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Umsatzsteuerrechtliche Behandlung der Veräußerung einer voll vermieteten Immobilie bei nur teilweiser Fortführung der Vermietung

BFH 6.7.2016, XI R 1/15

Überträgt ein Veräußerer ein verpachtetes Geschäftshaus und setzt der Erwerber die Verpachtung nur hinsichtlich eines Teils des Gebäudes fort, liegt hinsichtlich dieses Grundstücksteils eine Geschäftsveräußerung i.S.d. § 1 Abs. 1a UStG vor. Dies gilt unabhängig davon, ob der verpachtete Gebäudeteil "zivilrechtlich selbständig" ist oder nicht.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin hatte in den Jah­ren 1999 bis 2001 ein Geschäfts­haus errich­tet. Seit Dezem­ber 2000 ver­mie­tete sie des­sen Erd­ge­schoss (350 qm Fläche) an ihren Ehe­mann. Die Miet­zeit war bis 30.11.2010 befris­tet. Die Räume im Ober­ge­schoss (ca. 350 qm Fläche) sowie Werk­statt und Lager­raum im Erd­ge­schoss (zusam­men 76,3 qm Fläche) waren zunächst an B. ver­mie­tet. Spä­ter wurde das Ober­ge­schoss an die Fir­men C. und D. ver­mie­tet. Die Klä­ge­rin ver­zich­tete für sämt­li­che Ver­mie­tung­s­um­sätze auf die Steu­er­be­f­rei­ung des § 4 Nr. 12 UStG und nahm aus den Ein­gangs­leis­tun­gen den vol­len Vor­steu­er­ab­zug vor.

Im Mai 2007 ver­äu­ßerte die Klä­ge­rin das Geschäfts­haus an die E-GmbH. Ein Ver­zicht auf die Steu­er­be­f­rei­ung des § 4 Nr. 9a UStG erfolgte nicht. Die Erwer­be­rin führte die Miet­ver­hält­nisse mit C. und D. unve­r­än­dert fort, wäh­rend sie das Erd­ge­schoss in der Fol­ge­zeit für eigene unter­neh­me­ri­sche Zwe­cke nutzte. Die Klä­ge­rin nahm in ihrer Umsatz­steue­r­er­klär­ung für das Streit­jahr 2007 keine Berich­ti­gung des Vor­steu­er­ab­zugs gem. § 15a UStG vor.

Das Finanz­amt war nach einer Umsatz­steuer-Son­der­prü­fung der Ansicht, die Klä­ge­rin sei offen­bar von einer Geschäfts­ve­r­äu­ße­rung gem. § 1 Abs. 1a UStG aus­ge­gan­gen; des­halb sei eine Berich­ti­gung des Vor­steu­er­ab­zugs unter­b­lie­ben (§ 15a Abs. 10 UStG). Eine Geschäfts­ve­r­äu­ße­rung liege jedoch weder ganz noch teil­weise vor. Die Vor­steuer sei daher gem. § 15a Abs. 4 und 6 UStG zu berich­ti­gen.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BFH das Urteil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Gründe:
Das FG hatte zu Unrecht ange­nom­men, dass hin­sicht­lich des an C. und D. ver­pach­te­ten Gebäu­de­teils keine Geschäfts­ve­r­äu­ße­rung vor­liegt. Aller­dings sind noch wei­tere Fest­stel­lun­gen zur Höhe der vor­zu­neh­men­den Vor­steu­er­be­rich­ti­gung zu tref­fen.

Hin­sicht­lich der an C. und D. ver­pach­te­ten Räume lag keine Ände­rung der Ver­hält­nisse vor. Die Lie­fe­rung des Gebäu­des von der Klä­ge­rin an die Erwer­be­rin war inso­weit nicht nach § 4 Nr. 9a UStG steu­er­f­rei, son­dern als Geschäfts­ve­r­äu­ße­rung gem. § 1 Abs. 1a UStG nicht steu­er­bar. Über­trägt ein Ver­äu­ße­rer ein ver­pach­te­tes Geschäfts­haus und setzt der Erwer­ber die Ver­pach­tung nur hin­sicht­lich eines Teils des Gebäu­des fort, liegt hin­sicht­lich die­ses Grund­stücks­teils eine Geschäfts­ve­r­äu­ße­rung i.S.d. § 1 Abs. 1a UStG vor. Dies gilt unab­hän­gig davon, ob der ver­pach­tete Gebäu­de­teil "zivil­recht­lich selb­stän­dig" ist oder nicht.

Der Begriff des Teil­ver­mö­gens bezieht sich auf eine Kom­bi­na­tion von Bestand­tei­len eines Unter­neh­mens, die zur Aus­übung einer wirt­schaft­li­chen Tätig­keit aus­reicht, auch wenn diese Tätig­keit nur Teil eines grö­ße­ren Unter­neh­mens ist, von dem sie abge­spal­ten wurde. Die orga­ni­sa­to­ri­schen Ver­hält­nisse beim Ver­äu­ße­rer sind unmaß­geb­lich. Es kommt nicht dar­auf an, ob bereits beim Ver­äu­ße­rer eine eigen­stän­dige betrieb­li­che Orga­ni­sa­tion vor­lag, son­dern dar­auf, ob ein Teil­ver­mö­gen über­tra­gen wird, das vom Erwer­ber selb­stän­dig hätte über­nom­men wer­den kön­nen und für das im Fall der ent­gelt­li­chen Über­tra­gung der Erwer­ber eine Gegen­leis­tung gezahlt hätte.

Nur diese Aus­le­gung steht im Ein­klang mit der BFH-Recht­sp­re­chung, wonach bei Begrün­dung von Mit­ei­gen­tum an einem teil­weise ver­mie­te­ten Grund­stück die unter­neh­me­ri­sche Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit auf die Bruch­teils­ge­mein­schaft über­geht, aber die Geschäfts­ve­r­äu­ße­rung sich dem Umfang nach auf den ver­mie­te­ten Grund­stücks­teil beschränkt. Auch dies setzt vor­aus, dass (nur) der ver­mie­tete Grund­stücks­teil das Teil­ver­mö­gen ist, das Gegen­stand der (vom BFH für die­sen Fall bejah­ten) Geschäfts­ve­r­äu­ße­rung an die neu ent­ste­hende Bruch­teils­ge­mein­schaft ist. Auch die wei­tere Begrün­dung des FG, eine Geschäfts­ve­r­äu­ße­rung in Bezug auf die an C. und D. ver­pach­te­ten Räume scheide auch des­halb aus, weil die Erwer­be­rin nicht die gesamte Ver­pach­tung­s­tä­tig­keit der Klä­ge­rin fort­ge­führt habe, hielt der revi­si­ons­recht­li­chen Prü­fung nicht stand.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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