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WEG: Kopfprinzip kann auch weiterhin durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder Wertprinzips abbedungen sein

BGH 28.10.2011, V ZR 253/10

Der BGH hat nun entschieden, dass es auch nach dem WEG in der ab dem 1.7.2007 geltenden Fassung keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters darstellt, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen wurde. Die für eine Unabdingbarkeit des Kopfprinzips angeführten Argumente überzeugen nicht.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Klä­ge­rin ist Eigen­tü­me­rin von 27 der ins­ge­s­amt 45 Woh­nun­gen. Für Beschluss­fas­sun­gen bei Abstim­mun­gen in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ist laut § 13 Nr. 4 S. 1 vor­ge­se­hen, dass "jeder Eigen­tü­mer einer der 45 Woh­nun­gen für jede in sei­nem Eigen­tum ste­hende Woh­nung eine Stimme hat." In der Ver­samm­lung im August 2009 stimmte die nach Kopf­zah­len gemes­sene Mehr­heit der Eigen­tü­mer dafür, die Bei­ge­la­dene für wei­tere vier Jahre zur Ver­wal­te­rin zu bes­tel­len und den Ver­wal­tungs­bei­rat zum Abschluss des Ver­wal­ter­ver­tra­ges zu bevoll­mäch­ti­gen. Die Klä­ge­rin wollte nur eine Bestel­lung für ein Jahr und stimmte dage­gen.

Da die Ver­wal­te­rin sich an § 13 Nr. 4 S. 1 nicht gebun­den sah, stellte sie das Zustan­de­kom­men des Beschlus­ses fest und ver­kün­dete das Beschlus­s­er­geb­nis. Auf die Anfech­tungs­klage der Klä­ge­rin hin erklärte das AG den Beschluss für ungül­tig. Beru­fung und Revi­sion der übri­gen Eigen­tü­mer blie­ben erfolg­los.

Die Gründe:
Der Beschluss über die Ver­wal­ter­be­stel­lung war nicht ord­nungs­ge­mäß zustande gekom­men.

Das nach § 26 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 25 Abs. 2 S. 1 WEG vor­ge­se­hene Kopf­prin­zip war durch die Rege­lung der Abstim­mung nach dem Objekt­prin­zip wirk­sam abbe­dun­gen wor­den. Das hatte zur Folge, dass die erfor­der­li­che Stim­men­mehr­heit nicht zustande gekom­men war. Das wie­derum stellte keine Beschrän­kung i.S.v. § 26 Abs. 1 S. 5 WEG dar. Der Senat hat für die gleich­lau­tende Vor­schrift des § 26 Abs. 1 S. 4 WEG in der bis zum 30.6.2007 gel­ten­den Fas­sung ent­schie­den, dass sie einer von dem Kopf­stimm­recht abwei­chen­den Ver­ein­ba­rung des Objekt­prin­zips (Stimm­recht nach der Anzahl der Woh­nungs­ei­gen­tums­rechte) oder des Wert- bzw. Anteils­stimm­rechts (Stimm­recht nach der Größe der Mit­ei­gen­tum­s­an­teile) nicht ent­ge­gen­steht.

Zwar ist ums­trit­ten, ob daran auch nach dem WEG in der ab dem 1.7.2007 gel­ten­den Fas­sung fest­zu­hal­ten ist. Aller­dings hält der Senat für § 26 Abs. 1 S. 5 WEG in der seit dem 1.7.2007 gel­ten­den Fas­sung daran fest, dass diese Vor­schrift einer Ver­ein­ba­rung des Objekt- oder Wert­prin­zips nicht ent­ge­gen­steht. Die für eine Unab­ding­bar­keit des Kopf­prin­zips ange­führ­ten Argu­mente über­zeu­gen nicht.

Der Rege­lungs­ge­halt von § 26 Abs. 1 S. 1 u. 5 WEG erst­reckt sich nicht auf die Frage, ob die erfor­der­li­che Mehr­heit nach Köp­fen, Objek­ten oder Mit­ei­gen­tum­s­an­tei­len zusam­men­ge­setzt sein muss. Dies kann zwar - wie auch hier - ent­schei­dende Aus­wir­kung auf das Abstim­mung­s­er­geb­nis haben. Es han­delt sich aber nicht um eine "Beschrän­kung" i.S.v. § 26 Abs. 1 S. 5 WEG, son­dern um die Defini­tion der Stim­men­mehr­heit. Inso­weit ver­weist § 26 Abs. 1 S. 1 WEG auf § 25 Abs. 2 S. 1 WEG. Das dort im Grund­satz vor­ge­se­hene Kopf­prin­zip ist gem. § 10 Abs. 2 S. 2 WEG abding­bar. Den dis­po­si­ti­ven Cha­rak­ter ver­liert § 25 Abs. 2 S. 1 WEG auf­grund der Ver­wei­sung nicht.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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