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Zweiwöchige Überlegungsfrist für beurkundungspflichtige Verbrauchergeschäfte

BGH 25.6.2015, III ZR 292/14

Auch die Vereinbarung eines freien Rücktrittsrechts in einem notariellen Kaufvertrag rechtfertigt es nicht, dass der Notar die Beurkundung ohne Einhaltung der Regelfrist von zwei Wochen nach § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG vornimmt. Nimmt der Notar die Beurkundung trotzdem vor, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Käufer, wenn der Notar die Beurkundung abgelehnt hätte, diese nach Ablauf der Regelfrist genauso wie geschehen hätte vornehmen lassen.

Der Sach­ver­halt:
Der beklagte Notar hatte am 14.10.2006 einen Ver­trag beur­kun­det, durch den der Klä­ger von der M-GmbH & Co KG eine Eigen­tums­woh­nung zum Preis von 107.590 € kaufte. Vom Inhalt des Ver­trags erhielt der Klä­ger erst­mals im Beur­kun­dungs­ter­min Kennt­nis. Im Ver­trag hieß es u.a.:

"Der Notar belehrte über § 17 Abs. 2a Beur­kun­dungs­ge­setz, wonach dem Käu­fer zwei Wochen vor Beur­kun­dung der Ver­trags­text zur Ver­fü­gung ges­tellt wer­den soll. Der Käu­fer ver­zich­tet hier­mit auf die Ein­hal­tung der 14-Tages-Frist und bestand auf sofor­ti­ger Beur­kun­dung."

Außer­dem waren die bei­den Par­teien bis zum 20.11.2006 zum Rück­tritt berech­tigt.

Am 11.11.2006 besich­tigte der Klä­ger erst­mals die streit­ge­gen­ständ­li­che Woh­nung und befand sie schrift­lich für ord­nungs­ge­mäß. In der Fol­ge­zeit zahlte der Klä­ger den Kauf­preis und wurde im Grund­buch als Eigen­tü­mer ein­ge­tra­gen. Spä­ter nahm er den Beklag­ten wegen Ver­let­zung sei­ner Amtspf­lich­ten auf Zah­lung von Scha­dens­er­satz i.H.v. 107.590 € Zug um Zug gegen las­ten­f­reie Über­tra­gung des Eigen­tums an der gekauf­ten Woh­nung in Anspruch. Der Beklagte sei ohne aus­rei­chen­den Grund von den nicht zur Dis­po­si­tion der Urkunds­be­tei­lig­ten ste­hen­den Vor­ga­ben des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG abge­wi­chen. Bei pflicht­ge­mä­ßem Ver­hal­ten des Beklag­ten hätte er die Woh­nung nicht gekauft.

LG und OLG wie­sen die Klage ab. Der Klä­ger habe genü­gend Zeit gehabt, die wirt­schaft­li­chen Vor- und Nach­teile des Kaufs zu über­prü­fen oder über­prü­fen zu las­sen und die zum Zeit­punkt der Beur­kun­dung noch nicht geklärte Finan­zie­rung zu regeln. In die Gefahr einer unüber­leg­ten Ent­schei­dung habe der Beklagte den Klä­ger damit gerade nicht gebracht. Auf die Revi­sion des Klä­gers hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Gründe:
Nach § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG in der bis zum 30.9.2013 gel­ten­den und für die streit­ge­gen­ständ­li­che Beur­kun­dung maß­geb­li­chen Fas­sung soll der Notar bei Ver­brau­cher­ver­trä­gen dar­auf hin­wir­ken, dass der Ver­brau­cher aus­rei­chend Gele­gen­heit erhält, sich vorab mit dem Gegen­stand der Beur­kun­dung aus­ein­an­der­zu­set­zen; bei Ver­brau­cher­ver­trä­gen, die der Beur­kun­dungspf­licht nach § 311b Abs. 1 S. 1 und Abs. 3 BGB unter­lie­gen, geschieht dies in der Regel dadurch, dass dem Ver­brau­cher der beab­sich­tigte Text des Rechts­ge­schäfts zwei Wochen vor der Beur­kun­dung zur Ver­fü­gung ges­tellt wird.

Diese Vor­ga­ben hatte der Beklagte nicht ein­ge­hal­ten. Ein recht­fer­ti­gen­der Anlass, bereits am 14.10.2006 die Beur­kun­dung vor­zu­neh­men, bestand nicht. Auch die Ver­ein­ba­rung eines freien Rück­tritts­rechts in einem nota­ri­el­len Kauf­ver­trag recht­fer­tigt es nicht, dass der Notar die Beur­kun­dung ohne Ein­hal­tung der Regel­frist von zwei Wochen nach § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG vor­nimmt. Nach den Vor­stel­lun­gen des Gesetz­ge­bers ist der Zweck des Geset­zes, den Ver­brau­cher vor unüber­leg­tem Han­deln zu schüt­zen, regel­mä­ßig erreicht, wenn er nach Mit­tei­lung des Tex­tes des beab­sich­tig­ten Rechts­ge­schäfts eine Über­le­gungs­frist von zwei Wochen hat. Diese Frist ist als Regel­frist aus­ge­stal­tet; sie kann im Ein­zel­fall unter­schrit­ten wer­den, in beson­de­ren Fäl­len kann aber auch ein Über­sch­rei­ten die­ser Frist gebo­ten sein. Durch diese fle­xi­ble Aus­ge­stal­tung kann und soll zwar (auch) ver­mie­den wer-den, dass sich die Zwei-Wochen-Frist als unnö­t­ige "Beur­kun­dungs­sperre" aus­wirkt. Ande­rer­seits darf der Gedanke des Ver­brau­cher­schut­zes nicht in den Hin­ter­grund tre­ten.

Im vor­lie­gen­den Fall hatte nach den Fest­stel­lun­gen der Vor­in­stan­zen vor der Beur­kun­dung keine hin­rei­chende Aus­ein­an­der­set­zung des Klä­gers mit dem Kauf­ver­trag statt­ge­fun­den. Der Beklagte hätte des­halb die Beur­kun­dung nicht durch­füh­ren dür­fen. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des OLG lag kein sach­li­cher Grund für eine Abwei­chung von den Vor­ga­ben des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG vor. Nimmt der Notar die Beur­kun­dung trotz­dem vor, trifft ihn die Dar­le­gungs- und Beweis­last dafür, dass der Käu­fer, wenn der Notar die Beur­kun­dung abge­lehnt hätte, diese nach Ablauf der Regel­frist gen­auso wie gesche­hen hätte vor­neh­men las­sen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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