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Wann kann ein Makler für Objekte anderer Makler Provision beanspruchen?

BGH 17.12.2015, I ZR 172/14

Der Mak­ler, der einem In­ter­es­sen­ten das Ex­posé ei­nes an­de­ren Mak­lers über­gibt, bringt da­mit grundsätz­lich nicht zum Aus­druck, dass er im Er­folgs­fall selbst eine Pro­vi­sion be­an­sprucht. Will der Mak­ler auch für sol­che Ob­jekte eine Pro­vi­sion be­an­spru­chen, die ihm durch einen drit­ten Mak­ler be­nannt wur­den, muss er dies ge­genüber dem In­ter­es­sen­ten un­miss­verständ­lich zum Aus­druck brin­gen.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin ist eine Im­mo­bi­li­en­mak­le­rin in der Rechts­form ei­ner Kom­man­dit­ge­sell­schaft. Die Be­klag­ten hat­ten be­ab­sich­tigt, in Ber­lin ein Haus­grundstück zu kau­fen. Im Sep­tem­ber 2012 stellte der W. dem für die Be­klag­ten han­deln­den T. ein Ex­posé der H-GmbH über ein be­bau­tes Grundstück zur Verfügung. Das Ex­posé hatte die H-GmbH per E-Mail aus Mai 2012 an W. über­sandt. Es ent­hielt einen Pro­vi­si­ons­hin­weis, je­doch keine An­gabe zur Iden­tität des Verkäufers.

Kurz dar­auf be­sich­tig­ten die Be­klag­ten und T. mit W. das Ob­jekt. An die­ser Be­sich­ti­gung nahm die Ge­schäftsführe­rin der persönlich haf­ten­den Ge­sell­schaf­te­rin der Kläge­rin teil. Die Kläge­rin über­sandte dem T. dar­auf­hin Pla­nungs­un­ter­la­gen zu dem Ob­jekt so­wie ein ei­ge­nes Ver­kaufs­ex­posé mit einem Hin­weis auf eine zu ih­ren Guns­ten fällig wer­dende Mak­ler­pro­vi­sion. In die­sem Ex­posé war ein un­vollständi­ger Hin­weis auf die Iden­tität der Verkäuferin ent­hal­ten. Der T. über­mit­telte der Kläge­rin im Ok­to­ber 2012 ein Kauf­an­ge­bot der Be­klag­ten. Später er­mit­telte er die Kon­takt­da­ten der Verkäuferin und ver­han­delte mit die­ser di­rekt. Die Be­klag­ten er­war­ben das Ob­jekt zum Preis von 1,4 Mio. € noch im glei­chen Mo­nat. Die Kläge­rin be­an­spruchte dar­auf­hin von den Be­klag­ten die Zah­lung von zwei Mak­ler­pro­vi­sio­nen i.H.v. 183.260 € nebst Zin­sen, zum einen aus ei­ge­nem Recht, zum an­de­ren aus ihr ab­ge­tre­te­nem Recht ent­we­der des W. al­ter­na­tiv der H-GmbH.

Das LG ver­neinte ei­gene An­sprüche der Kläge­rin und ver­ur­teilte die Be­klag­ten le­dig­lich zur Zah­lung von 99.960 € aus dem ab­ge­tre­te­nen An-spruch der H-GmbH. Das KG ver­ur­teilte die Be­klag­ten we­gen ei­ge­ner An­sprüche der Kläge­rin zur Zah­lung von 83.300 € und wies die Klage we­gen ab­ge­tre­te­ner An­sprüche ab. Auf die Re­vi­sion der Be­klag­ten hob der BGH die Be­ru­fungs­ent­schei­dung auf und wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das KG zurück.

