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Vermietungsabsicht bei einem stark sanierungsbedürftigen und teilweise leerstehenden Mehrfamilienhaus

FG Münster 22.1.2014, 10 K 2160/11 E

Hin­sicht­lich der Ver­mie­tungs­ab­sicht bei einem sa­nie­rungs­bedürf­ti­gen und teil­weise leer­ste­hen­den Mehr­fa­mi­li­en­haus muss eine Kos­ten­schätzung durch be­auf­tragte Ar­chi­tek­ten er­ken­nen las­sen, für wel­che bau­li­chen Maßnah­men sie er­stellt wur­den. In­ten­sive Miet­ver­hand­lun­gen rei­chen, auch vor dem Hin­ter­grund, dass die ein­ge­holte Kos­ten­schätzung mögli­cher­weise einen An­halts­punkt für die Höhe des In­ves­ti­ti­ons­be­darfs ge­ben kann, noch nicht aus, um ernst­hafte und nach­hal­tige Ver­mie­tungs­bemühun­gen zu begründen.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger hat­ten im Jahr 1989 ein Mehr­fa­mi­li­en­haus mit einem Erd­ge­schoss und drei Ober­ge­schos­sen so­wie einem Dach­ge­schoss er­wor­ben. Das Erd­ge­schoss war für eine ge­werb­li­che Nut­zung vor­ge­se­hen und in den Streit­jah­ren 2006 und 2007 zeit­weise ver­pach­tet. Von den bei­den Woh­nun­gen im ers­ten Ober­ge­schoss war in den Streit­jah­ren nur eine seit 2001 ver­mie­tet; die an­dere stand seit 2003 leer. Eine Woh­nung im zwei­ten Ober­ge­schoss stand eben­falls seit 2003 leer; die an­dere war seit 1996 be­wohnt. Die bei­den Woh­nun­gen im drit­ten Ober­ge­schoss stan­den seit 2003 leer. Das Dach­ge­schoss war bis Au­gust 2006 be­wohnt.

Die Kläger be­auf­trag­ten im Jahr 2007 einen Mak­ler mit dem Ver­kauf der Im­mo­bi­lie. Der Mak­ler­auf­trag um­fasste auch die Ver­mie­tung. Über den Mak­ler ent­stand im Jahr 2007 ein Kon­takt zu einem Ver­ein, mit dem über den Ab­schluss ei­nes Miet­ver­trags ver­han­delt wurde. Es la­gen be­reits Ver­trags­entwürfe vor. Die Ver­hand­lun­gen schei­ter­ten je­doch, weil der Ver­ein sich nicht für länger als fünf Jahre bin­den wollte. Im April 2007 er­stell­ten Ar­chi­tek­ten eine Kos­ten­schätzung für "Um­bau und Re­no­vie­rung" des Ob­jekts, die Ge­samt­kos­ten von 222.000 € brutto aus­wies. Im sel­ben Jahr kündig­ten die Kläger zwei Fa­mi­lien we­gen Ver­zug mit der Miet­zah­lung von mehr als zwei Mo­nats­mie­ten frist­los. Hier­ge­gen wand­ten sich die Mie­ter und blie­ben woh­nen.

In der Fol­ge­zeit strit­ten die Kläger mit dem Fi­nanz­amt um Ver­mie­tungs­ver­luste aus den Woh­nun­gen in den Streit­jah­ren 2006 und 2007. Die Fi­nanz­behörde wei­gerte sich, höhere Ver­luste aus der Ver­mie­tung der Wohn­ein­hei­ten an­zu­set­zen. Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Die Re­vi­sion wurde nicht zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Zwar sind Auf­wen­dun­gen für eine Woh­nung, die nach vor­he­ri­ger (auf Dauer an­ge­leg­ter) Ver­mie­tung leer steht, auch während der Zeit des Leer­stands als Wer­bungs­kos­ten ab­zieh­bar, so­lange der Steu­er­pflich­tige den ur­sprüng­li­chen Ent­schluss zur Einkünf­te­er­zie­lung im Zu­sam­men­hang mit dem Leer­stand der Woh­nung nicht endgültig auf­ge­ge­ben hat. Die Ein­zel­fal­lumstände, aus de­nen sich der endgültige Ent­schluss zu ver­mie­ten er­gibt, sind in ers­ter Li­nie ernst­hafte und nach­hal­tige Ver­mie­tungs­bemühun­gen des Steu­er­pflich­ti­gen. Für die Ernst­haf­tig­keit und Nach­hal­tig­keit der Ver­mie­tungs­bemühun­gen trägt der Steu­er­pflich­tige die Fest­stel­lungs­last. Nach An­sicht des Ge­rich­tes hat­ten die Kläger al­ler­dings in den Jah­ren 2006 und 2007 nicht die Ab­sicht, aus den Woh­nun­gen Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zu er­zie­len.

Diese Ab­sicht hat­ten die Kläger spätes­tens im Jahr 2006 vollständig auf­ge­ge­ben. Die un­be­wohn­ten Woh­nun­gen stan­den schon seit dem Jahr 2003 leer, ohne, dass die Kläger selbst bzw. durch die Haus­ver­wal­tung Bemühun­gen un­ter­nom­men hätten, hierfür neue Mie­ter zu fin­den. An­ge­sichts des de­so­la­ten Zu­stan­des der Woh­nun­gen hatte der er­ken­nende Se­nat er­heb­li­che Zwei­fel, ob sich die leer ste­hen­den Woh­nun­gen im Jahr 2006 über­haupt in einem be­wohn­ba­ren Zu­stand be­fan­den. Da für sämt­li­che ver­mie­te­ten Woh­nun­gen in der Zeit keine Grund­miete ge­zahlt wor­den war, lag die Schluss­fol­ge­rung nahe, dass sich alle Woh­nun­gen in einem der­art schlech­ten Zu­stand be­fan­den, dass sie un­be­wohn­bar wa­ren.

Da die Ver­mie­tungs­ab­sicht spätes­tens im Jahr 2006 de­fi­ni­tiv auf­ge­ge­ben war, be­stand für das Jahr 2007 keine Ver­mu­tung mehr für das Vor­lie­gen ei­ner Ver­mie­tungs­ab­sicht. Zwar hat­ten die Kläger eine Kos­ten­schätzung durch die Ar­chi­tek­ten durchführen las­sen. Diese ließ je­doch in kei­ner Weise er­ken­nen, für wel­che bau­li­chen Maßnah­men sie er­stellt wor­den war. Was den Ver­ein be­traf, so reichte das Ver­han­deln über einen Miet­ver­trag für das ganze Ob­jekt, auch vor dem Hin­ter­grund, dass die ein­ge­holte Kos­ten­schätzung mögli­cher­weise einen An­halts­punkt für die Höhe des In­ves­ti­ti­ons­be­darfs ge­ge­ben ha­ben mag, noch nicht aus, um ernst­hafte und nach­hal­tige Ver­mie­tungs­bemühun­gen zu begründen, ob­wohl sich die Ver­hand­lun­gen über meh­rere Mo­nate er­streckt ha­ben mögen.

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