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BGH zur Verpflichtung eines Gewerberaummieters Modernisierungsarbeiten zu dulden

Urteil des BGH vom 31.10.2012 - XII ZR 126/11

Zwar han­delt es sich bei Um­bau­ar­bei­ten über­wie­gend um Mo­der­ni­sie­rungsmaßnah­men und um Maßnah­men zur Schaf­fung von Wohn­raum i.S.v. § 554 Abs. 2 BGB, die der Mie­ter grundsätz­lich dul­den muss. Dies gilt je­doch gem. § 554 Abs. 2 S. 2 BGB nicht, wenn die Maßnah­men un­ter Berück­sich­ti­gung der vor­zu­neh­men­den Ar­bei­ten für ihn eine Härte be­deu­ten würden, die auch un­ter Würdi­gung der be­rech­tig­ten In­ter­es­sen des Ver­mie­ters nicht zu recht­fer­ti­gen sind.

Der Sach­ver­halt:
Zwi­schen den Par­teien be­stand seit 2002 ein Miet­ver­trag über Räume in einem Gebäude­kom­plex zur Nut­zung als Arzt-Pra­xis. Die be­klagte Ver­mie­te­rin plante im Ok­to­ber 2009 eine um­fas­sende Sa­nie­rung und Auf­sto­ckung der Gebäude. In­fol­ge­des­sen kam es zwi­schen den Par­teien zu Ge­sprächen hierüber, in de­ren Ver­lauf die Be­klagte den Klägern den Ab­schluss ei­nes Miet­auf­he­bungs­ver­tra­ges an­bot, der auch eine Ent­schädi­gung vor­se­hen sollte. Im März 2010 teilte die Be­klagte den Klägern mit, dass der Bau­be­ginn für An­fang Mai 2010 und das Bau­ende für Ende Ja­nuar 2011 vor­ge­se­hen sei. Die Nut­zung der Pra­xisräume war während die­ser Zeit prak­ti­sch aus­ge­schlos­sen.

Die Kläger such­ten im De­zem­ber 2009 Er­satzräume. Ende Ja­nuar 2010 schlos­sen sie einen am 1.4.2010 be­gin­nen­den Miet­ver­trag über an­dere Räume ab. Mit Schrei­ben vom 12.3.2010 kündig­ten sie den Miet­ver­trag mit der Be­klag­ten außer­or­dent­lich gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB we­gen Ge­brauchs­ent­zie­hung zum 1.4.2010 und räum­ten das Miet­ob­jekt. Zu die­sem Zeit­punkt hat­ten die Baumaßnah­men noch nicht be­gon­nen. Die Be­klagte wi­der­sprach der Kündi­gung.

Mit ih­rer Klage ver­lan­gen die Kläger Er­satz des ih­nen durch die vor­zei­tige Be­en­di­gung des Miet­ver­tra­ges ent­stan­de­nen Scha­dens, u.a. Er­satz der Um­zugs­kos­ten, der Re­no­vie­rungs­kos­ten und Er­stat­tung der Miet­dif­fe­renz für die Rest­lauf­zeit des Miet­ver­tra­ges. Das LG wies die Klage ab; das OLG gab ihr dem Grunde nach statt. Die Re­vi­sion der Be­klag­ten blieb vor dem BGH er­folg­los.

Die Gründe:
Das OLG hatte zu Recht einen An­spruch der Kläger gem. § 536a Abs. 1 BGB auf Er­satz des ih­nen durch die außer­or­dent­li­che Kündi­gung des Miet­ver­trags ent­stan­de­nen Scha­dens dem Grunde nach be­jaht.

