet­ver­tra­ges. Das LG wies die Klage ab; das OLG gab ihr dem Grunde nach statt. Die Revi­sion der Beklag­ten blieb vor dem BGH erfolg­los.

Die Gründe:
Das OLG hatte zu Recht einen Anspruch der Klä­ger gem. § 536a Abs. 1 BGB auf Ersatz des ihnen durch die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­trags ent­stan­de­nen Scha­dens dem Grunde nach bejaht.

Es war im Ergeb­nis zu Recht davon aus­ge­gan­gen, dass den Klä­gern auf­grund der bevor­ste­hen­den Bau­maß­nah­men eine nicht dul­dungspf­lich­tige Gebrauchs­ent­zie­hung der Mie­träume sicher bevor­stand und sie auf­grund die­ses Man­gels auch ohne Frist­set­zung oder Abmah­nung gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung berech­tigt waren. Durch die beab­sich­tigte umfas­sende Neu­ge­stal­tung des Gebäu­des war die Taug­lich­keit der Mie­träume zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch für einen län­ge­ren Zei­traum auf­ge­ho­ben. Die­sen Man­gel hatte die Beklagte auch zu ver­t­re­ten, da die Klä­ger nicht zur Dul­dung der Umbau­maß­nah­men verpf­lich­tet waren.

Zwar han­delt es sich bei Umbau­ar­bei­ten über­wie­gend um Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men und um Maß­nah­men zur Schaf­fung von Wohn­raum i.S.v. § 554 Abs. 2 BGB, die der Mie­ter grund­sätz­lich dul­den muss. Dies gilt jedoch gem. § 554 Abs. 2 S. 2 BGB nicht, wenn die Maß­nah­men - wie hier - ins­be­son­dere unter Berück­sich­ti­gung der vor­zu­neh­men­den Arbei­ten für ihn eine Härte bedeu­ten wür­den, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen des Ver­mie­ters nicht zu recht­fer­ti­gen sind. Die Nicht­be­nutz­bar­keit der Mie­träume hätte hier für die Klä­ger zur Folge gehabt, dass sie ihre Pati­en­ten hät­ten ver­lie­ren und keine neuen Pati­en­ten hät­ten gewin­nen kön­nen. Die Auf­er­le­gung eines sol­chen exis­tenz­be­dro­hen­den wirt­schaft­li­chen Risi­kos bedeu­tete für die Klä­ger somit eine Härte, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen der Beklag­ten an einer Stei­ge­rung der wirt­schaft­li­chen Ver­wert­bar­keit des Miet­ob­jekts nicht zu recht­fer­ti­gen war.

Die Klä­ger waren auf­grund der pflicht­wid­ri­gen Ent­zie­hung des ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs durch die Beklagte gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges berech­tigt. Uner­heb­lich war, dass zum Zeit­punkt der Kün­di­gung man­gels begon­ne­ner Bau­ar­bei­ten noch keine Gebrauchs­ent­zie­hung vor­ge­le­gen hatte, denn im Zeit­punkt der Kün­di­gung stand bereits fest, dass die Bau­maß­nah­men als­bald begin­nen wür­den. Im Hin­blick auf den sicher bevor­ste­hen­den Beginn und die feh­lende Bereit­schaft der Beklag­ten zur Ver­schie­bung oder Unter­las­sung bedurfte es für die Wirk­sam­keit der frist­lo­sen Kün­di­gung auch kei­ner vor­he­ri­gen Abmah­nung oder Frist­set­zung. Uner­heb­lich war inso­weit auch, dass die Klä­ger den neuen Miet­ver­trag bereits vor ihrer Kün­di­gung­s­er­klär­ung abge­sch­los­sen hat­ten. Denn steht, wie hier, eine als­bald ein­t­re­tende Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung sicher bevor, darf der Mie­ter die erfor­der­li­chen Maß­nah­men erg­rei­fen. Er muss schon zur Scha­dens­min­de­rung damit nicht abwar­ten bis die Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung tat­säch­lich ein­tritt.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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