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Verlustabzug bei Ferienhäusern erleichtert

FG Köln 17.12.2015, 10 K 2322/13

Ver­luste aus der Ver­mie­tung ei­nes Fe­ri­en­hau­ses können selbst dann steu­er­min­dernd berück­sich­tigt wer­den, wenn kein Über­schuss der Ein­nah­men über die Wer­bungs­kos­ten zu er­war­ten ist. Dies gilt selbst für den Fall, dass der Ei­gentümer sich eine Ei­gen­nut­zung zunächst vor­be­hal­ten hat und diese erst nachträglich aus­ge­schlos­sen wird.

Der Sach­ver­halt:
Die in den Streit­jah­ren 2004 und 2005 zu­sam­men zur Ein­kom­men­steuer ver­an­lag­ten Kläger hat­ten im Jahr 1999 ein un­be­bau­tes Grundstück er­wor­ben, auf dem sie ein Fe­ri­en­haus er­rich­ten ließen. Außer­dem schloss das Ehe­paar einen Gäste­ver­mitt­lungs­ver­trag über zehn Jahre ab. Die­ser sah die Selbst­nut­zung durch die Kläger für ma­xi­mal vier Wo­chen im Jahr vor. Die Selbst­nut­zungsmöglich­keit wurde im Jahr 2000 aus­ge­schlos­sen und aus dem ur­sprüng­li­chen Ver­trag aus 1999 ge­stri­chen. Im Übri­gen la­gen die tatsäch­li­chen Ver­mie­tungs­tage im Rah­men des Ortsübli­chen.

Das Fi­nanz­amt ver­sagte den Klägern den Ver­lust­ab­zug, da in­ner­halb des 30-jähri­gen Pro­gno­se­zeit­raums mit kei­nem Über­schuss der Miet­ein­nah­men über die Wer­bungs­kos­ten zu rech­nen sei. Das FG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage statt. Al­ler­dings wurde we­gen grundsätz­li­cher Be­deu­tung der Sa­che die Re­vi­sion zum BFH zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Eine Überprüfung der von den Klägern vor­ge­tra­ge­nen Ein­kunfts­er­zie­lungs­ab­sicht an­hand ei­ner Über­schus­spro­gnose war nicht an­ge­zeigt, da die Kläger die Selbst­nut­zung der Fe­ri­en­woh­nung in ei­ner Ergänzungs­ver­ein­ba­rung aus­ge­schlos­sen hat­ten.

Nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 EStG ist bei ei­ner auf Dauer an­ge­leg­ten Ver­mie­tungstätig­keit grundsätz­lich und ty­pi­sie­rend von der Ab­sicht des Steu­er­pflich­ti­gen aus­zu­ge­hen, einen Ein­nahmeüber­schuss zu er­wirt­schaf­ten. Diese Grundsätze gel­ten auch für Fe­ri­en­woh­nun­gen, wenn diese vom Steu­er­pflich­ti­gen (in Ei­gen­re­gie oder durch Be­auf­tra­gung ei­nes Drit­ten) aus­schließlich an wech­selnde Fe­ri­engäste ver­mie­tet und in der übri­gen Zeit hierfür be­reit­ge­hal­ten wer­den, un­ter der zusätz­li­chen Vor­aus­set­zung, dass die Ver­mie­tungs­tage die ortsübli­che Ver­mie­tungs­zeit von Fe­ri­en­woh­nun­gen - ab­ge­se­hen von Ver­mie­tungs­hin­der­nis­sen - nicht er­heb­lich (d.h. um min­des­tens 25 %) un­ter­schrei­ten.

Der BFH-Recht­spre­chung fol­gend ist ein un­ein­ge­schränk­ter Ver­lust­ab­zug auch ohne Über­schus­spro­gnose möglich, wenn eine Ei­gen­nut­zung aus­ge­schlos­sen und die tatsäch­li­chen Ver­mie­tungs­tage die ortsübli­che Ver­mie­tungs­zeit nicht er­heb­lich un­ter­schrit­ten ist. Denn für die­sen Fall ist ty­pi­sie­rend von ei­ner Ab­sicht des Steu­er­pflich­ti­gen aus­zu­ge­hen, einen Ein­nahmeüber­schuss zu er­wirt­schaf­ten. Diese gilt auch dann, wenn eine ur­sprüng­lich ver­ein­barte Ei­gen­nut­zung nachträglich auf­ge­ho­ben wird.

Et­was an­de­res er­gab sich auch nicht dar­aus, dass die Lauf­zeit der Zu­satz­ver­ein­ba­rung "wie der Gäste­ver­mitt­lungs­ver­trag" - mit Verlänge­rungs­op­tion für den Ver­wal­ter - am 30.6.2009 en­den sollte, während der Gäste­ver­mitt­lungs­ver­trag als Ver­trags­ende den 31.3.2010 vor­sah. Diese Di­ver­genz zeigte le­dig­lich, dass Gäste­ver­mitt­lungs­ver­trag und "Zu­satz­ver­ein­ba­rung" hin­sicht­lich der Lauf­zeit nicht vollständig auf­ein­an­der ab­ge­stimmt wa­ren, führte aber nicht zwin­gend zu Un­wirk­sam­keit der einen oder der an­de­ren Ver­ein­ba­rung.

Die Re­vi­sion war zu­zu­las­sen we­gen grundsätz­li­cher Be­deu­tung der Frage, ob ein nachträgli­cher Aus­schluss ei­ner ur­sprüng­lich ver­ein­bar­ten Selbst­nut­zungsmöglich­keit die Überprüfung der Ein­nah­me­er­zie­lungs­ab­sicht an­hand ei­ner Über­schus­spro­gnose ge­nauso aus­schließt, wie das in Fällen ei­ner von An­fang an aus­ge­schlos­se­nen Selbst­nut­zung der Fall ist.

Link­hin­weis:

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