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Wann kann ein Makler für Objekte anderer Makler Provision beanspruchen?

BGH 17.12.2015, I ZR 172/14

Der Makler, der einem Interessenten das Exposé eines anderen Maklers übergibt, bringt damit grundsätzlich nicht zum Ausdruck, dass er im Erfolgsfall selbst eine Provision beansprucht. Will der Makler auch für solche Objekte eine Provision beanspruchen, die ihm durch einen dritten Makler benannt wurden, muss er dies gegenüber dem Interessenten unmissverständlich zum Ausdruck bringen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ist eine Immo­bi­li­en­mak­le­rin in der Rechts­form einer Kom­man­dit­ge­sell­schaft. Die Beklag­ten hat­ten beab­sich­tigt, in Ber­lin ein Haus­grund­stück zu kau­fen. Im Sep­tem­ber 2012 stellte der W. dem für die Beklag­ten han­deln­den T. ein Exposé der H-GmbH über ein bebau­tes Grund­stück zur Ver­fü­gung. Das Exposé hatte die H-GmbH per E-Mail aus Mai 2012 an W. über­sandt. Es ent­hielt einen Pro­vi­si­ons­hin­weis, jedoch keine Angabe zur Iden­ti­tät des Ver­käu­fers.

Kurz dar­auf besich­tig­ten die Beklag­ten und T. mit W. das Objekt. An die­ser Besich­ti­gung nahm die Geschäfts­füh­re­rin der per­sön­lich haf­ten­den Gesell­schaf­te­rin der Klä­ge­rin teil. Die Klä­ge­rin über­sandte dem T. dar­auf­hin Pla­nungs­un­ter­la­gen zu dem Objekt sowie ein eige­nes Ver­kaufs­ex­posé mit einem Hin­weis auf eine zu ihren Guns­ten fäl­lig wer­dende Mak­ler­pro­vi­sion. In die­sem Exposé war ein unvoll­stän­di­ger Hin­weis auf die Iden­ti­tät der Ver­käu­fe­rin ent­hal­ten. Der T. über­mit­telte der Klä­ge­rin im Oktober 2012 ein Kau­f­an­ge­bot der Beklag­ten. Spä­ter ermit­telte er die Kon­takt­da­ten der Ver­käu­fe­rin und ver­han­delte mit die­ser direkt. Die Beklag­ten erwar­ben das Objekt zum Preis von 1,4 Mio. € noch im glei­chen Monat. Die Klä­ge­rin bean­spruchte dar­auf­hin von den Beklag­ten die Zah­lung von zwei Mak­ler­pro­vi­sio­nen i.H.v. 183.260 € nebst Zin­sen, zum einen aus eige­nem Recht, zum ande­ren aus ihr abge­t­re­te­nem Recht ent­we­der des W. alter­na­tiv der H-GmbH.

Das LG vern­einte eigene Ansprüche der Klä­ge­rin und ver­ur­teilte die Beklag­ten ledig­lich zur Zah­lung von 99.960 € aus dem abge­t­re­te­nen An-spruch der H-GmbH. Das KG ver­ur­teilte die Beklag­ten wegen eige­ner Ansprüche der Klä­ge­rin zur Zah­lung von 83.300 € und wies die Klage wegen abge­t­re­te­ner Ansprüche ab. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH die Beru­fungs­ent­schei­dung auf und wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das KG zurück.

Die Gründe:
Der Klä­ge­rin steht gegen die Beklag­ten kein Anspruch auf Zah­lung einer Mak­ler­pro­vi­sion aus eige­nem Recht gem. § 652 Abs. 1 BGB zu. Zwar war zwi­schen den Par­teien ein Mak­ler­ver­trag zustande gekom­men. Die Klä­ge­rin hatte jedoch keine ver­gü­tungspf­lich­tige Mak­ler­leis­tung erbracht.

Der Mak­ler, der einem Inter­es­sen­ten das Exposé eines ande­ren Mak­lers über­gibt, bringt damit grund­sätz­lich nicht zum Aus­druck, dass er im Erfolgs­fall selbst eine Pro­vi­sion bean­sprucht. Will der Mak­ler auch für sol­che Objekte eine Pro­vi­sion bean­spru­chen, die ihm durch einen drit­ten Mak­ler benannt wur­den, muss er dies gegen­über dem Inter­es­sen­ten unmiss­ver­ständ­lich zum Aus­druck brin­gen. Für einen voll­stän­di­gen Nach­weis ist es regel­mä­ßig not­wen­dig, dass der voll­stän­dige Name und die Anschrift der­je­ni­gen Per­son, die als Ver­trag­s­part­ner in Betracht kommt und mit der die erfor­der­li­chen Ver­hand­lun­gen geführt wer­den kön­nen, benannt wer­den. Das Exposé der H-GmbH, das W. den Beklag­ten über­mit­telt hatte, ent­hielt keine Anga­ben zum Eigen­tü­mer des Objek­tes.

Im Ver­hält­nis der Beklag­ten zu W. wären die - vom Beru­fungs­ge­richt rechts­feh­ler­haft im Ver­hält­nis zwi­schen den Beklag­ten zur Klä­ge­rin her­an­ge­zo­ge­nen - Grund­sätze für eine Pro­vi­si­onspf­licht auch bei unvoll­stän­di­gem Nach­weis her­an­zu­zie­hen. In die­sem Ver­hält­nis traf näm­lich die Annahme des Beru­fungs­ge­rich­tes zu, dass der unvoll­stän­dige Nach­weis nicht pro­vi­si­ons­schäd­lich ist. Unst­rei­tig hatte der für die Beklag­ten tätige T. die Eigen­tü­me­rin ohne Ein­schal­tung der Klä­ge­rin, W. oder der H-GmbH, mit­hin an allen drei Mak­lern vor­bei, selbst ermit­telt. Dabei hatte er die auf­grund des mit W. durch­ge­führ­ten Besich­ti­gungs­ter­mins erlang­ten wesent­li­chen Infor­ma­tio­nen über das Objekt ver­wen­det, die bei den Beklag­ten zu der Schluss­fol­ge­rung geführt hat­ten, dass das ange­bo­tene Grund­stück für ihre Zwe­cke geeig­net war.

Infol­ge­des­sen war das Beru­fung­s­ur­teil auf­zu­he­ben. Die Sache war nicht zur End­ent­schei­dung reif, da Fest­stel­lun­gen zu der Behaup­tung der Klä­ge­rin fehl­ten, W. habe für den Nach­weis des Objekts gegen­über den Beklag­ten für sich eine - mit der H-GmbH zu tei­lende - Pro­vi­sion gefor­dert. Sollte das Beru­fungs­ge­richt fest­s­tel­len, dass ein Pro­vi­si­ons­an­spruch des W. nicht gege­ben ist, wäre die Klage auf die Beru­fung der Beklag­ten in vol­lem Umfang abzu­wei­sen. Der Klä­ge­rin steht aus abge­t­re­te­nem Recht der H-GmbH kein Pro­vi­si­ons­an­spruch zu. Das Beru­fungs­ge­richt hatte rechts­feh­ler­f­rei ange­nom­men, die Klä­ge­rin habe nicht schlüs­sig dar­ge­legt, dass zwi­schen der H-GmbH und den Beklag­ten ein Mak­ler­ver­trag zustande gekom­men sei.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für den Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.
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