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Zur Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs nach § 16 Abs. 1 GrEStG

BFH 5.9.2013, II R 16/12

Ist dem Ersterwerber das weitere Schicksal des Grundstücks gleichgültig, hindert die Benennung eines Dritten als Ersatzkäufer nicht die Anwendung des § 16 GrEStG. Ob die Benennung des Ersatzkäufers auf Verlangen des Verkäufers oder im eigenen (wirtschaftlichen) Interesse des Ersterwerbers erfolgt ist, ist im Rahmen einer Gesamtwürdigung aller Tatsachen festzustellen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin nahm im Oktober 2005 ein Ange­bot zum Erwerb zweier mit einem Lebens­mit­tel­markt zu bebau­en­der Grund­stü­cke zu einem Kauf­preis i.H.v. über 1,8 Mio. € an. Zuvor hatte die Ver­käu­fe­rin einer noch zu grün­den­den, in Lux­em­burg ansäs­si­gen Toch­ter­ge­sell­schaft der Klä­ge­rin ein gleich­lau­ten­des Ange­bot unter­b­rei­tet.

Im Dezem­ber 2005 hoben die Ver­käu­fe­rin und die Klä­ge­rin den Grund­stücks­kauf­ver­trag wie­der auf. In der­sel­ben Urkunde ver­kaufte die Ver­käu­fe­rin aller­dings die Grund­stü­cke zu dem­sel­ben Kauf­preis an eine in Lux­em­burg ansäs­sige Gesell­schaft. Diese Zwei­ter­wer­be­rin ist die Toch­ter­ge­sell­schaft einer eben­falls in Lux­em­burg ansäs­si­gen Hol­ding-Gesell­schaft, an der ver­schie­dene Inves­to­ren, u.a. der Gesell­schaf­ter-Geschäfts­füh­rer der Klä­ge­rin, betei­ligt sind. Die Ver­trag­s­par­teien ver­ein­bar­ten die Über­tra­gung einer von der Klä­ge­rin im Auf­trag der Zwei­ter­wer­be­rin am 30.11.2005 geleis­te­ten Anzah­lung i.H.v. 194.000 € auf das Nota­ran­d­er­konto des neuen Erwerbs. Das Grund­stücks­ei­gen­tum war am 2.12.2005 noch nicht auf die Klä­ge­rin über­ge­gan­gen.

Das Finanz­amt setzte die Grun­d­er­werb­steuer gegen die Klä­ge­rin auf 63.875 € fest. Hier­ge­gen wehrte sich die Klä­ge­rin mit der Begrün­dung, der Kauf­ver­trag sei rück­gän­gig gemacht wor­den und die Fest­set­zung daher nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auf­zu­he­ben.

Das FG wies die Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BFH das Urteil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Das FG hatte zu Unrecht ange­nom­men, die Vor­aus­set­zun­gen des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG seien nicht erfüllt.

Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG wird die Steu­er­fest­set­zung auf Antrag u.a. dann auf­ge­ho­ben, wenn ein Erwerbs­vor­gang vor dem Über­gang des Eigen­tums am Grund­stück auf den Erwer­ber durch Ver­ein­ba­rung der Ver­trag­s­part­ner inn­er­halb von zwei Jah­ren seit der Ent­ste­hung der Steuer rück­gän­gig gemacht wird. Wird das Grund­stück im Zusam­men­hang mit der Auf­he­bung des Kauf­ver­trags wei­ter­ve­r­äu­ßert, ist für die Anwen­dung des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ent­schei­dend, ob für den frühe­ren Erwer­ber trotz der Ver­trags­auf­he­bung die Mög­lich­keit der Ver­wer­tung einer aus dem "rück­gän­gig gemach­ten" Erwerbs­vor­gang her­zu­lei­ten­den Rechts­po­si­tion ver­b­lie­ben und der Ver­käu­fer dem­zu­folge nicht aus sei­nen Bin­dun­gen ent­las­sen war.

Dem frühe­ren Erwer­ber ver­b­leibt die Mög­lich­keit der Ver­wer­tung einer aus dem "rück­gän­gig gemach­ten" Erwerbs­vor­gang her­zu­lei­ten­den Rechts­po­si­tion jeden­falls dann, wenn der Auf­he­bungs- und der Wei­ter­ve­r­äu­ße­rungs­ver­trag in einer ein­zi­gen Urkunde zusam­men­ge­fasst sind. In die­sem Fall hat er die recht­li­che Mög­lich­keit, die Auf­he­bung des ursprüng­li­chen Kauf­ver­trags zum ansch­lie­ßen­den Erwerb des Grund­stücks durch eine von ihm aus­ge­wählte dritte Per­son zu nut­zen.

Die Anwen­dung des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist nur dann aus­ge­sch­los­sen, wenn der Ers­ter­wer­ber eine ihm ver­b­lie­bene Rechts­po­si­tion auch in sei­nem eige­nen (wirt­schaft­li­chen) Inter­esse ver­wer­tet hat. Ist dem Ers­ter­wer­ber das wei­tere Schick­sal des Grund­stücks gleich­gül­tig, hin­dert die Benen­nung des Drit­ten als Ersatz­käu­fer nicht die Anwen­dung des § 16 GrEStG. Ob die Benen­nung des Ersatz­käu­fers auf Ver­lan­gen des Ver­käu­fers oder im eige­nen (wirt­schaft­li­chen) Inter­esse des Ers­ter­wer­bers erfolgt ist, ist im Rah­men einer Gesamt­wür­di­gung aller Tat­sa­chen fest­zu­s­tel­len.

Infol­ge­des­sen war das FG zu Unrecht davon aus­ge­gan­gen, die Klä­ge­rin habe durch die Benen­nung eines Ersatz­käu­fers ihre Rechts­po­si­tion aus dem ursprüng­lich gesch­los­se­nen Kauf­ver­trag zu eige­nen wirt­schaft­li­chen Zwe­cken ver­wer­tet. Das Ziel, den Kauf­ver­trag nicht erfül­len zu müs­sen, um die mit der Nicht­er­fül­lung des Ver­trags ver­bun­de­nen wirt­schaft­li­chen, finan­zi­el­len und sons­ti­gen Fol­gen für ihr Unter­neh­men zu ver­mei­den, begrün­det kein der Anwend­bar­keit des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ent­ge­gen­ste­hen­des eige­nes (wirt­schaft­li­ches) Inter­esse der Klä­ge­rin an der Wei­ter­ve­r­äu­ße­rung des Grund­be­sit­zes.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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