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Verlustabzug bei Ferienhäusern erleichtert

FG Köln 17.12.2015, 10 K 2322/13

Verluste aus der Vermietung eines Ferienhauses können selbst dann steuermindernd berücksichtigt werden, wenn kein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist. Dies gilt selbst für den Fall, dass der Eigentümer sich eine Eigennutzung zunächst vorbehalten hat und diese erst nachträglich ausgeschlossen wird.

Der Sach­ver­halt:
Die in den Streit­jah­ren 2004 und 2005 zusam­men zur Ein­kom­men­steuer ver­an­lag­ten Klä­ger hat­ten im Jahr 1999 ein unbe­bau­tes Grund­stück erwor­ben, auf dem sie ein Feri­en­haus errich­ten lie­ßen. Außer­dem sch­loss das Ehe­paar einen Gäs­te­ver­mitt­lungs­ver­trag über zehn Jahre ab. Die­ser sah die Selbst­nut­zung durch die Klä­ger für maxi­mal vier Wochen im Jahr vor. Die Selbst­nut­zungs­mög­lich­keit wurde im Jahr 2000 aus­ge­sch­los­sen und aus dem ursprüng­li­chen Ver­trag aus 1999 ges­tri­chen. Im Übri­gen lagen die tat­säch­li­chen Ver­mie­tungs­tage im Rah­men des Orts­üb­li­chen.

Das Finanz­amt ver­sagte den Klä­gern den Ver­lu­st­ab­zug, da inn­er­halb des 30-jäh­ri­gen Prog­no­se­zei­traums mit kei­nem Über­schuss der Miet­ein­nah­men über die Wer­bungs­kos­ten zu rech­nen sei. Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Aller­dings wurde wegen grund­sätz­li­cher Bedeu­tung der Sache die Revi­sion zum BFH zuge­las­sen.

Die Gründe:
Eine Über­prü­fung der von den Klä­gern vor­ge­tra­ge­nen Ein­kunft­s­er­zie­lungs­ab­sicht anhand einer Über­schus­s­prog­nose war nicht ange­zeigt, da die Klä­ger die Selbst­nut­zung der Feri­en­woh­nung in einer Ergän­zungs­ve­r­ein­ba­rung aus­ge­sch­los­sen hat­ten.

Nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 EStG ist bei einer auf Dauer ange­leg­ten Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit grund­sätz­lich und typi­sie­rend von der Absicht des Steu­erpf­lich­ti­gen aus­zu­ge­hen, einen Ein­nah­me­über­schuss zu erwirt­schaf­ten. Diese Grund­sätze gel­ten auch für Feri­en­woh­nun­gen, wenn diese vom Steu­erpf­lich­ti­gen (in Eigen­re­gie oder durch Beauf­tra­gung eines Drit­ten) aus­sch­ließ­lich an wech­selnde Feri­en­gäste ver­mie­tet und in der übri­gen Zeit hier­für bereit­ge­hal­ten wer­den, unter der zusätz­li­chen Vor­aus­set­zung, dass die Ver­mie­tungs­tage die orts­üb­li­che Ver­mie­tungs­zeit von Feri­en­woh­nun­gen - abge­se­hen von Ver­mie­tungs­hin­der­nis­sen - nicht erheb­lich (d.h. um min­des­tens 25 %) unter­sch­rei­ten.

Der BFH-Recht­sp­re­chung fol­gend ist ein unein­ge­schränk­ter Ver­lu­st­ab­zug auch ohne Über­schus­s­prog­nose mög­lich, wenn eine Eigen­nut­zung aus­ge­sch­los­sen und die tat­säch­li­chen Ver­mie­tungs­tage die orts­üb­li­che Ver­mie­tungs­zeit nicht erheb­lich unter­schrit­ten ist. Denn für die­sen Fall ist typi­sie­rend von einer Absicht des Steu­erpf­lich­ti­gen aus­zu­ge­hen, einen Ein­nah­me­über­schuss zu erwirt­schaf­ten. Diese gilt auch dann, wenn eine ursprüng­lich ver­ein­barte Eigen­nut­zung nach­träg­lich auf­ge­ho­ben wird.

Etwas ande­res ergab sich auch nicht dar­aus, dass die Lauf­zeit der Zusatz­ve­r­ein­ba­rung "wie der Gäs­te­ver­mitt­lungs­ver­trag" - mit Ver­län­ge­rung­s­op­tion für den Ver­wal­ter - am 30.6.2009 enden sollte, wäh­rend der Gäs­te­ver­mitt­lungs­ver­trag als Ver­trag­s­ende den 31.3.2010 vor­sah. Diese Diver­genz zeigte ledig­lich, dass Gäs­te­ver­mitt­lungs­ver­trag und "Zusatz­ve­r­ein­ba­rung" hin­sicht­lich der Lauf­zeit nicht voll­stän­dig auf­ein­an­der abge­stimmt waren, führte aber nicht zwin­gend zu Unwirk­sam­keit der einen oder der ande­ren Ver­ein­ba­rung.

Die Revi­sion war zuzu­las­sen wegen grund­sätz­li­cher Bedeu­tung der Frage, ob ein nach­träg­li­cher Aus­schluss einer ursprüng­lich ver­ein­bar­ten Selbst­nut­zungs­mög­lich­keit die Über­prü­fung der Ein­nah­me­er­zie­lungs­ab­sicht anhand einer Über­schus­s­prog­nose gen­auso aus­sch­ließt, wie das in Fäl­len einer von Anfang an aus­ge­sch­los­se­nen Selbst­nut­zung der Fall ist.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text des Urteils ist erhält­lich unter www.nrwe.de - Recht­sp­re­chungs­da­ten­bank des Lan­des NRW.
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