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Vollstationäre Pflegeeinrichtung für Demenzkranke als Wohnungen?

FG Münster v. 13.12.2018 - 3 K 34/16 EW

Dass Türen, die zu Wohngruppen in einer vollstationären Pflegeeinrichtung für Demenzkranke führen, theoretisch verschließbar sind, wenn der Blindzylinder ausgetauscht wird, führt nicht zwangsläufig dazu, dass eine Wohnung i.S.d. GrStG vorliegt. Der Bauherr einer Einrichtung mit Pflege- und Betreuungsleistungen hat vielfältige Vorschriften zu beachten, insbesondere im Hinblick auf den Brandschutz. Die Revision war zuzulassen, da eine Vielzahl vergleichbarer Einrichtungen in verschiedenen Bundesländern betroffen ist.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ist eine gemein­nüt­zige GmbH (gGmbH). Sie hatte eine Wohn­an­lage für Senio­ren (Pfle­ge­ein­rich­tung für 80 Bewoh­ner) errich­ten las­sen, die im Jahr 2013 bezugs­fer­tig gewor­den ist. Bei der Ein­rich­tung han­delt es sich um eine voll­sta­tio­näre Pfle­ge­ein­rich­tung, die ins­be­son­dere von Men­schen mit schwe­rer und mit­tel­schwe­rer Demenz bewohnt wird. Fast 70 % der Pati­en­ten wie­sen eine sog. ein­ge­schränkte Alters­kom­pe­tenz auf. Dies bedeu­tet, dass sich die Bewoh­ner selbst nicht ver­sor­gen kön­nen und stän­di­ger medi­zi­ni­scher und pfle­ge­ri­scher Bet­reu­ung bedür­fen. Außen am Gebäude befin­det sich ein Brief­kas­ten mit der Auf­schrift "Alten­zen­trum". Für die gesamte Ein­rich­tung gibt es nur eine Klin­gel. Die Zim­mer der Bewoh­ner sind absch­ließ­bar, d. h. die Bewoh­ner kön­nen sie von innen bzw. außen ver­sch­lie­ßen. Die Türen sind aber von außen mit dem Schlüs­sel jeder­zeit öffen­bar, auch wenn innen der Schlüs­sel steckt.

Die Klä­ge­rin bean­tragte die Bef­rei­ung von der Grund­steuer nach § 5 Abs. 1 GrStG i. V. m. §§ 3 und 4 GrStG. Das Finanz­amt folgte dem Antrag aller­dings nicht und bewer­tete das Grund­stück als Miet­wohn­grund­stück und setzte einen Ein­heits­wert fest. Die Klä­ge­rin war der Ansicht, weder die ein­zel­nen Zim­mer der Bewoh­ner noch die sechs Wohn­grup­pen seien als Woh­nun­gen i.S.v. § 5 Abs. 2 GrStG zu behan­deln. Bei den ein­zel­nen Zim­mern der Bewoh­ner sei dar­auf hin­zu­wei­sen, dass diese Räum­lich­kei­ten nicht über eine Küche bzw. Koch­mög­lich­kei­ten ver­füg­ten.

Das FG gab der Klage statt. Aller­dings wurde die Revi­sion zum BFH zuge­las­sen.

Die Gründe:
Bei Anwen­dung der von der Recht­sp­re­chung ent­wi­ckel­ten Rechts­grund­sätze zum Woh­nungs­be­griff i.S.d. Bewer­tungs- und Grund­steu­er­rechts, hat der Senat die Auf­fas­sung gewon­nen, dass im Streit­fall keine Woh­nun­gen vor­lie­gen.

Nach BFH-Recht­sp­re­chung ist für das Vor­lie­gen einer Woh­nung ent­schei­dend, dass fremde Dritte kei­nen freien Zugang haben (BFH-Urt. v. 30.4.1982, III R 33/80 und v. 11.4.2006, II R 77/04). Im vor­lie­gen­den Fall haben aber fremde Dritte freien Zugang. Die­ser ist für jeden Besu­cher bis 18 Uhr unge­hin­dert durch die Auto­ma­tik­tür zum Gebäude mög­lich und von dort über das Trep­pen­haus bzw. den Auf­zug zu den Wohn­ein­hei­ten, die aus dem Gemein­schafts­raum mit Küche und den ein­zel­nen Zim­mern der Bewoh­ner füh­ren. Dass die Auto­ma­tik­tür ab 18 Uhr ver­sch­los­sen ist, ändert am unge­hin­der­ten Zugang zu den Wohn­be­rei­chen nichts, denn wenn der Tür­öff­ner nach Klin­geln durch das Pfle­ge­per­so­nal betä­tigt wird, hat der Besu­cher wie­der unge­hin­der­ten Zugang. Der Bewoh­ner kann diese Tür von sei­nem Zim­mer aus weder ver­sch­lie­ßen noch öff­nen.

Es fehlt wei­ter an der Abge­sch­los­sen­heit. Dass die Türen, die zu den Wohn­grup­pen füh­ren, theo­re­tisch ver­sch­ließ­bar sind, wenn der Blind­zy­lin­der aus­ge­tauscht wird, führt im Streit­fall nicht dazu, dass eine Woh­nung i.S.d. GrStG vor­liegt. Denn die Türen sind nicht des­we­gen mit Blind­zy­lin­dern ver­se­hen, weil es sich um Ent­schei­dung des Bau­herrn bzw. des Eigen­tü­mers han­delt. Der Bau­herr einer Ein­rich­tung mit Pflege- und Bet­reu­ungs­leis­tun­gen hat viel­fäl­tige Vor­schrif­ten zu beach­ten, ins­be­son­dere im Hin­blick auf den Brand­schutz. Gewäh­reis­tet wer­den muss, dass die Bewoh­ner im Brand­fall sch­nell geöff­net kön­nen, und zwar sowohl in Fluch­trich­tung als auch in der Gegen­rich­tung.

Zu beach­ten ist u. a. § 54 der Lan­des­bau­ord­nung für NRW, wonach für sog. Son­der­bau­ten, wie z. B. die Pfle­ge­ein­rich­tung der Klä­ge­rin, beson­dere Vor­schrif­ten u. a. für den Brand­schutz beste­hen. Inso­fern unter­schei­det sich der vor­lie­gende Fall auch von dem BFH-Urteil v. 11.4.2006 (II R 77/04). Denn dort waren die zu den ein­zel­nen Wohn­grup­pen vom Haus­ein­gang bzw. Trep­pen­haus her­füh­r­en­den Türen absch­ließ­bar. Auch ist es im Streit­fall nicht so, dass tat­säch­lich absch­ließ­bare Türen auf­grund der kon­k­re­ten Nut­zung nicht abge­sch­los­sen wer­den. Viel­mehr ist die Nicht­ab­sch­ließ­b­ar­keit der zu den Wohn­grup­pen füh­r­en­den Türen Teil des bau­ord­nungs­recht­li­chen Brand­schutz­kon­zepts.

Die Revi­sion war zuzu­las­sen, da eine Viel­zahl ver­g­leich­ba­rer Ein­rich­tun­gen in ver­schie­de­nen Bun­des­län­dern betrof­fen ist.

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