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WEG: Kopfprinzip kann auch weiterhin durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder Wertprinzips abbedungen sein

BGH 28.10.2011, V ZR 253/10

Der BGH hat nun ent­schie­den, dass es auch nach dem WEG in der ab dem 1.7.2007 gel­ten­den Fas­sung keine un­zulässige Be­schränkung der Be­stel­lung oder Ab­be­ru­fung des Ver­wal­ters dar­stellt, wenn das Kopf­prin­zip durch Ver­ein­ba­rung zu­guns­ten des Ob­jekt- oder des Wert­prin­zips ab­be­dun­gen wurde. Die für eine Un­ab­ding­bar­keit des Kopf­prin­zips an­geführ­ten Ar­gu­mente über­zeu­gen nicht.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien bil­den eine Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft. Die Kläge­rin ist Ei­gentüme­rin von 27 der ins­ge­samt 45 Woh­nun­gen. Für Be­schluss­fas­sun­gen bei Ab­stim­mun­gen in der Ei­gentümer­ver­samm­lung ist laut § 13 Nr. 4 S. 1 vor­ge­se­hen, dass "je­der Ei­gentümer ei­ner der 45 Woh­nun­gen für jede in sei­nem Ei­gen­tum ste­hende Woh­nung eine Stimme hat." In der Ver­samm­lung im Au­gust 2009 stimmte die nach Kopf­zah­len ge­mes­sene Mehr­heit der Ei­gentümer dafür, die Bei­ge­la­dene für wei­tere vier Jahre zur Ver­wal­te­rin zu be­stel­len und den Ver­wal­tungs­bei­rat zum Ab­schluss des Ver­wal­ter­ver­tra­ges zu be­vollmäch­ti­gen. Die Kläge­rin wollte nur eine Be­stel­lung für ein Jahr und stimmte da­ge­gen.

Da die Ver­wal­te­rin sich an § 13 Nr. 4 S. 1 nicht ge­bun­den sah, stellte sie das Zu­stan­de­kom­men des Be­schlus­ses fest und verkündete das Be­schluss­er­geb­nis. Auf die An­fech­tungs­klage der Kläge­rin hin erklärte das AG den Be­schluss für ungültig. Be­ru­fung und Re­vi­sion der übri­gen Ei­gentümer blie­ben er­folg­los.

Die Gründe:
Der Be­schluss über die Ver­wal­ter­be­stel­lung war nicht ord­nungs­gemäß zu­stande ge­kom­men.

Das nach § 26 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 25 Abs. 2 S. 1 WEG vor­ge­se­hene Kopf­prin­zip war durch die Re­ge­lung der Ab­stim­mung nach dem Ob­jekt­prin­zip wirk­sam ab­be­dun­gen wor­den. Das hatte zur Folge, dass die er­for­der­li­che Stim­men­mehr­heit nicht zu­stande ge­kom­men war. Das wie­derum stellte keine Be­schränkung i.S.v. § 26 Abs. 1 S. 5 WEG dar. Der Se­nat hat für die gleich­lau­tende Vor­schrift des § 26 Abs. 1 S. 4 WEG in der bis zum 30.6.2007 gel­ten­den Fas­sung ent­schie­den, dass sie ei­ner von dem Kopf­stimm­recht ab­wei­chen­den Ver­ein­ba­rung des Ob­jekt­prin­zips (Stimm­recht nach der An­zahl der Woh­nungs­ei­gen­tums­rechte) oder des Wert- bzw. An­teils­stimm­rechts (Stimm­recht nach der Größe der Mit­ei­gen­tums­an­teile) nicht ent­ge­gen­steht.

Zwar ist um­strit­ten, ob daran auch nach dem WEG in der ab dem 1.7.2007 gel­ten­den Fas­sung fest­zu­hal­ten ist. Al­ler­dings hält der Se­nat für § 26 Abs. 1 S. 5 WEG in der seit dem 1.7.2007 gel­ten­den Fas­sung daran fest, dass diese Vor­schrift ei­ner Ver­ein­ba­rung des Ob­jekt- oder Wert­prin­zips nicht ent­ge­gen­steht. Die für eine Un­ab­ding­bar­keit des Kopf­prin­zips an­geführ­ten Ar­gu­mente über­zeu­gen nicht.

Der Re­ge­lungs­ge­halt von § 26 Abs. 1 S. 1 u. 5 WEG er­streckt sich nicht auf die Frage, ob die er­for­der­li­che Mehr­heit nach Köpfen, Ob­jek­ten oder Mit­ei­gen­tums­an­tei­len zu­sam­men­ge­setzt sein muss. Dies kann zwar - wie auch hier - ent­schei­dende Aus­wir­kung auf das Ab­stim­mungs­er­geb­nis ha­ben. Es han­delt sich aber nicht um eine "Be­schränkung" i.S.v. § 26 Abs. 1 S. 5 WEG, son­dern um die De­fi­ni­tion der Stim­men­mehr­heit. In­so­weit ver­weist § 26 Abs. 1 S. 1 WEG auf § 25 Abs. 2 S. 1 WEG. Das dort im Grund­satz vor­ge­se­hene Kopf­prin­zip ist gem. § 10 Abs. 2 S. 2 WEG ab­ding­bar. Den dis­po­si­ti­ven Cha­rak­ter ver­liert § 25 Abs. 2 S. 1 WEG auf­grund der Ver­wei­sung nicht.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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