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Zweiwöchige Überlegungsfrist für beurkundungspflichtige Verbrauchergeschäfte

BGH 25.6.2015, III ZR 292/14

Auch die Ver­ein­ba­rung ei­nes freien Rück­tritts­rechts in einem no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag recht­fer­tigt es nicht, dass der No­tar die Be­ur­kun­dung ohne Ein­hal­tung der Re­gel­frist von zwei Wo­chen nach § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 Be­urkG vor­nimmt. Nimmt der No­tar die Be­ur­kun­dung trotz­dem vor, trifft ihn die Dar­le­gungs- und Be­weis­last dafür, dass der Käufer, wenn der No­tar die Be­ur­kun­dung ab­ge­lehnt hätte, diese nach Ab­lauf der Re­gel­frist ge­nauso wie ge­sche­hen hätte vor­neh­men las­sen.

Der Sach­ver­halt:
Der be­klagte No­tar hatte am 14.10.2006 einen Ver­trag be­ur­kun­det, durch den der Kläger von der M-GmbH & Co KG eine Ei­gen­tums­woh­nung zum Preis von 107.590 € kaufte. Vom In­halt des Ver­trags er­hielt der Kläger erst­mals im Be­ur­kun­dungs­ter­min Kennt­nis. Im Ver­trag hieß es u.a.:

"Der No­tar be­lehrte über § 17 Abs. 2a Be­ur­kun­dungs­ge­setz, wo­nach dem Käufer zwei Wo­chen vor Be­ur­kun­dung der Ver­trags­text zur Verfügung ge­stellt wer­den soll. Der Käufer ver­zich­tet hier­mit auf die Ein­hal­tung der 14-Ta­ges-Frist und be­stand auf so­for­ti­ger Be­ur­kun­dung."

Außer­dem wa­ren die bei­den Par­teien bis zum 20.11.2006 zum Rück­tritt be­rech­tigt.

Am 11.11.2006 be­sich­tigte der Kläger erst­mals die streit­ge­genständ­li­che Woh­nung und be­fand sie schrift­lich für ord­nungs­gemäß. In der Fol­ge­zeit zahlte der Kläger den Kauf­preis und wurde im Grund­buch als Ei­gentümer ein­ge­tra­gen. Später nahm er den Be­klag­ten we­gen Ver­let­zung sei­ner Amts­pflich­ten auf Zah­lung von Scha­dens­er­satz i.H.v. 107.590 € Zug um Zug ge­gen las­ten­freie Über­tra­gung des Ei­gen­tums an der ge­kauf­ten Woh­nung in An­spruch. Der Be­klagte sei ohne aus­rei­chen­den Grund von den nicht zur Dis­po­si­tion der Ur­kunds­be­tei­lig­ten ste­hen­den Vor­ga­ben des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 Be­urkG ab­ge­wi­chen. Bei pflicht­gemäßem Ver­hal­ten des Be­klag­ten hätte er die Woh­nung nicht ge­kauft.

LG und OLG wie­sen die Klage ab. Der Kläger habe genügend Zeit ge­habt, die wirt­schaft­li­chen Vor- und Nach­teile des Kaufs zu überprüfen oder überprüfen zu las­sen und die zum Zeit­punkt der Be­ur­kun­dung noch nicht geklärte Fi­nan­zie­rung zu re­geln. In die Ge­fahr ei­ner unüber­leg­ten Ent­schei­dung habe der Be­klagte den Kläger da­mit ge­rade nicht ge­bracht. Auf die Re­vi­sion des Klägers hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Gründe:
Nach § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 Be­urkG in der bis zum 30.9.2013 gel­ten­den und für die streit­ge­genständ­li­che Be­ur­kun­dung maßgeb­li­chen Fas­sung soll der No­tar bei Ver­brau­cher­verträgen dar­auf hin­wir­ken, dass der Ver­brau­cher aus­rei­chend Ge­le­gen­heit erhält, sich vorab mit dem Ge­gen­stand der Be­ur­kun­dung aus­ein­an­der­zu­set­zen; bei Ver­brau­cher­verträgen, die der Be­ur­kun­dungs­pflicht nach § 311b Abs. 1 S. 1 und Abs. 3 BGB un­ter­lie­gen, ge­schieht dies in der Re­gel da­durch, dass dem Ver­brau­cher der be­ab­sich­tigte Text des Rechts­ge­schäfts zwei Wo­chen vor der Be­ur­kun­dung zur Verfügung ge­stellt wird.

Diese Vor­ga­ben hatte der Be­klagte nicht ein­ge­hal­ten. Ein recht­fer­ti­gen­der An­lass, be­reits am 14.10.2006 die Be­ur­kun­dung vor­zu­neh­men, be­stand nicht. Auch die Ver­ein­ba­rung ei­nes freien Rück­tritts­rechts in einem no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag recht­fer­tigt es nicht, dass der No­tar die Be­ur­kun­dung ohne Ein­hal­tung der Re­gel­frist von zwei Wo­chen nach § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 Be­urkG vor­nimmt. Nach den Vor­stel­lun­gen des Ge­setz­ge­bers ist der Zweck des Ge­set­zes, den Ver­brau­cher vor unüber­leg­tem Han­deln zu schützen, re­gelmäßig er­reicht, wenn er nach Mit­tei­lung des Tex­tes des be­ab­sich­tig­ten Rechts­ge­schäfts eine Über­le­gungs­frist von zwei Wo­chen hat. Diese Frist ist als Re­gel­frist aus­ge­stal­tet; sie kann im Ein­zel­fall un­ter­schrit­ten wer­den, in be­son­de­ren Fällen kann aber auch ein Über­schrei­ten die­ser Frist ge­bo­ten sein. Durch diese fle­xi­ble Aus­ge­stal­tung kann und soll zwar (auch) ver­mie­den wer-den, dass sich die Zwei-Wo­chen-Frist als unnötige "Be­ur­kun­dungs­sperre" aus­wirkt. An­de­rer­seits darf der Ge­danke des Ver­brau­cher­schut­zes nicht in den Hin­ter­grund tre­ten.

Im vor­lie­gen­den Fall hatte nach den Fest­stel­lun­gen der Vor­in­stan­zen vor der Be­ur­kun­dung keine hin­rei­chende Aus­ein­an­der­set­zung des Klägers mit dem Kauf­ver­trag statt­ge­fun­den. Der Be­klagte hätte des­halb die Be­ur­kun­dung nicht durchführen dürfen. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des OLG lag kein sach­li­cher Grund für eine Ab­wei­chung von den Vor­ga­ben des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 Be­urkG vor. Nimmt der No­tar die Be­ur­kun­dung trotz­dem vor, trifft ihn die Dar­le­gungs- und Be­weis­last dafür, dass der Käufer, wenn der No­tar die Be­ur­kun­dung ab­ge­lehnt hätte, diese nach Ab­lauf der Re­gel­frist ge­nauso wie ge­sche­hen hätte vor­neh­men las­sen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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