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Zur Aufteilung von Gesamtanschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude

FG Düsseldorf 19.1.2016, 13 K 1496/13 E

Bei Anschaffung eines bebauten Grundstücks ist die Aufteilung von Gesamtanschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude anhand der durch ein Gutachten im Sachwertverfahren ermittelten (nicht marktangepassten) Verkehrswerte vorzunehmen. Wurde für das Grundstück ein Gesamtkaufpreis gezahlt, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ist Eigen­tü­me­rin des mit einem Wohn­ge­bäude bebau­ten Grund­stücks, das sie im April 2008 (mit Wir­kung zum 1.9.2008) für rund 1,7 Mio. € gekauft hat. Das Objekt ver­fügte über eine Grund­fläche von ca. 512 m² und eine wohn­wer­t­ab­hän­gige Wohn­fläche von ca. 458 m², die sich auf vier - alle­s­amt ver­mie­tete - Woh­nun­gen ver­teilte. Ein­sch­ließ­lich der Neben­kos­ten belie­fen sich die Gesam­t­an­schaf­fungs­kos­ten für das Grund­stück auf rund 1,85 Mio. €. In den Jah­ren 2008 und 2009 führ­ten die Klä­ger Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten für 116.277 € bzw. 138.589 € an dem Gebäude durch.

Hin­sicht­lich der Ein­kom­men­steue­r­er­klär­ung 2008 errech­nete die Klä­ge­rin für das Grund­stück einen Anteil des Grund und Bodens an den Gesam­t­an­schaf­fungs­kos­ten i.H.v. 18,9525 % (= 351.703 €) und einen Gebäu­de­an­teil von 81.0475% (= 1.504.005 €). Die für die Instand­set­zung, Moder­ni­sie­rung und Erhal­tung in 2008 und 2009 ange­fal­le­nen Auf­wen­dun­gen mach­ten die Klä­ger in vol­ler Höhe in den Ein­kom­men­steue­r­er­klär­un­gen für 2008 und 2009 als Wer­bungs­kos­ten gel­tend. Das Finanz­amt folgte die­sen Erklär­un­gen und ver­an­lagte die Klä­ger unter dem Vor­be­halt der Nach­prü­fung.

In der Ein­kom­men­steue­r­er­klär­ung für 2010 erklärte die Klä­ge­rin aus dem betref­fen­den Objekt einen Wer­bungs­kos­ten­über­schuss i.H.v. 203.852 €. Dabei machte sie u.a. bei den Wer­bungs­kos­ten eine AfA i.H.v. 38.192 € gel­tend. Dies­be­züg­lich schal­tete das Finanz­amt einen Bau­sach­ver­stän­di­gen ein, um eine Berech­nung der Auf­tei­lung der Anschaf­fungs­kos­ten für das Grund­stück vor­zu­neh­men. Die­ser ermit­telte einen Gebäu­de­an­teil an den Gesam­t­an­schaf­fungs­kos­ten von 58%. Aus­ge­hend hier­von errech­nete die Sach­be­ar­bei­te­rin im Ver­an­la­gungs­be­zirk eine Gebäude-AfA von 26.907 €. Im Ein­kom­men­steue­r­erst­be­scheid 2010 legte die Behörde daher ledig­lich einen Wer­bungs­kos­ten­über­schuss von 193.158 € zugrunde.

Die Klä­ge­rin war der Ansicht, dass das Sach­wert­ver­fah­ren zu völ­lig unzu­tref­fen­den Ergeb­nis­sen führe. Die Auf­tei­lung könne allein anhand der im Ertrags­wert­ver­fah­ren ermit­tel­ten Ver­kehrs­werte erfol­gen. Das FG wies die Klage aller­dings ab.

Die Gründe:
Die Auf­tei­lung der Gesam­t­an­schaf­fungs­kos­ten auf Grund und Boden und Gebäude ist anhand der im von der Gut­ach­te­rin im Sach­wert­ver­fah­ren ermit­tel­ten (nicht mark­t­an­ge­pass­ten) Ver­kehrs­werte vor­zu­neh­men. Im Ergeb­nis war daher keine höhere AfA als vom Finanz­amt ange­setzt zu berück­sich­ti­gen.

Ist - wie im Streit­fall - für ein bebau­tes Grund­stück ein Gesamt­kauf­preis gezahlt wor­den, ist der Kauf­preis zur Ermitt­lung der Bemes­sungs­grund­lage für die AfA auf­zu­tei­len. In einem ers­ten Schritt sind die Ver­kehrs­werte für den Grund und Boden und das Gebäude geson­dert zu ermit­teln. In einem zwei­ten Schritt sind sodann die Gesam­t­an­schaf­fungs­kos­ten nach dem Ver­hält­nis der bei­den Ver­kehrs­werte auf­zu­tei­len. Nach BFH-Recht­sp­re­chung kann dabei der Ver­kehrs­wert bei Miet­wohn­grund­stü­cken grund­sätz­lich sowohl durch das Sach­wert- wie auch das Ertrags­wert­ver­fah­ren ermit­telt wer­den. Bei Miet­wohn­grund­stü­cken im Pri­vat­ver­mö­gen soll aller­dings grund­sätz­lich eine Kauf­p­reis­auf­tei­lung anhand der im Sach­wert­ver­fah­ren fest­ge­s­tell­ten Ver­kehrs­werte ange­bracht sein.

Infol­ge­des­sen teilte der Senat im vor­lie­gen­den Fall die Auf­fas­sung des Finanzam­tes, dass für die Ermitt­lung der Ver­kehrs­werte das Sach­wert­ver­fah­ren anzu­wen­den ist. Wie der BFH in sei­nem Beschluss vom 29.5.2008 (Az.: IX R 36/06) zutref­fend aus­ge­führt hat, ist das Sach­wert­ver­fah­ren, wenn es nicht zu unan­ge­mes­se­nen Ergeb­nis­sen führt, als vor­ran­gi­ges Bewer­tungs­ver­fah­ren anzu­se­hen. Im Streit­fall bestand kein Grund dafür, von die­sem Vor­rang­ver­hält­nis abzu­wei­chen. Eine Abwei­chung war ins­be­son­dere nicht schon des­halb gebo­ten, weil die Klä­ge­rin nach ihrem eige­nen Vor­trag ihre Kau­f­ent­schei­dung aus­sch­ließ­lich unter Ren­di­te­ge­sichts­punk­ten getrof­fen und sich dabei auf Ertrags­werte gestützt hatte. Hier­durch wurde das Argu­ment des BFH, dass i.d.R. für den Erwerb eines Miet­wohn­grund­stücks neben Ertrags­ge­sichts­punk­ten und der siche­ren Kapi­tal­an­lage auch die Aus­sicht auf einen lang­fris­ti­gen steu­er­f­reien Wert­zu­wachs des Ver­mö­gens aus­schlag­ge­bend ist, nicht wider­legt. Es war letzt­lich auch nicht ersicht­lich, dass die Anwen­dung des Sach­wert­ver­fah­rens zu einem unan­ge­mes­se­nen Ergeb­nis führt.

Link­hin­weis:

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