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Zur Hinweispflicht in Emissionsprospekten von geschlossenen Immobilienfonds

BGH 17.9.2015, III ZR 385/14

Hinweise in Emissionsprospekten von geschlossenen Immobilienfonds, wonach ein Markt für die Veräußerung des Gesellschaftsanteils des Anlegers zurzeit nicht vorhanden ist, verdeutlichen, dass angesichts eines fehlenden Marktes mit praktischen Schwierigkeiten bei der Veräußerung der Fondsanteile zu rechnen ist. Sie erwecken nicht den - unzutreffenden - Eindruck, dass grundsätzlich eine Veräußerung des Anteils möglich ist und lediglich für einen absehbaren und vorübergehenden Zeitraum derartige Möglichkeiten nicht bestehen.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger hatte nach einem Bera­tungs­ge­spräch mit einem für die Beklagte täti­gen Anla­ge­be­ra­ter im Oktober 1993 eine Betei­li­gung an einem gesch­los­se­nen Immo­bi­li­en­fonds mit einem Anteil von 50.000 DM zzgl. 5 % Agio erwor­ben. Den Emis­si­on­s­pro­spekt hatte die Zeden­tin vor der Zeich­nung der Betei­li­gung erhal­ten. Darin wurde u.a. dar­auf hin­ge­wie­sen, dass ein Markt für die Ver­äu­ße­rung des Gesell­schaft­s­an­teils des Anle­gers im Zeit­punkt der Zeich­nung nicht vor­han­den sei.

Nach­dem der Fonds in wirt­schaft­li­che Schwie­rig­kei­ten geriet, besch­loss die Gesell­schaf­ter­ver­samm­lung die Zah­lung von Nach­schüs­sen. Über das Ver­mö­gen des Fonds wurde sch­ließ­lich das Insol­venz­ver­fah­ren eröff­net. Der Klä­ger ver­langte u.a. die Erstat­tung der Betei­li­gung sowie von ent­gan­ge­nem Gewinn. Er war der Auf­fas­sung, der Emis­si­on­s­pro­spekt sei feh­ler­haft gewe­sen. In der Gesamt­schau der Pro­spekt­aus­sa­gen sei sug­ge­riert wor­den, dass der Wie­der­ver­kauf der Betei­li­gung ohne Pro­b­leme funk­tio­niere und es hier­für genü­gend lnter­es­sen­ten gebe, sodass ein Anle­ger bei Ver­äu­ße­rung eine hoch­in­ter­es­sante Ren­dite erzie­len könne. Durch den Hin­weis "zur Zeit" werde der Ein­druck erweckt, dass es ledig­lich zur Zeit kei­nen Zweit­markt gebe, gene­rell aber ein Zweit­markt für ent­sp­re­chende Betei­li­gun­gen vor­han­den sei. Eine Ver­kauf­bar­keit der Betei­li­gung sei jedoch von Anfang an nicht gege­ben gewe­sen.

Die Klage blieb in allen Instan­zen erfolg­los.

Gründe:
Die Beklagte hatte die Pflich­ten, die ihr nach dem mit der Zeden­tin gesch­los­se­nen Kapi­tal­an­la­ge­be­ra­tungs­ver­trag oble­gen hät­ten, nicht ver­letzt.

Nach BGH-Recht­sp­re­chung ist der Anla­ge­be­ra­ter grund­sätz­lich gehal­ten, den Anla­gein­ter­es­sen­ten, dem er zur Ein­ge­hung einer Kom­man­dit­be­tei­li­gung an einem gesch­los­se­nen Immo­bi­li­en­fonds rät, dar­auf hin­zu­wei­sen, dass die Ver­äu­ße­rung eines sol­chen Anteils in Erman­ge­lung eines ent­sp­re­chen­den Markts nur ein­ge­schränkt mög­lich ist. Die prak­tisch feh­lende Aus­sicht, eine KG-Betei­li­gung an einem gesch­los­se­nen Immo­bi­li­en­fonds zu ange­mes­se­nen Kon­di­tio­nen ver­kau­fen zu kön­nen, ist ein Umstand, der für den durch­schnitt­li­chen Anle­ger für seine Anla­ge­ent­schei­dung von erheb­li­cher Bedeu­tung ist. Die per­sön­li­che Auf­klär­ungspf­licht des Bera­ters ent­fällt, wenn die ent­sp­re­chende Beleh­rung in einem Pro­spekt ent­hal­ten ist und der Bera­ter davon aus­ge­hen darf, dass der Kunde die­sen gele­sen und ver­stan­den hat und gege­be­nen­falls von sich aus Nach­fra­gen stellt.

Der Hin­weis, ein Markt für den Gesell­schaft­s­an­teil sei "zur Zeit" nicht vor­han­den, erweckt - ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Klä­gers - nicht den Ein­druck, dass grund­sätz­lich eine Ver­äu­ße­rung mög­lich ist und ledig­lich für einen abseh­ba­ren und vor­über­ge­hen­den Zei­traum der­ar­tige Mög­lich­kei­ten nicht beste­hen. Die Wür­di­gung des Beru­fungs­ge­richts, durch die­sen Hin­weis werde dem Anle­ger deut­lich gemacht, dass ange­sichts eines feh­len­den Markts mit prak­ti­schen Schwie­rig­kei­ten bei der Ver­äu­ße­rung der Fond­s­an­teile zu rech­nen sei, ist nicht zu bean­stan­den. Glei­ches gilt für seine Fest­stel­lung, die Ein­schrän­kung "zur Zeit" treffe keine Aus­sage über die zukünf­tige Ent­wick­lung der Markt­ver­hält­nisse, son­dern lasse viel­mehr offen, ob und wann mit dem Ent­ste­hen eines sol­chen Markts gerech­net wer­den könne.

Der Auf­fas­sung des Klä­gers, bei Fond­s­an­tei­len, die mit Steu­er­vor­tei­len auf­grund von Ver­lust­zu­wei­sun­gen ver­bun­den seien, sei es nicht mehr oder kaum mög­lich, in der Fol­ge­zeit einen Erwer­ber zu fin­den, ver­mochte der Senat in die­ser All­ge­mein­heit nicht zu fol­gen. Viel­mehr ist ein Wei­ter­ver­kauf von Betei­li­gun­gen an gesch­los­se­nen Immo­bi­li­en­fonds, wie aus einer gro­ßen Zahl von ver­g­leich­ba­ren Fäl­len bekannt, grund­sätz­lich mög­lich, wenn auch viel­fach nur unter erheb­li­chen Schwie­rig­kei­ten. Ein Hin­weis, dass die streit­ge­gen­ständ­li­chen Fond­s­an­teile unter kei­nen Umstän­den mehr ver­äu­ßer­bar sein wür­den, war daher nicht in den Pro­spekt auf­zu­neh­men. Der Pro­spekt­hin­weis, der Gesell­schaft­s­an­teil sei jeder­zeit ver­äu­ßer­lich, ist aus Sicht eines ver­stän­di­gen Anle­gers nicht im Sinne einer wirt­schaft­li­chen Ver­äu­ßer­bar­keit zu ver­ste­hen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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