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Wohnungsbrand: Vermieter müssen Mängel auf jeden Fall beseitigen

BGH 19.11.2014, VIII ZR 191/13

Ein Mieter, der einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht hat, kann die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat. Der Mieter kann in dieser Konstellation erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Versicherung im Schadensfall zu Gute kommen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger begehr­ten von ihrer Ver­mie­te­rin die Besei­ti­gung eines Brand­scha­dens in der von ihnen gemie­te­ten Woh­nung. Dar­über hin­aus begehr­ten sie die Fest­stel­lung, bis zur Besei­ti­gung die­ses Scha­dens zu einer Min­de­rung der (Kalt-) Miete um 60 % berech­tigt zu sein. Bran­d­ur­sa­che war damals, dass die zwölf­jäh­rige Toch­ter der Klä­ger Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt hatte und die­sen dann zeit­weise unbe­auf­sich­tigt ließ, so dass sich das Öl wäh­rend­des­sen ent­zün­dete.

Die Haftpf­licht­ver­si­che­rung der Klä­ger ver­wies die Beklagte an deren Gebäu­de­ver­si­che­rung. Eine Inan­spruch­nahme ihrer Gebäu­de­ver­si­che­rung - deren Kos­ten nach dem Miet­ver­trag antei­lig auf die Klä­ger umge­legt wer­den - lehnte die Beklagte jedoch mit der Begrün­dung ab, dies führe zu einem Ans­tei­gen der Ver­si­che­rungs­kos­ten für den Gesamt­be­stand ihrer Miet­woh­nun­gen. Auch die von den Klä­gern gefor­derte Besei­ti­gung des Brand­scha­dens lehnte die Beklagte ab, da ein Mie­ter, der Miet­män­gel schuld­haft ver­ur­sacht habe, weder einen Man­gel­be­sei­ti­gungs­an­spruch noch eine Min­de­rung der Miete gel­tend machen könne.

Das AG gab der Klage statt. Die Beru­fung der Beklag­ten - die zwi­schen­zeit­lich ohne Aner­ken­nung einer Rechtspf­licht die Brand­schä­den besei­tigt hatte - blieb weit­ge­hend erfolg­los. Das LG setzte ledig­lich die Min­de­rungs­quote auf 15 % der Brut­to­miete herab und mit Rück­sicht auf einen für die Scha­dens­re­gu­lie­rung benö­t­ig­ten Zei­traum den Beginn der Min­de­rung spä­ter an. Auch die Revi­sion der Beklag­ten blieb vor dem BGH erfolg­los.

Die Gründe:
Nach der BGH-Recht­sp­re­chung darf ein Mie­ter erwar­ten, als Gegen­leis­tung für die (antei­lig) von ihm getra­ge­nen Ver­si­che­rungs­prä­mien im Scha­dens­fall einen Nut­zen von der Ver­si­che­rung zu haben. Des­halb ist ein Rück­griff des Ver­si­che­rers auf den Mie­ter durch einen still­schwei­gen­den Regress­ver­zicht aus­ge­sch­los­sen, wenn der Ver­mie­ter die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung in Anspruch nimmt, so dass der Mie­ter letzt­lich so steht, als hätte er die Ver­si­che­rung selbst abge­sch­los­sen.

Der Ver­mie­ter hat dage­gen in der Regel kein ver­nünf­ti­ges Inter­esse daran, ans­telle der Ver­si­che­rung den Mie­ter in Anspruch zu neh­men. Viel­mehr ist der Ver­mie­ter auf­grund die­ser Inter­es­sen­lage regel­mä­ßig verpf­lich­tet, auf die Ver­si­che­rung zurück­zu­g­rei­fen oder gegen­über dem Mie­ter auf Scha­dens­er­satz zu ver­zich­ten. In Fort­ent­wick­lung die­ser Recht­sp­re­chung kann somit davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass der Mie­ter (hier die Klä­ger) in einem der­ar­ti­gen Fall vom Ver­mie­ter auch die Besei­ti­gung der Brand­schä­den ver­lan­gen und gege­be­nen­falls die Miete min­dern kann.

Den Ver­mie­ter trifft nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Pflicht, die Miet­sa­che in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand zu erhal­ten. Diese Pflicht ent­fällt zwar grund­sätz­lich, wenn der Mie­ter den Scha­den selbst schuld­haft ver­ur­sacht hat. Dies gilt nach der vor­lie­gen­den Ent­schei­dung aber nicht, wenn - wie hier - eine für den Scha­den ein­trittspf­lich­tige Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung besteht, deren Kos­ten in der Ver­gan­gen­heit auf den Mie­ter umge­legt wur­den. In die­sem Fall ist der Ver­mie­ter grund­sätz­lich gehal­ten, die Ver­si­che­rung in Anspruch zu neh­men und den Scha­den zu besei­ti­gen. Denn der Mie­ter kann auch in die­ser Kon­s­tel­la­tion erwar­ten, dass ihm seine Auf­wen­dun­gen für die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung im Scha­dens­fall zu Gute kom­men.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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