Die Gründe:
Der Kläge­rin steht ge­gen die Be­klag­ten kein An­spruch auf Zah­lung ei­ner Mak­ler­pro­vi­sion aus ei­ge­nem Recht gem. § 652 Abs. 1 BGB zu. Zwar war zwi­schen den Par­teien ein Mak­ler­ver­trag zu­stande ge­kom­men. Die Kläge­rin hatte je­doch keine vergütungs­pflich­tige Mak­ler­leis­tung er­bracht.

Der Mak­ler, der einem In­ter­es­sen­ten das Ex­posé ei­nes an­de­ren Mak­lers über­gibt, bringt da­mit grundsätz­lich nicht zum Aus­druck, dass er im Er­folgs­fall selbst eine Pro­vi­sion be­an­sprucht. Will der Mak­ler auch für sol­che Ob­jekte eine Pro­vi­sion be­an­spru­chen, die ihm durch einen drit­ten Mak­ler be­nannt wur­den, muss er dies ge­genüber dem In­ter­es­sen­ten un­miss­verständ­lich zum Aus­druck brin­gen. Für einen vollständi­gen Nach­weis ist es re­gelmäßig not­wen­dig, dass der vollständige Name und die An­schrift der­je­ni­gen Per­son, die als Ver­trags­part­ner in Be­tracht kommt und mit der die er­for­der­li­chen Ver­hand­lun­gen geführt wer­den können, be­nannt wer­den. Das Ex­posé der H-GmbH, das W. den Be­klag­ten über­mit­telt hatte, ent­hielt keine An­ga­ben zum Ei­gentümer des Ob­jek­tes.

Im Verhält­nis der Be­klag­ten zu W. wären die - vom Be­ru­fungs­ge­richt rechts­feh­ler­haft im Verhält­nis zwi­schen den Be­klag­ten zur Kläge­rin her­an­ge­zo­ge­nen - Grundsätze für eine Pro­vi­si­ons­pflicht auch bei un­vollständi­gem Nach­weis her­an­zu­zie­hen. In die­sem Verhält­nis traf nämlich die An­nahme des Be­ru­fungs­ge­rich­tes zu, dass der un­vollständige Nach­weis nicht pro­vi­si­ons­schädlich ist. Un­strei­tig hatte der für die Be­klag­ten tätige T. die Ei­gentüme­rin ohne Ein­schal­tung der Kläge­rin, W. oder der H-GmbH, mit­hin an al­len drei Mak­lern vor­bei, selbst er­mit­telt. Da­bei hatte er die auf­grund des mit W. durch­geführ­ten Be­sich­ti­gungs­ter­mins er­lang­ten we­sent­li­chen In­for­ma­tio­nen über das Ob­jekt ver­wen­det, die bei den Be­klag­ten zu der Schluss­fol­ge­rung geführt hat­ten, dass das an­ge­bo­tene Grundstück für ihre Zwecke ge­eig­net war.

In­fol­ge­des­sen war das Be­ru­fungs­ur­teil auf­zu­he­ben. Die Sa­che war nicht zur End­ent­schei­dung reif, da Fest­stel­lun­gen zu der Be­haup­tung der Kläge­rin fehl­ten, W. habe für den Nach­weis des Ob­jekts ge­genüber den Be­klag­ten für sich eine - mit der H-GmbH zu tei­lende - Pro­vi­sion ge­for­dert. Sollte das Be­ru­fungs­ge­richt fest­stel­len, dass ein Pro­vi­si­ons­an­spruch des W. nicht ge­ge­ben ist, wäre die Klage auf die Be­ru­fung der Be­klag­ten in vol­lem Um­fang ab­zu­wei­sen. Der Kläge­rin steht aus ab­ge­tre­te­nem Recht der H-GmbH kein Pro­vi­si­ons­an­spruch zu. Das Be­ru­fungs­ge­richt hatte rechts­feh­ler­frei an­ge­nom­men, die Kläge­rin habe nicht schlüssig dar­ge­legt, dass zwi­schen der H-GmbH und den Be­klag­ten ein Mak­ler­ver­trag zu­stande ge­kom­men sei.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.
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