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Wohnungsbrand: Vermieter müssen Mängel auf jeden Fall beseitigen

BGH 19.11.2014, VIII ZR 191/13

Ein Mie­ter, der einen Brand in der ge­mie­te­ten Woh­nung leicht fahrlässig ver­ur­sacht hat, kann die Be­sei­ti­gung des Scha­dens vom Ver­mie­ter ver­lan­gen und ge­ge­be­nen­falls die Miete min­dern, wenn der Scha­den durch eine Wohn­gebäude­ver­si­che­rung ab­ge­deckt ist, de­ren Kos­ten der Mie­ter ge­tra­gen hat. Der Mie­ter kann in die­ser Kon­stel­la­tion er­war­ten, dass ihm seine Auf­wen­dun­gen für die Ver­si­che­rung im Scha­dens­fall zu Gute kom­men.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger be­gehr­ten von ih­rer Ver­mie­te­rin die Be­sei­ti­gung ei­nes Brand­scha­dens in der von ih­nen ge­mie­te­ten Woh­nung. Darüber hin­aus be­gehr­ten sie die Fest­stel­lung, bis zur Be­sei­ti­gung die­ses Scha­dens zu ei­ner Min­de­rung der (Kalt-) Miete um 60 % be­rech­tigt zu sein. Brand­ur­sa­che war da­mals, dass die zwölfjährige Toch­ter der Kläger Öl in einem Koch­topf auf dem Herd er­hitzt hatte und die­sen dann zeit­weise un­be­auf­sich­tigt ließ, so dass sich das Öl während­des­sen entzündete.

Die Haft­pflicht­ver­si­che­rung der Kläger ver­wies die Be­klagte an de­ren Gebäude­ver­si­che­rung. Eine In­an­spruch­nahme ih­rer Gebäude­ver­si­che­rung - de­ren Kos­ten nach dem Miet­ver­trag an­tei­lig auf die Kläger um­ge­legt wer­den - lehnte die Be­klagte je­doch mit der Begründung ab, dies führe zu einem An­stei­gen der Ver­si­che­rungs­kos­ten für den Ge­samt­be­stand ih­rer Miet­woh­nun­gen. Auch die von den Klägern ge­for­derte Be­sei­ti­gung des Brand­scha­dens lehnte die Be­klagte ab, da ein Mie­ter, der Mietmängel schuld­haft ver­ur­sacht habe, we­der einen Man­gel­be­sei­ti­gungs­an­spruch noch eine Min­de­rung der Miete gel­tend ma­chen könne.

Das AG gab der Klage statt. Die Be­ru­fung der Be­klag­ten - die zwi­schen­zeit­lich ohne An­er­ken­nung ei­ner Rechts­pflicht die Brand­schäden be­sei­tigt hatte - blieb weit­ge­hend er­folg­los. Das LG setzte le­dig­lich die Min­de­rungs­quote auf 15 % der Brut­to­miete herab und mit Rück­sicht auf einen für die Scha­dens­re­gu­lie­rung benötig­ten Zeit­raum den Be­ginn der Min­de­rung später an. Auch die Re­vi­sion der Be­klag­ten blieb vor dem BGH er­folg­los.

Die Gründe:
Nach der BGH-Recht­spre­chung darf ein Mie­ter er­war­ten, als Ge­gen­leis­tung für die (an­tei­lig) von ihm ge­tra­ge­nen Ver­si­che­rungsprämien im Scha­dens­fall einen Nut­zen von der Ver­si­che­rung zu ha­ben. Des­halb ist ein Rück­griff des Ver­si­che­rers auf den Mie­ter durch einen still­schwei­gen­den Re­gress­ver­zicht aus­ge­schlos­sen, wenn der Ver­mie­ter die Wohn­gebäude­ver­si­che­rung in An­spruch nimmt, so dass der Mie­ter letzt­lich so steht, als hätte er die Ver­si­che­rung selbst ab­ge­schlos­sen.

Der Ver­mie­ter hat da­ge­gen in der Re­gel kein vernünf­ti­ges In­ter­esse daran, an­stelle der Ver­si­che­rung den Mie­ter in An­spruch zu neh­men. Viel­mehr ist der Ver­mie­ter auf­grund die­ser In­ter­es­sen­lage re­gelmäßig ver­pflich­tet, auf die Ver­si­che­rung zurück­zu­grei­fen oder ge­genüber dem Mie­ter auf Scha­dens­er­satz zu ver­zich­ten. In Fort­ent­wick­lung die­ser Recht­spre­chung kann so­mit da­von aus­ge­gan­gen wer­den, dass der Mie­ter (hier die Kläger) in einem der­ar­ti­gen Fall vom Ver­mie­ter auch die Be­sei­ti­gung der Brand­schäden ver­lan­gen und ge­ge­be­nen­falls die Miete min­dern kann.

Den Ver­mie­ter trifft nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Pflicht, die Miet­sa­che in einem zum ver­trags­gemäßen Ge­brauch ge­eig­ne­ten Zu­stand zu er­hal­ten. Diese Pflicht entfällt zwar grundsätz­lich, wenn der Mie­ter den Scha­den selbst schuld­haft ver­ur­sacht hat. Dies gilt nach der vor­lie­gen­den Ent­schei­dung aber nicht, wenn - wie hier - eine für den Scha­den ein­tritts­pflich­tige Wohn­gebäude­ver­si­che­rung be­steht, de­ren Kos­ten in der Ver­gan­gen­heit auf den Mie­ter um­ge­legt wur­den. In die­sem Fall ist der Ver­mie­ter grundsätz­lich ge­hal­ten, die Ver­si­che­rung in An­spruch zu neh­men und den Scha­den zu be­sei­ti­gen. Denn der Mie­ter kann auch in die­ser Kon­stel­la­tion er­war­ten, dass ihm seine Auf­wen­dun­gen für die Wohn­gebäude­ver­si­che­rung im Scha­dens­fall zu Gute kom­men.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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