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Vermieter kann bei Abrechnung unter Vorbehalt Betriebskosten nachfordern!

Gerade in Zei­ten stei­gen­der Ener­gie­kos­ten droht eine oft­mals unan­ge­nehme Über­ra­schung, wenn der Ver­mie­ter die Neben­kos­ten zur Miete abrech­net. Damit der Mie­ter nicht Jahre spä­ter mit Nach­zah­lun­gen kon­fron­tiert wird, ist der Ver­mie­ter verpf­lich­tet, dem Mie­ter inn­er­halb eines Jah­res nach Ende des Abrech­nungs­zei­traums die Abrech­nung vor­zu­le­gen. Wird diese Frist ver­säumt, bleibt der Ver­mie­ter auf einer etwai­gen Nach­zah­lung sit­zen. Ein Gut­ha­ben des Mie­ters im Falle, dass seine Vor­aus­zah­lun­gen die tat­säch­lich ent­stan­de­nen Neben­kos­ten über­s­tei­gen, unter­liegt aller­dings nicht die­ser Beschrän­kung.

„Für den Ver­mie­ter kann sich durch die doch rela­tiv kurze Aus­schluss­frist ein Dilemma erge­ben“ erläu­tert Steu­er­be­ra­ter Alex­an­der Miche­lutti von Ebner Stolz Mön­ning Bachem. „Denn wer­den etwa die Grund­steuer oder andere auf den Mie­ter umzu­le­gende Abga­ben oder Kos­ten rück­wir­kend fest­ge­setzt bzw. erhöht, könnte der Ver­mie­ter nach Ablauf der Jah­res­frist diese Kos­ten nicht mehr wei­ter­be­las­ten.“ 

Diese Pro­b­le­ma­tik klärt nun der Bun­des­ge­richts­hof mit sei­nem Urteil vom 12.12.2012 (Az. VIII ZR 264/12). In dem Streit­fall hatte ein Ver­mie­ter die Neben­kos­ten­ab­rech­nung unter dem Vor­be­halt ers­tellt, dass Grund­steuer, die vor­aus­sicht­lich noch rück­wir­kend fest­zu­set­zen ist, noch nicht berück­sich­tigt wer­den konnte. Nach­dem das zustän­dige Finanz­amt Grund­steuer für ver­gan­gene Jahre vom Ver­mie­ter ein­for­derte, belas­tete er diese an den Mie­ter wei­ter. Mit Erfolg!

Denn die Jah­res­frist greift nach dem Geset­zes­wort­laut nicht, wenn der Ver­mie­ter eine ver­spä­tete Gel­tend­ma­chung der Kos­ten nicht zu ver­t­re­ten hat. Doch dies war hier der Fall, denn er wusste erst mit der Steu­er­fest­set­zung in wel­cher Höhe die Grund­steuer für die Ver­gan­gen­heit ange­fal­len ist.

„Bei Unklar­hei­ten bie­tet sich somit für Ver­mie­ter an, eine Neben­kos­ten­ab­rech­nung inn­er­halb der Jah­res­frist zu ers­tel­len und auf die noch nicht zu klä­ren­den Pos­ten hin­zu­wei­sen. Mie­ter soll­ten dar­auf ach­ten, ob die Neben­kos­ten­ab­rech­nung eine ent­sp­re­chende Ein­schrän­kung vor­sieht und somit evtl. auch nach Ablauf der Jah­res­frist noch wei­tere Nach­zah­lun­gen dro­hen könn­ten“ erläu­tert der Steu­er­be­ra­ter Miche­lutti die prak­ti­schen Kon­se­qu­en­zen die­ser neuen Recht­sp­re­chung.

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