Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Klägerin ist Eigentümerin von 27 der insgesamt 45 Wohnungen. Für Beschlussfassungen bei Abstimmungen in der Eigentümerversammlung ist laut § 13 Nr. 4 S. 1 vorgesehen, dass "jeder Eigentümer einer der 45 Wohnungen für jede in seinem Eigentum stehende Wohnung eine Stimme hat." In der Versammlung im August 2009 stimmte die nach Kopfzahlen gemessene Mehrheit der Eigentümer dafür, die Beigeladene für weitere vier Jahre zur Verwalterin zu bestellen und den Verwaltungsbeirat zum Abschluss des Verwaltervertrages zu bevollmächtigen. Die Klägerin wollte nur eine Bestellung für ein Jahr und stimmte dagegen.
Da die Verwalterin sich an § 13 Nr. 4 S. 1 nicht gebunden sah, stellte sie das Zustandekommen des Beschlusses fest und verkündete das Beschlussergebnis. Auf die Anfechtungsklage der Klägerin hin erklärte das AG den Beschluss für ungültig. Berufung und Revision der übrigen Eigentümer blieben erfolglos.
Die Gründe:
Der Beschluss über die Verwalterbestellung war nicht ordnungsgemäß zustande gekommen.
Das nach § 26 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 25 Abs. 2 S. 1 WEG vorgesehene Kopfprinzip war durch die Regelung der Abstimmung nach dem Objektprinzip wirksam abbedungen worden. Das hatte zur Folge, dass die erforderliche Stimmenmehrheit nicht zustande gekommen war. Das wiederum stellte keine Beschränkung i.S.v. § 26 Abs. 1 S. 5 WEG dar. Der Senat hat für die gleichlautende Vorschrift des § 26 Abs. 1 S. 4 WEG in der bis zum 30.6.2007 geltenden Fassung entschieden, dass sie einer von dem Kopfstimmrecht abweichenden Vereinbarung des Objektprinzips (Stimmrecht nach der Anzahl der Wohnungseigentumsrechte) oder des Wert- bzw. Anteilsstimmrechts (Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile) nicht entgegensteht.
Zwar ist umstritten, ob daran auch nach dem WEG in der ab dem 1.7.2007 geltenden Fassung festzuhalten ist. Allerdings hält der Senat für § 26 Abs. 1 S. 5 WEG in der seit dem 1.7.2007 geltenden Fassung daran fest, dass diese Vorschrift einer Vereinbarung des Objekt- oder Wertprinzips nicht entgegensteht. Die für eine Unabdingbarkeit des Kopfprinzips angeführten Argumente überzeugen nicht.
Der Regelungsgehalt von § 26 Abs. 1 S. 1 u. 5 WEG erstreckt sich nicht auf die Frage, ob die erforderliche Mehrheit nach Köpfen, Objekten oder Miteigentumsanteilen zusammengesetzt sein muss. Dies kann zwar - wie auch hier - entscheidende Auswirkung auf das Abstimmungsergebnis haben. Es handelt sich aber nicht um eine "Beschränkung" i.S.v. § 26 Abs. 1 S. 5 WEG, sondern um die Definition der Stimmenmehrheit. Insoweit verweist § 26 Abs. 1 S. 1 WEG auf § 25 Abs. 2 S. 1 WEG. Das dort im Grundsatz vorgesehene Kopfprinzip ist gem. § 10 Abs. 2 S. 2 WEG abdingbar. Den dispositiven Charakter verliert § 25 Abs. 2 S. 1 WEG aufgrund der Verweisung nicht.
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