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Zur Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs nach § 16 Abs. 1 GrEStG

BFH 5.9.2013, II R 16/12

Ist dem Ers­ter­wer­ber das wei­tere Schick­sal des Grundstücks gleichgültig, hin­dert die Be­nen­nung ei­nes Drit­ten als Er­satzkäufer nicht die An­wen­dung des § 16 GrEStG. Ob die Be­nen­nung des Er­satzkäufers auf Ver­lan­gen des Verkäufers oder im ei­ge­nen (wirt­schaft­li­chen) In­ter­esse des Ers­ter­wer­bers er­folgt ist, ist im Rah­men ei­ner Ge­samtwürdi­gung al­ler Tat­sa­chen fest­zu­stel­len.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin nahm im Ok­to­ber 2005 ein An­ge­bot zum Er­werb zweier mit einem Le­bens­mit­tel­markt zu be­bau­en­der Grundstücke zu einem Kauf­preis i.H.v. über 1,8 Mio. € an. Zu­vor hatte die Verkäuferin ei­ner noch zu gründen­den, in Lu­xem­burg ansässi­gen Toch­ter­ge­sell­schaft der Kläge­rin ein gleich­lau­ten­des An­ge­bot un­ter­brei­tet.

Im De­zem­ber 2005 ho­ben die Verkäuferin und die Kläge­rin den Grundstücks­kauf­ver­trag wie­der auf. In der­sel­ben Ur­kunde ver­kaufte die Verkäuferin al­ler­dings die Grundstücke zu dem­sel­ben Kauf­preis an eine in Lu­xem­burg ansässige Ge­sell­schaft. Diese Zwei­ter­wer­be­rin ist die Toch­ter­ge­sell­schaft ei­ner eben­falls in Lu­xem­burg ansässi­gen Hol­ding-Ge­sell­schaft, an der ver­schie­dene In­ves­to­ren, u.a. der Ge­sell­schaf­ter-Ge­schäftsführer der Kläge­rin, be­tei­ligt sind. Die Ver­trags­par­teien ver­ein­bar­ten die Über­tra­gung ei­ner von der Kläge­rin im Auf­trag der Zwei­ter­wer­be­rin am 30.11.2005 ge­leis­te­ten An­zah­lung i.H.v. 194.000 € auf das No­ta­rand­er­konto des neuen Er­werbs. Das Grundstücks­ei­gen­tum war am 2.12.2005 noch nicht auf die Kläge­rin über­ge­gan­gen.

Das Fi­nanz­amt setzte die Grund­er­werb­steuer ge­gen die Kläge­rin auf 63.875 € fest. Hier­ge­gen wehrte sich die Kläge­rin mit der Begründung, der Kauf­ver­trag sei rückgängig ge­macht wor­den und die Fest­set­zung da­her nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auf­zu­he­ben.

Das FG wies die Klage ab. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BFH das Ur­teil auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Das FG hatte zu Un­recht an­ge­nom­men, die Vor­aus­set­zun­gen des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG seien nicht erfüllt.

Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG wird die Steu­er­fest­set­zung auf An­trag u.a. dann auf­ge­ho­ben, wenn ein Er­werbs­vor­gang vor dem Überg­ang des Ei­gen­tums am Grundstück auf den Er­wer­ber durch Ver­ein­ba­rung der Ver­trags­part­ner in­ner­halb von zwei Jah­ren seit der Ent­ste­hung der Steuer rückgängig ge­macht wird. Wird das Grundstück im Zu­sam­men­hang mit der Auf­he­bung des Kauf­ver­trags wei­ter­veräußert, ist für die An­wen­dung des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ent­schei­dend, ob für den früheren Er­wer­ber trotz der Ver­trags­auf­he­bung die Möglich­keit der Ver­wer­tung ei­ner aus dem "rückgängig ge­mach­ten" Er­werbs­vor­gang her­zu­lei­ten­den Rechts­po­si­tion ver­blie­ben und der Verkäufer dem­zu­folge nicht aus sei­nen Bin­dun­gen ent­las­sen war.

Dem früheren Er­wer­ber ver­bleibt die Möglich­keit der Ver­wer­tung ei­ner aus dem "rückgängig ge­mach­ten" Er­werbs­vor­gang her­zu­lei­ten­den Rechts­po­si­tion je­den­falls dann, wenn der Auf­he­bungs- und der Wei­ter­veräußerungs­ver­trag in ei­ner ein­zi­gen Ur­kunde zu­sam­men­ge­fasst sind. In die­sem Fall hat er die recht­li­che Möglich­keit, die Auf­he­bung des ur­sprüng­li­chen Kauf­ver­trags zum an­schließen­den Er­werb des Grundstücks durch eine von ihm aus­gewählte dritte Per­son zu nut­zen.

Die An­wen­dung des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist nur dann aus­ge­schlos­sen, wenn der Ers­ter­wer­ber eine ihm ver­blie­bene Rechts­po­si­tion auch in sei­nem ei­ge­nen (wirt­schaft­li­chen) In­ter­esse ver­wer­tet hat. Ist dem Ers­ter­wer­ber das wei­tere Schick­sal des Grundstücks gleichgültig, hin­dert die Be­nen­nung des Drit­ten als Er­satzkäufer nicht die An­wen­dung des § 16 GrEStG. Ob die Be­nen­nung des Er­satzkäufers auf Ver­lan­gen des Verkäufers oder im ei­ge­nen (wirt­schaft­li­chen) In­ter­esse des Ers­ter­wer­bers er­folgt ist, ist im Rah­men ei­ner Ge­samtwürdi­gung al­ler Tat­sa­chen fest­zu­stel­len.

In­fol­ge­des­sen war das FG zu Un­recht da­von aus­ge­gan­gen, die Kläge­rin habe durch die Be­nen­nung ei­nes Er­satzkäufers ihre Rechts­po­si­tion aus dem ur­sprüng­lich ge­schlos­se­nen Kauf­ver­trag zu ei­ge­nen wirt­schaft­li­chen Zwecken ver­wer­tet. Das Ziel, den Kauf­ver­trag nicht erfüllen zu müssen, um die mit der Nichterfüllung des Ver­trags ver­bun­de­nen wirt­schaft­li­chen, fi­nan­zi­el­len und sons­ti­gen Fol­gen für ihr Un­ter­neh­men zu ver­mei­den, begründet kein der An­wend­bar­keit des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ent­ge­gen­ste­hen­des ei­ge­nes (wirt­schaft­li­ches) In­ter­esse der Kläge­rin an der Wei­ter­veräußerung des Grund­be­sit­zes.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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