Es war im Er­geb­nis zu Recht da­von aus­ge­gan­gen, dass den Klägern auf­grund der be­vor­ste­hen­den Baumaßnah­men eine nicht dul­dungs­pflich­tige Ge­brauchs­ent­zie­hung der Mieträume si­cher be­vor­stand und sie auf­grund die­ses Man­gels auch ohne Frist­set­zung oder Ab­mah­nung gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB zur außer­or­dent­li­chen Kündi­gung be­rech­tigt wa­ren. Durch die be­ab­sich­tigte um­fas­sende Neu­ge­stal­tung des Gebäudes war die Taug­lich­keit der Mieträume zum ver­trags­gemäßen Ge­brauch für einen länge­ren Zeit­raum auf­ge­ho­ben. Die­sen Man­gel hatte die Be­klagte auch zu ver­tre­ten, da die Kläger nicht zur Dul­dung der Um­baumaßnah­men ver­pflich­tet wa­ren.

Zwar han­delt es sich bei Um­bau­ar­bei­ten über­wie­gend um Mo­der­ni­sie­rungsmaßnah­men und um Maßnah­men zur Schaf­fung von Wohn­raum i.S.v. § 554 Abs. 2 BGB, die der Mie­ter grundsätz­lich dul­den muss. Dies gilt je­doch gem. § 554 Abs. 2 S. 2 BGB nicht, wenn die Maßnah­men - wie hier - ins­be­son­dere un­ter Berück­sich­ti­gung der vor­zu­neh­men­den Ar­bei­ten für ihn eine Härte be­deu­ten würden, die auch un­ter Würdi­gung der be­rech­tig­ten In­ter­es­sen des Ver­mie­ters nicht zu recht­fer­ti­gen sind. Die Nicht­be­nutz­bar­keit der Mieträume hätte hier für die Kläger zur Folge ge­habt, dass sie ihre Pa­ti­en­ten hätten ver­lie­ren und keine neuen Pa­ti­en­ten hätten ge­win­nen können. Die Auf­er­le­gung ei­nes sol­chen exis­tenz­be­dro­hen­den wirt­schaft­li­chen Ri­si­kos be­deu­tete für die Kläger so­mit eine Härte, die auch un­ter Würdi­gung der be­rech­tig­ten In­ter­es­sen der Be­klag­ten an ei­ner Stei­ge­rung der wirt­schaft­li­chen Ver­wert­bar­keit des Miet­ob­jekts nicht zu recht­fer­ti­gen war.

Die Kläger wa­ren auf­grund der pflicht­wid­ri­gen Ent­zie­hung des ver­trags­gemäßen Ge­brauchs durch die Be­klagte gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB zur außer­or­dent­li­chen Kündi­gung des Miet­ver­tra­ges be­rech­tigt. Un­er­heb­lich war, dass zum Zeit­punkt der Kündi­gung man­gels be­gon­ne­ner Bau­ar­bei­ten noch keine Ge­brauchs­ent­zie­hung vor­ge­le­gen hatte, denn im Zeit­punkt der Kündi­gung stand be­reits fest, dass die Baumaßnah­men als­bald be­gin­nen würden. Im Hin­blick auf den si­cher be­vor­ste­hen­den Be­ginn und die feh­lende Be­reit­schaft der Be­klag­ten zur Ver­schie­bung oder Un­ter­las­sung be­durfte es für die Wirk­sam­keit der frist­lo­sen Kündi­gung auch kei­ner vor­he­ri­gen Ab­mah­nung oder Frist­set­zung. Un­er­heb­lich war in­so­weit auch, dass die Kläger den neuen Miet­ver­trag be­reits vor ih­rer Kündi­gungs­erklärung ab­ge­schlos­sen hat­ten. Denn steht, wie hier, eine als­bald ein­tre­tende Ge­brauchs­be­einträch­ti­gung si­cher be­vor, darf der Mie­ter die er­for­der­li­chen Maßnah­men er­grei­fen. Er muss schon zur Scha­dens­min­de­rung da­mit nicht ab­war­ten bis die Ge­brauchs­be­einträch­ti­gung tatsäch­lich ein­tritt.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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