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Zur Aufteilung von Gesamtanschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude

FG Düsseldorf 19.1.2016, 13 K 1496/13 E

Bei An­schaf­fung ei­nes be­bau­ten Grundstücks ist die Auf­tei­lung von Ge­samt­an­schaf­fungs­kos­ten auf Grund und Bo­den und Gebäude an­hand der durch ein Gut­ach­ten im Sach­wert­ver­fah­ren er­mit­tel­ten (nicht markt­an­ge­pass­ten) Ver­kehrs­werte vor­zu­neh­men. Wurde für das Grundstück ein Ge­samt­kauf­preis ge­zahlt, ist der Kauf­preis zur Er­mitt­lung der Be­mes­sungs­grund­lage für die AfA auf­zu­tei­len.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin ist Ei­gentüme­rin des mit einem Wohn­gebäude be­bau­ten Grundstücks, das sie im April 2008 (mit Wir­kung zum 1.9.2008) für rund 1,7 Mio. € ge­kauft hat. Das Ob­jekt verfügte über eine Grundfläche von ca. 512 m² und eine wohn­wert­abhängige Wohnfläche von ca. 458 m², die sich auf vier - al­le­samt ver­mie­tete - Woh­nun­gen ver­teilte. Ein­schließlich der Ne­ben­kos­ten be­lie­fen sich die Ge­samt­an­schaf­fungs­kos­ten für das Grundstück auf rund 1,85 Mio. €. In den Jah­ren 2008 und 2009 führ­ten die Kläger In­stand­set­zungs- und Mo­der­ni­sie­rungs­ar­bei­ten für 116.277 € bzw. 138.589 € an dem Gebäude durch.

Hin­sicht­lich der Ein­kom­men­steu­er­erklärung 2008 er­rech­nete die Kläge­rin für das Grundstück einen An­teil des Grund und Bo­dens an den Ge­samt­an­schaf­fungs­kos­ten i.H.v. 18,9525 % (= 351.703 €) und einen Gebäude­an­teil von 81.0475% (= 1.504.005 €). Die für die In­stand­set­zung, Mo­der­ni­sie­rung und Er­hal­tung in 2008 und 2009 an­ge­fal­le­nen Auf­wen­dun­gen mach­ten die Kläger in vol­ler Höhe in den Ein­kom­men­steu­er­erklärun­gen für 2008 und 2009 als Wer­bungs­kos­ten gel­tend. Das Fi­nanz­amt folgte die­sen Erklärun­gen und ver­an­lagte die Kläger un­ter dem Vor­be­halt der Nachprüfung.

In der Ein­kom­men­steu­er­erklärung für 2010 erklärte die Kläge­rin aus dem be­tref­fen­den Ob­jekt einen Wer­bungs­kos­tenüber­schuss i.H.v. 203.852 €. Da­bei machte sie u.a. bei den Wer­bungs­kos­ten eine AfA i.H.v. 38.192 € gel­tend. Dies­bezüglich schal­tete das Fi­nanz­amt einen Bau­sach­verständi­gen ein, um eine Be­rech­nung der Auf­tei­lung der An­schaf­fungs­kos­ten für das Grundstück vor­zu­neh­men. Die­ser er­mit­telte einen Gebäude­an­teil an den Ge­samt­an­schaf­fungs­kos­ten von 58%. Aus­ge­hend hier­von er­rech­nete die Sach­be­ar­bei­te­rin im Ver­an­la­gungs­be­zirk eine Gebäude-AfA von 26.907 €. Im Ein­kom­men­steu­er­erst­be­scheid 2010 legte die Behörde da­her le­dig­lich einen Wer­bungs­kos­tenüber­schuss von 193.158 € zu­grunde.

Die Kläge­rin war der An­sicht, dass das Sach­wert­ver­fah­ren zu völlig un­zu­tref­fen­den Er­geb­nis­sen führe. Die Auf­tei­lung könne al­lein an­hand der im Er­trags­wert­ver­fah­ren er­mit­tel­ten Ver­kehrs­werte er­fol­gen. Das FG wies die Klage al­ler­dings ab.

Die Gründe:
Die Auf­tei­lung der Ge­samt­an­schaf­fungs­kos­ten auf Grund und Bo­den und Gebäude ist an­hand der im von der Gut­ach­te­rin im Sach­wert­ver­fah­ren er­mit­tel­ten (nicht markt­an­ge­pass­ten) Ver­kehrs­werte vor­zu­neh­men. Im Er­geb­nis war da­her keine höhere AfA als vom Fi­nanz­amt an­ge­setzt zu berück­sich­ti­gen.

Ist - wie im Streit­fall - für ein be­bau­tes Grundstück ein Ge­samt­kauf­preis ge­zahlt wor­den, ist der Kauf­preis zur Er­mitt­lung der Be­mes­sungs­grund­lage für die AfA auf­zu­tei­len. In einem ers­ten Schritt sind die Ver­kehrs­werte für den Grund und Bo­den und das Gebäude ge­son­dert zu er­mit­teln. In einem zwei­ten Schritt sind so­dann die Ge­samt­an­schaf­fungs­kos­ten nach dem Verhält­nis der bei­den Ver­kehrs­werte auf­zu­tei­len. Nach BFH-Recht­spre­chung kann da­bei der Ver­kehrs­wert bei Miet­wohn­grundstücken grundsätz­lich so­wohl durch das Sach­wert- wie auch das Er­trags­wert­ver­fah­ren er­mit­telt wer­den. Bei Miet­wohn­grundstücken im Pri­vat­vermögen soll al­ler­dings grundsätz­lich eine Kauf­preis­auf­tei­lung an­hand der im Sach­wert­ver­fah­ren fest­ge­stell­ten Ver­kehrs­werte an­ge­bracht sein.

In­fol­ge­des­sen teilte der Se­nat im vor­lie­gen­den Fall die Auf­fas­sung des Fi­nanz­am­tes, dass für die Er­mitt­lung der Ver­kehrs­werte das Sach­wert­ver­fah­ren an­zu­wen­den ist. Wie der BFH in sei­nem Be­schluss vom 29.5.2008 (Az.: IX R 36/06) zu­tref­fend aus­geführt hat, ist das Sach­wert­ver­fah­ren, wenn es nicht zu un­an­ge­mes­se­nen Er­geb­nis­sen führt, als vor­ran­gi­ges Be­wer­tungs­ver­fah­ren an­zu­se­hen. Im Streit­fall be­stand kein Grund dafür, von die­sem Vor­rang­verhält­nis ab­zu­wei­chen. Eine Ab­wei­chung war ins­be­son­dere nicht schon des­halb ge­bo­ten, weil die Kläge­rin nach ih­rem ei­ge­nen Vor­trag ihre Kauf­ent­schei­dung aus­schließlich un­ter Ren­di­te­ge­sichts­punk­ten ge­trof­fen und sich da­bei auf Er­trags­werte gestützt hatte. Hier­durch wurde das Ar­gu­ment des BFH, dass i.d.R. für den Er­werb ei­nes Miet­wohn­grundstücks ne­ben Er­trags­ge­sichts­punk­ten und der si­che­ren Ka­pi­tal­an­lage auch die Aus­sicht auf einen lang­fris­ti­gen steu­er­freien Wert­zu­wachs des Vermögens aus­schlag­ge­bend ist, nicht wi­der­legt. Es war letzt­lich auch nicht er­sicht­lich, dass die An­wen­dung des Sach­wert­ver­fah­rens zu einem un­an­ge­mes­se­nen Er­geb­nis führt.

Link­hin­weis:

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