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Vermietungsabsicht bei einem stark sanierungsbedürftigen und teilweise leerstehenden Mehrfamilienhaus

FG Münster 22.1.2014, 10 K 2160/11 E

Hinsichtlich der Vermietungsabsicht bei einem sanierungsbedürftigen und teilweise leerstehenden Mehrfamilienhaus muss eine Kostenschätzung durch beauftragte Architekten erkennen lassen, für welche baulichen Maßnahmen sie erstellt wurden. Intensive Mietverhandlungen reichen, auch vor dem Hintergrund, dass die eingeholte Kostenschätzung möglicherweise einen Anhaltspunkt für die Höhe des Investitionsbedarfs geben kann, noch nicht aus, um ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen zu begründen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger hat­ten im Jahr 1989 ein Mehr­fa­mi­li­en­haus mit einem Erd­ge­schoss und drei Ober­ge­schos­sen sowie einem Dach­ge­schoss erwor­ben. Das Erd­ge­schoss war für eine gewerb­li­che Nut­zung vor­ge­se­hen und in den Streit­jah­ren 2006 und 2007 zeit­weise ver­pach­tet. Von den bei­den Woh­nun­gen im ers­ten Ober­ge­schoss war in den Streit­jah­ren nur eine seit 2001 ver­mie­tet; die andere stand seit 2003 leer. Eine Woh­nung im zwei­ten Ober­ge­schoss stand eben­falls seit 2003 leer; die andere war seit 1996 bewohnt. Die bei­den Woh­nun­gen im drit­ten Ober­ge­schoss stan­den seit 2003 leer. Das Dach­ge­schoss war bis August 2006 bewohnt.

Die Klä­ger beauf­trag­ten im Jahr 2007 einen Mak­ler mit dem Ver­kauf der Immo­bi­lie. Der Mak­ler­auf­trag umfasste auch die Ver­mie­tung. Über den Mak­ler ent­stand im Jahr 2007 ein Kon­takt zu einem Ver­ein, mit dem über den Abschluss eines Miet­ver­trags ver­han­delt wurde. Es lagen bereits Ver­trags­ent­würfe vor. Die Ver­hand­lun­gen schei­ter­ten jedoch, weil der Ver­ein sich nicht für län­ger als fünf Jahre bin­den wollte. Im April 2007 ers­tell­ten Archi­tek­ten eine Kos­ten­schät­zung für "Umbau und Reno­vie­rung" des Objekts, die Gesamt­kos­ten von 222.000 € brutto aus­wies. Im sel­ben Jahr kün­dig­ten die Klä­ger zwei Fami­lien wegen Ver­zug mit der Miet­zah­lung von mehr als zwei Monats­mie­ten frist­los. Hier­ge­gen wand­ten sich die Mie­ter und blie­ben woh­nen.

In der Fol­ge­zeit strit­ten die Klä­ger mit dem Finanz­amt um Ver­mie­tungs­ver­luste aus den Woh­nun­gen in den Streit­jah­ren 2006 und 2007. Die Finanz­be­hörde wei­gerte sich, höhere Ver­luste aus der Ver­mie­tung der Wohn­ein­hei­ten anzu­set­zen. Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Die Revi­sion wurde nicht zuge­las­sen.

Die Gründe:
Zwar sind Auf­wen­dun­gen für eine Woh­nung, die nach vor­he­ri­ger (auf Dauer ange­leg­ter) Ver­mie­tung leer steht, auch wäh­rend der Zeit des Leer­stands als Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar, solange der Steu­erpf­lich­tige den ursprüng­li­chen Ent­schluss zur Ein­künf­te­er­zie­lung im Zusam­men­hang mit dem Leer­stand der Woh­nung nicht end­gül­tig auf­ge­ge­ben hat. Die Ein­zel­fal­l­um­stände, aus denen sich der end­gül­tige Ent­schluss zu ver­mie­ten ergibt, sind in ers­ter Linie ernst­hafte und nach­hal­tige Ver­mie­tungs­be­müh­un­gen des Steu­erpf­lich­ti­gen. Für die Ernst­haf­tig­keit und Nach­hal­tig­keit der Ver­mie­tungs­be­müh­un­gen trägt der Steu­erpf­lich­tige die Fest­stel­lungs­last. Nach Ansicht des Gerich­tes hat­ten die Klä­ger aller­dings in den Jah­ren 2006 und 2007 nicht die Absicht, aus den Woh­nun­gen Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zu erzie­len.

Diese Absicht hat­ten die Klä­ger spä­tes­tens im Jahr 2006 voll­stän­dig auf­ge­ge­ben. Die unbe­wohn­ten Woh­nun­gen stan­den schon seit dem Jahr 2003 leer, ohne, dass die Klä­ger selbst bzw. durch die Haus­ver­wal­tung Bemüh­un­gen unter­nom­men hät­ten, hier­für neue Mie­ter zu fin­den. Ange­sichts des deso­la­ten Zustan­des der Woh­nun­gen hatte der erken­nende Senat erheb­li­che Zwei­fel, ob sich die leer ste­hen­den Woh­nun­gen im Jahr 2006 über­haupt in einem bewohn­ba­ren Zustand befan­den. Da für sämt­li­che ver­mie­te­ten Woh­nun­gen in der Zeit keine Grund­miete gezahlt wor­den war, lag die Schluss­fol­ge­rung nahe, dass sich alle Woh­nun­gen in einem der­art sch­lech­ten Zustand befan­den, dass sie unbe­wohn­bar waren.

Da die Ver­mie­tungs­ab­sicht spä­tes­tens im Jahr 2006 defini­tiv auf­ge­ge­ben war, bestand für das Jahr 2007 keine Ver­mu­tung mehr für das Vor­lie­gen einer Ver­mie­tungs­ab­sicht. Zwar hat­ten die Klä­ger eine Kos­ten­schät­zung durch die Archi­tek­ten durch­füh­ren las­sen. Diese ließ jedoch in kei­ner Weise erken­nen, für wel­che bau­li­chen Maß­nah­men sie ers­tellt wor­den war. Was den Ver­ein betraf, so reichte das Ver­han­deln über einen Miet­ver­trag für das ganze Objekt, auch vor dem Hin­ter­grund, dass die ein­ge­holte Kos­ten­schät­zung mög­li­cher­weise einen Anhalts­punkt für die Höhe des Inves­ti­ti­ons­be­darfs gege­ben haben mag, noch nicht aus, um ernst­hafte und nach­hal­tige Ver­mie­tungs­be­müh­un­gen zu begrün­den, obwohl sich die Ver­hand­lun­gen über meh­rere Monate erst­reckt haben mögen.

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