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Steuerrabatt bei Mieteinbußen

Bleiben Mieteinnahmen unter den Erwartungen, gibt es Grundsteuer zurück. Der Antrag für 2011 muss aber noch unbedingt bis Ende März gestellt werden.

Gut zehn Mil­li­ar­den Euro Grund­steuer zah­len Haus­ei­gen­tü­mer und Mie­ter jähr­lich in die kom­mu­na­len Kas­sen. Doch es gibt die Mög­lich­keit durch Gegen­wehr einen Teil des Gel­des zurück­zu­be­kom­men. Denn haben Haus­be­sit­zer geringe oder ganz aus­b­lei­bende Mie­ten zu bekla­gen, lässt sich die Grund­steuer im Nach­hin­ein auf bis die Hälfte redu­zie­ren. Was vie­len unbe­kannt ist: Bei ver­min­der­ten Grund­stück­ser­trä­gen gibt es einen gesetz­li­chen Anspruch auf Erlass eines Teils der Grund­steuer. Dar­auf weist die Kanz­lei Ebner Stolz Mön­ning Bachem aus Stutt­gart aus aktu­el­lem Anlass hin.

Doch die Zeit drängt: Haus­be­sit­zer müs­sen bis Ende März 2012 einen form­lo­sen Antrag auf Erlass der Grund­steuer für 2011 bei der zustän­di­gen Gemeinde oder in den Stadt­staa­ten Ber­lin, Bre­men und Ham­burg beim Finanz­amt stel­len. Um den März-Ter­min ein­zu­hal­ten, reicht zunächst ein­mal die Vor­lage des Antrags­sch­rei­bens. Begrün­dun­gen und Nach­weise für aus­b­lei­bende Mie­ter­träge kön­nen nach­ge­reicht wer­den. Dabei dür­fen die Behör­den nicht mau­ern, denn der Steuer­er­lass ist nicht von Ermes­sen oder Nach­sicht der Beam­ten abhän­gig, son­dern gesetz­lich fixiert. „So ist die Abgabe zu erlas­sen, wenn sich der nor­male Roh­er­trag bei bebau­ten Grund­stü­cken gemin­dert hat“, bestä­tigt Steu­er­be­ra­ter Alex­an­der Miche­lutti von Ebner Stolz Mön­ning Bachem.

Geld zurück gibt es aller­dings nur, wenn den Ver­mie­ter kein Eigen­ver­schul­den an der gemin­der­ten Ein­nah­me­si­tua­tion trifft. Das wäre bei­spiels­weise der Fall, wenn er für seine Woh­nung einen über­höh­ten Preis ver­langt, den kei­ner zu zah­len bereit ist. Bemüht er sich hin­ge­gen wäh­rend der Leer­stands­zei­ten inten­siv um neue Mie­ter und kann er dies durch Inse­rate im Inter­net, Annon­cen in Zei­tun­gen oder das Ein­schal­ten von Immo­bi­li­en­mak­lern bele­gen, lie­gen aus­b­lei­bende Erträge und damit Gründe für den rück­wir­ken­den Steuer­er­lass vor. Dabei wer­den keine Mie­ten unter Markt­ni­veau ver­langt, nur um neue Nut­zer zu fin­den. War die Woh­nung an Neu­jahr 2011 ver­mie­tet und gab es in den fol­gen­den zwölf Mona­ten weni­ger Geld, zählt die Dif­fe­renz zwi­schen Soll und Ist. Stand die Woh­nung hin­ge­gen bereits Anfang des Jah­res leer, stellt der Eigen­tü­mer seine tat­säch­li­chen Ein­nah­men ins Ver­hält­nis zum orts­üb­li­chen Miet­spie­gel für die leer­ste­hende Woh­nung oder im Ext­rem­fall für das ganze Haus und legt diese Rech­nung der Behörde vor.

Aus­rei­chend für einen Grund­steuer­er­lass bei aus­b­lei­ben­den Mie­ter­trä­gen sind Ertrags­ein­bu­ßen unab­hän­gig davon, ob sie typisch oder unge­wöhn­lich, struk­tu­rell durch die Region bedingt, vor­über­ge­hend oder dau­er­haft sind. Allein ent­schei­dend ist, dass die Ein­nah­me­min­de­rung, bemes­sen an der tat­säch­lich ver­ein­bar­ten oder an der übli­chen Miete, mehr als 50 Pro­zent beträgt. Keine Rolle spielt hin­ge­gen, wenn sich der Haus­be­sit­zer beim Neu- oder Umbau ver­kal­ku­liert hat und daher jetzt erfolg­los nach zah­len­den Nut­zern Aus­schau hält oder Mie­ter erst mit Ver­zö­ge­rung oder deut­li­chen Preis­nach­läs­sen fin­det. Füh­ren beson­dere Ereig­nisse wie etwa Hoch­was­ser, Blitz oder Brand zu Mie­t­aus­fäl­len, wird dies eben­falls akzep­tiert. Nur Leer­stands­zei­ten wegen Reno­vie­rung oder Moder­ni­sie­rung zäh­len nicht, da diese Umstände vom Eigen­tü­mer selbst her­bei­ge­führt wur­den.

Für den gesetz­li­chen Anspruch auf Erlass der Grund­steuer kommt es nicht auf per­sön­li­che oder wirt­schaft­li­che Ver­hält­nisse des pri­va­ten Grund­stücks­ei­gen­tü­mers an. „Selbst wenn er die volle Grund­steuer pro­b­lem­los auf­brin­gen kann, ist dies kein schäd­li­ches Gegen­ar­gu­ment“, sagt Miche­lutti. Alleine maß­ge­bend ist die Tat­sa­che, dass es im Jahr zu ver­min­der­ten Immo­bi­lien­er­trä­gen gekom­men ist. Liegt nun diese Vor­aus­set­zung vor, min­dert sich die Grund­steuer um ein Vier­tel der aus­ge­b­lie­be­nen Ein­nah­men. Sofern 2011 über­haupt keine Mie­ten gef­los­sen sind, gibt es sogar die Hälfte der bezahl­ten Grund­steuer zurück.

Keine Chance auf Steu­er­ra­batt haben ledig­lich Selbst­nut­zer, auch wenn sich die Wohn­qua­li­tät durch gäh­nende Leere oder sozial schwa­che Mie­ter in der Umge­bung dras­tisch ver­sch­lech­tert. Hier hatte das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die kom­mu­nale Abgabe in vol­ler Höhe als zuläs­sig aner­kannt. „Ansons­ten kön­nen sich die Grund­steuer­äm­ter aber auf Arbeit mit den Erstat­tung­s­an­trä­gen ein­s­tel­len, sofern die noch recht­zei­tig bis Ende März 2011 ein­ge­hen“, resü­miert Miche­lutti.

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