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Zur Hinweispflicht in Emissionsprospekten von geschlossenen Immobilienfonds

BGH 17.9.2015, III ZR 385/14

Hin­weise in Emis­si­ons­pro­spek­ten von ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­li­en­fonds, wo­nach ein Markt für die Veräußerung des Ge­sell­schafts­an­teils des An­le­gers zur­zeit nicht vor­han­den ist, ver­deut­li­chen, dass an­ge­sichts ei­nes feh­len­den Mark­tes mit prak­ti­schen Schwie­rig­kei­ten bei der Veräußerung der Fonds­an­teile zu rech­nen ist. Sie er­we­cken nicht den - un­zu­tref­fen­den - Ein­druck, dass grundsätz­lich eine Veräußerung des An­teils möglich ist und le­dig­lich für einen ab­seh­ba­ren und vorüber­ge­hen­den Zeit­raum der­ar­tige Möglich­kei­ten nicht be­ste­hen.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger hatte nach einem Be­ra­tungs­ge­spräch mit einem für die Be­klagte täti­gen An­la­ge­be­ra­ter im Ok­to­ber 1993 eine Be­tei­li­gung an einem ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­li­en­fonds mit einem An­teil von 50.000 DM zzgl. 5 % Agio er­wor­ben. Den Emis­si­ons­pro­spekt hatte die Ze­den­tin vor der Zeich­nung der Be­tei­li­gung er­hal­ten. Darin wurde u.a. dar­auf hin­ge­wie­sen, dass ein Markt für die Veräußerung des Ge­sell­schafts­an­teils des An­le­gers im Zeit­punkt der Zeich­nung nicht vor­han­den sei.

Nach­dem der Fonds in wirt­schaft­li­che Schwie­rig­kei­ten ge­riet, be­schloss die Ge­sell­schaf­ter­ver­samm­lung die Zah­lung von Nach­schüssen. Über das Vermögen des Fonds wurde schließlich das In­sol­venz­ver­fah­ren eröff­net. Der Kläger ver­langte u.a. die Er­stat­tung der Be­tei­li­gung so­wie von ent­gan­ge­nem Ge­winn. Er war der Auf­fas­sung, der Emis­si­ons­pro­spekt sei feh­ler­haft ge­we­sen. In der Ge­samt­schau der Pro­spekt­aus­sa­gen sei sug­ge­riert wor­den, dass der Wie­der­ver­kauf der Be­tei­li­gung ohne Pro­bleme funk­tio­niere und es hierfür genügend ln­ter­es­sen­ten gebe, so­dass ein An­le­ger bei Veräußerung eine hoch­in­ter­es­sante Ren­dite er­zie­len könne. Durch den Hin­weis "zur Zeit" werde der Ein­druck er­weckt, dass es le­dig­lich zur Zeit kei­nen Zweit­markt gebe, ge­ne­rell aber ein Zweit­markt für ent­spre­chende Be­tei­li­gun­gen vor­han­den sei. Eine Ver­kauf­bar­keit der Be­tei­li­gung sei je­doch von An­fang an nicht ge­ge­ben ge­we­sen.

Die Klage blieb in al­len In­stan­zen er­folg­los.

Gründe:
Die Be­klagte hatte die Pflich­ten, die ihr nach dem mit der Ze­den­tin ge­schlos­se­nen Ka­pi­tal­an­la­ge­be­ra­tungs­ver­trag ob­le­gen hätten, nicht ver­letzt.

Nach BGH-Recht­spre­chung ist der An­la­ge­be­ra­ter grundsätz­lich ge­hal­ten, den An­la­gein­ter­es­sen­ten, dem er zur Ein­ge­hung ei­ner Kom­man­dit­be­tei­li­gung an einem ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­li­en­fonds rät, dar­auf hin­zu­wei­sen, dass die Veräußerung ei­nes sol­chen An­teils in Er­man­ge­lung ei­nes ent­spre­chen­den Markts nur ein­ge­schränkt möglich ist. Die prak­ti­sch feh­lende Aus­sicht, eine KG-Be­tei­li­gung an einem ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­li­en­fonds zu an­ge­mes­se­nen Kon­di­tio­nen ver­kau­fen zu können, ist ein Um­stand, der für den durch­schnitt­li­chen An­le­ger für seine An­la­ge­ent­schei­dung von er­heb­li­cher Be­deu­tung ist. Die persönli­che Aufklärungs­pflicht des Be­ra­ters entfällt, wenn die ent­spre­chende Be­leh­rung in einem Pro­spekt ent­hal­ten ist und der Be­ra­ter da­von aus­ge­hen darf, dass der Kunde die­sen ge­le­sen und ver­stan­den hat und ge­ge­be­nen­falls von sich aus Nach­fra­gen stellt.

Der Hin­weis, ein Markt für den Ge­sell­schafts­an­teil sei "zur Zeit" nicht vor­han­den, er­weckt - ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Klägers - nicht den Ein­druck, dass grundsätz­lich eine Veräußerung möglich ist und le­dig­lich für einen ab­seh­ba­ren und vorüber­ge­hen­den Zeit­raum der­ar­tige Möglich­kei­ten nicht be­ste­hen. Die Würdi­gung des Be­ru­fungs­ge­richts, durch die­sen Hin­weis werde dem An­le­ger deut­lich ge­macht, dass an­ge­sichts ei­nes feh­len­den Markts mit prak­ti­schen Schwie­rig­kei­ten bei der Veräußerung der Fonds­an­teile zu rech­nen sei, ist nicht zu be­an­stan­den. Glei­ches gilt für seine Fest­stel­lung, die Ein­schränkung "zur Zeit" treffe keine Aus­sage über die zukünf­tige Ent­wick­lung der Markt­verhält­nisse, son­dern lasse viel­mehr of­fen, ob und wann mit dem Ent­ste­hen ei­nes sol­chen Markts ge­rech­net wer­den könne.

Der Auf­fas­sung des Klägers, bei Fonds­an­tei­len, die mit Steu­er­vor­tei­len auf­grund von Ver­lust­zu­wei­sun­gen ver­bun­den seien, sei es nicht mehr oder kaum möglich, in der Fol­ge­zeit einen Er­wer­ber zu fin­den, ver­mochte der Se­nat in die­ser All­ge­mein­heit nicht zu fol­gen. Viel­mehr ist ein Wei­ter­ver­kauf von Be­tei­li­gun­gen an ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­li­en­fonds, wie aus ei­ner großen Zahl von ver­gleich­ba­ren Fällen be­kannt, grundsätz­lich möglich, wenn auch viel­fach nur un­ter er­heb­li­chen Schwie­rig­kei­ten. Ein Hin­weis, dass die streit­ge­genständ­li­chen Fonds­an­teile un­ter kei­nen Umständen mehr veräußer­bar sein würden, war da­her nicht in den Pro­spekt auf­zu­neh­men. Der Pro­spekt­hin­weis, der Ge­sell­schafts­an­teil sei je­der­zeit veräußer­lich, ist aus Sicht ei­nes verständi­gen An­le­gers nicht im Sinne ei­ner wirt­schaft­li­chen Veräußer­bar­keit zu ver­ste­hen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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