de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

Vermietung und Verpachtung - Beseitigung der Ungewissheit

BFH 16.6.2015, IX R 27/14

Das Finanzamt ist bei ungewisser Vermietungsabsicht zur Änderung einer vorläufigen Steuerfestsetzung nach § 165 Abs. 2 S. 1 AO auch dann befugt, wenn sich eine neue Tatsachenlage allein durch Zeitablauf ergeben hat. Kommt es über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren nicht zu der angeblich beabsichtigten Vermietung, ist es regelmäßig nicht zu beanstanden, wenn die Vermietungsabsicht verneint wird.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ist seit 1980 Eigen­tü­me­rin eines um 1900 errich­te­ten ca. 88 qm gro­ßen Ein­fa­mi­li­en­hau­ses. Dort wohnte sie bis 1992 gemein­sam mit ihrem im Jahr 2010 ver­s­tor­be­nen Ehe­mann. Das Gebäude war nicht an die öff­ent­li­che Abwas­ser­ent­s­or­gung ange­sch­los­sen und ver­fügte weder über eine Toi­lette noch über ein Bad, son­dern ledig­lich über eine Sitz­grube und einen Brun­nen im Hof. Die Dach­ein­de­ckung war erneue­rungs­be­dürf­tig. Nach­dem die Klä­ge­rin und ihr Ehe­mann arbeits­los gewor­den waren, zogen sie 1993 um, blie­ben aber wei­ter­hin am alten Wohn­sitz gemel­det.

In den Jah­ren 1994 bis 2006 setzte die Klä­ge­rin das Gebäude nach und nach instand. In den Jah­ren 2001 bis 2002 erfolgte der Anschluss an das öff­ent­li­che Abwas­ser­netz. Die Arbei­ten wur­den so weit wie mög­lich in Eigen­re­gie aus­ge­führt; die Auf­wen­dun­gen für die Instand­set­zun­gen belie­fen sich auf etwa 70.000 €. Erst­mals im Jahr 2004 schal­tete die Klä­ge­rin vier Anzei­gen in einer Zei­tung und bot eine Woh­nung zur Miete an. In den fol­gen­den Jah­ren wie­der­holte die Klä­ge­rin ihre Bemüh­un­gen mit jeweils drei Anzei­gen pro Jahr. Der Text der Anzei­gen lau­tete jeweils unve­r­än­dert: "Ver­miete Whg. in EFH". Eine Ver­mie­tung kam nie zustande.

Seit 2011 nutzte die Klä­ge­rin das Grund­stück wie­der zu eige­nen Wohn­zwe­cken. In ihren Ein­kom­men­steue­r­er­klär­un­gen für die Streit­jahre 1996 bis 2007 machte die Klä­ge­rin Wer­bungs­kos­ten­über­schüsse aus der beab­sich­tig­ten Ver­mie­tung des Grund­stücks gel­tend. Das Finanz­amt erfasste die nega­ti­ven Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zunächst erklär­ungs­ge­mäß. Mit Bescheid für 1999 kün­digte es jedoch an, in Zukunft keine Auf­wen­dun­gen mehr anzu­er­ken­nen, wenn im Jahr 2000 nicht ein Miet­ver­trag gesch­los­sen werde. Mit Bescheid vom 25.7.2000 berich­tigte das Finanz­amt den ursprüng­li­chen Bescheid nach § 129 AO. Die Vor­läu­fig­keit blieb beste­hen. Am 16.10.2001 änderte es den Bescheid nach § 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 AO. In die­sem Ände­rungs­be­scheid fehlte die Anord­nung der Vor­läu­fig­keit hin­sicht­lich der Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Am 23.10.2008 änderte das Finanz­amt die Bescheide für 1996 bis 2005 nach § 165 Abs. 2 S. 1 AO und berück­sich­tigte die Wer­bungs­kos­ten­über­schüsse nicht mehr. Es führte aus, es habe von Anfang an keine Ver­mie­tungs­ab­sicht vor­ge­le­gen.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Auch die Revi­sion vor dem BFH blieb erfolg­los.

Gründe:
Das FG hatte ent­schie­den, die von der Klä­ge­rin behaup­tete Ver­mie­tungs­ab­sicht habe in kei­nem Jahr fest­ge­s­tellt wer­den kön­nen. Zur Begrün­dung hatte es u.a. aus­ge­führt, die objek­ti­ven Umstände erlaub­ten kei­nen siche­ren Schluss auf das Vor­lie­gen der Absicht; ver­b­lei­bende Zwei­fel gin­gen inso­fern zu Las­ten der Klä­ge­rin. Ins­be­son­dere habe die Klä­ge­rin in Anbe­tracht des zeit­li­chen Ablaufs (Reno­vie­rung von 1994 bis 2006) nicht ziel­ge­rich­tet genug auf die Ver­mie­tung hin­ge­wirkt. Außer­dem seien die seit 2004 ent­fal­te­ten Ver­mie­tungs­be­müh­un­gen nicht aus­rei­chend. Auf den man­geln­den Ver­mie­tungs­er­folg habe die Klä­ge­rin nicht rea­giert. Diese tat­säch­li­che Wür­di­gung war zumin­dest mög­lich.

Die wegen feh­len­der Anknüp­fung­s­tat­sa­chen beste­hende Unge­wiss­heit hin­sicht­lich der behaup­te­ten Ver­mie­tungs­ab­sicht ist nicht i.S.v. § 171 Abs. 8 AO besei­tigt, solange eine zukünf­tige Ver­mie­tung nicht aus­ge­sch­los­sen ist und der Steu­erpf­lich­tige Maß­nah­men erg­reift, die dar­auf gerich­tet sind, die Ver­mie­tung zu ermög­li­chen oder zu för­dern. Das Finanz­amt ist bei unge­wis­ser Ver­mie­tungs­ab­sicht zur Ände­rung einer vor­läu­fi­gen Steu­er­fest­set­zung nach § 165 Abs. 2 S. 1 AO auch dann befugt, wenn sich eine neue Tat­sa­chen­lage allein durch Zei­t­ablauf erge­ben hat. Kommt es über einen Zei­traum von mehr als zehn Jah­ren nicht zu der angeb­lich beab­sich­tig­ten Ver­mie­tung, ist es regel­mä­ßig nicht zu bean­stan­den, wenn die Ver­mie­tungs­ab­sicht vern­eint wird.

Dies zugrunde gelegt, hatte das FG im Streit­fall allein auf­grund des Zei­t­ablaufs die Ände­rungs­be­fug­nis des Finanzam­tes ohne Rechts­feh­ler bejaht. Zwi­schen dem Beginn der steu­er­lich gel­tend gemach­ten Sanie­rungs­ar­bei­ten im Jahr 1994 und der Ände­rung der inso­weit vor­läu­fi­gen Ein­kom­men­steu­er­be­scheide (im Jahr 2008) lag ein Zei­traum von mehr als zehn Jah­ren, inn­er­halb des­sen es nicht zu einer Ver­mie­tung gekom­men war. Wei­te­rer tat­säch­li­cher Fest­stel­lun­gen bedurfte es bei die­ser Sachlage nicht. Soweit die Klä­ge­rin meinte, das Finanz­amt habe die Ände­rungs­be­fug­nis unter dem Gesichts­punkt von Treu und Glau­ben ver­wirkt, fehl­ten hier­für jeg­li­che Anhalts­punkte.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
  • Um direkt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben