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Zum Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf eines ungeteilten Mietshauses

BGH 22.11.2013, V ZR 96/12

Das Vorkaufsrecht des Mieters gem. § 577 Abs. 1 BGB entsteht grundsätzlich nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung gem. § 3 WEG Wohnungseigentum begründen. Das gilt in der Regel auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen (sog. "Erwerbermodell").

Der Sach­ver­halt:
Die Beklagte war Eigen­tü­me­rin eines mit einem Mehr­fa­mi­li­en­haus bebau­ten Grund­stücks. Eine der vier in dem Gebäude vor­han­de­nen Woh­nun­gen ver­mie­tete sie an die Klä­ge­rin. Nach­dem das zustän­dige Land­rat­s­amt die Abge­sch­los­sen­heits­be­schei­ni­gung erteilt hatte, ver­kaufte die Beklagte den unge­teil­ten Grund­be­sitz im März 2009 an drei Erwer­ber zum Preis von 120.000 €.

Diese lie­ßen noch am glei­chen Tag und bei dem­sel­ben Notar eine Tei­lungs­ve­r­ein­ba­rung gem. § 3 WEG beur­kun­den. Mit Erklär­ung vom 14.3.2011 übte die Klä­ge­rin gegen­über der Beklag­ten das auf § 577 Abs. 1 S. 1 BGB gestützte Vor­kaufs­recht aus. Mit ihrer Klage will sie fest­s­tel­len las­sen, dass zwi­schen ihr und der Beklag­ten ein Kauf­ver­trag über die von ihr gemie­tete Woh­nung zum Preis von 30.000 € zustande gekom­men ist.

LG und OLG wie­sen die Klage ab. Die Revi­sion der Klä­ge­rin hatte vor dem BGH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Das Vor­kaufs­recht ent­steht bei dem Ver­kauf eines unge­teil­ten Grund­stücks vor Begrün­dung des Woh­nungs­ei­gen­tums im Grund­satz nur dann, wenn sich der Ver­äu­ße­rer gegen­über den Erwer­bern ver­trag­lich verpf­lich­tet, sei­ner­seits die Auf­tei­lung gem. § 8 WEG durch­zu­füh­ren. Dar­über hin­aus muss die von dem Vor­kaufs­recht erfasste zukünf­tige Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­heit in dem Ver­trag bereits hin­rei­chend bestimmt oder zumin­dest bestimm­bar sein. Dage­gen ist es regel­mä­ßig nicht aus­rei­chend, wenn - wie hier - die Erwer­ber die Tei­lung durch­füh­ren. Das Vor­kaufs­recht gem. § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB soll näm­lich nicht zum Erwerb des gesam­ten Grund­stücks berech­ti­gen.

Der Mie­ter soll auch kei­nen blo­ßen Mit­ei­gen­tum­s­an­teil, son­dern das in sei­ner Ent­ste­hung bereits ange­legte Eigen­tum an der von ihm gemie­te­ten Woh­nung erwer­ben kön­nen. Weil das Vor­kaufs­recht einen Ver­trag zwi­schen dem Mie­ter und dem Ver­käu­fer nach den Bedin­gun­gen des mit den Erwer­bern gesch­los­se­nen Kauf­ver­trags ent­ste­hen lässt, muss sich der Ver­käu­fer gegen­über den Erwer­bern verpf­lich­te­tet haben, die Auf­tei­lung vor­zu­neh­men. Nur dann ist sicher­ge­s­tellt, dass der Mie­ter tat­säch­lich Woh­nungs­ei­gen­tum erwer­ben kann. Bei einer Auf­tei­lung durch die Erwer­ber ist dies nicht gewähr­leis­tet. Wollte man auch hier ein Vor­kaufs­recht anneh­men, könnte der Mie­ter zunächst allen­falls einen Mit­ei­gen­tum­s­an­teil an dem unge­teil­ten Grund­be­sitz erwer­ben. In eine Tei­lungs­ve­r­ein­ba­rung der Erwer­ber träte er aus Rechts­grün­den nicht ein.

Fol­g­lich könn­ten die Erwer­ber ihre Auf­tei­lungs­ab­sicht auf­ge­ben, ohne dass der Mie­ter dies ver­hin­dern könnte; dies wäre für ihn mit ganz erheb­li­chen finan­zi­el­len und recht­li­chen Risi­ken ver­bun­den. Die Gefahr einer Ver­drän­gung des Mie­ters ist bei dem Erwer­ber­mo­dell im Übri­gen inzwi­schen ver­min­dert wor­den, weil der Gesetz­ge­ber die Sperre für die Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs durch die am 1.5.2013 in Kraft get­re­tene Vor­schrift des § 577a Abs. 1a BGB auf die Ver­äu­ße­rung an eine Erwer­ber­mehr­heit erst­reckt hat.

Im Ein­zel­fall kann das Vor­kaufs­recht aller­dings ent­ste­hen, wenn ein Rechts­miss­brauch fest­zu­s­tel­len ist. Dies setzt vor­aus, dass die Par­teien des Kauf­ver­trags nur zur Aus­schal­tung des Vor­kaufs­rechts bewusst auf eine an sich beab­sich­tigte Tei­lung durch den Ver­äu­ße­rer ver­zich­ten und die Tei­lung den Erwer­bern über­las­sen. Hier hat das OLG jedoch fest­ge­s­tellt, dass die Ver­käu­fe­rin über die bloße Kennt­nis von der Absicht der Erwer­ber hin­aus kein eige­nes Inter­esse an der Auf­tei­lung hatte; ihre Kennt­nis reicht als sol­che nicht aus, um einen Recht­miss­brauch anzu­neh­men.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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