Gut zehn Milliarden Euro Grundsteuer zahlen Hauseigentümer und Mieter jährlich in die kommunalen Kassen. Doch es gibt die Möglichkeit durch Gegenwehr einen Teil des Geldes zurückzubekommen. Denn haben Hausbesitzer geringe oder ganz ausbleibende Mieten zu beklagen, lässt sich die Grundsteuer im Nachhinein auf bis die Hälfte reduzieren. Was vielen unbekannt ist: Bei verminderten Grundstückserträgen gibt es einen gesetzlichen Anspruch auf Erlass eines Teils der Grundsteuer. Darauf weist die Kanzlei Ebner Stolz Mönning Bachem aus Stuttgart aus aktuellem Anlass hin.
Doch die Zeit drängt: Hausbesitzer müssen bis Ende März 2012 einen formlosen Antrag auf Erlass der Grundsteuer für 2011 bei der zuständigen Gemeinde oder in den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg beim Finanzamt stellen. Um den März-Termin einzuhalten, reicht zunächst einmal die Vorlage des Antragsschreibens. Begründungen und Nachweise für ausbleibende Mieterträge können nachgereicht werden. Dabei dürfen die Behörden nicht mauern, denn der Steuererlass ist nicht von Ermessen oder Nachsicht der Beamten abhängig, sondern gesetzlich fixiert. „So ist die Abgabe zu erlassen, wenn sich der normale Rohertrag bei bebauten Grundstücken gemindert hat“, bestätigt Steuerberater Alexander Michelutti von Ebner Stolz Mönning Bachem.
Geld zurück gibt es allerdings nur, wenn den Vermieter kein Eigenverschulden an der geminderten Einnahmesituation trifft. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn er für seine Wohnung einen überhöhten Preis verlangt, den keiner zu zahlen bereit ist. Bemüht er sich hingegen während der Leerstandszeiten intensiv um neue Mieter und kann er dies durch Inserate im Internet, Annoncen in Zeitungen oder das Einschalten von Immobilienmaklern belegen, liegen ausbleibende Erträge und damit Gründe für den rückwirkenden Steuererlass vor. Dabei werden keine Mieten unter Marktniveau verlangt, nur um neue Nutzer zu finden. War die Wohnung an Neujahr 2011 vermietet und gab es in den folgenden zwölf Monaten weniger Geld, zählt die Differenz zwischen Soll und Ist. Stand die Wohnung hingegen bereits Anfang des Jahres leer, stellt der Eigentümer seine tatsächlichen Einnahmen ins Verhältnis zum ortsüblichen Mietspiegel für die leerstehende Wohnung oder im Extremfall für das ganze Haus und legt diese Rechnung der Behörde vor.
Ausreichend für einen Grundsteuererlass bei ausbleibenden Mieterträgen sind Ertragseinbußen unabhängig davon, ob sie typisch oder ungewöhnlich, strukturell durch die Region bedingt, vorübergehend oder dauerhaft sind. Allein entscheidend ist, dass die Einnahmeminderung, bemessen an der tatsächlich vereinbarten oder an der üblichen Miete, mehr als 50 Prozent beträgt. Keine Rolle spielt hingegen, wenn sich der Hausbesitzer beim Neu- oder Umbau verkalkuliert hat und daher jetzt erfolglos nach zahlenden Nutzern Ausschau hält oder Mieter erst mit Verzögerung oder deutlichen Preisnachlässen findet. Führen besondere Ereignisse wie etwa Hochwasser, Blitz oder Brand zu Mietausfällen, wird dies ebenfalls akzeptiert. Nur Leerstandszeiten wegen Renovierung oder Modernisierung zählen nicht, da diese Umstände vom Eigentümer selbst herbeigeführt wurden.
Für den gesetzlichen Anspruch auf Erlass der Grundsteuer kommt es nicht auf persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse des privaten Grundstückseigentümers an. „Selbst wenn er die volle Grundsteuer problemlos aufbringen kann, ist dies kein schädliches Gegenargument“, sagt Michelutti. Alleine maßgebend ist die Tatsache, dass es im Jahr zu verminderten Immobilienerträgen gekommen ist. Liegt nun diese Voraussetzung vor, mindert sich die Grundsteuer um ein Viertel der ausgebliebenen Einnahmen. Sofern 2011 überhaupt keine Mieten geflossen sind, gibt es sogar die Hälfte der bezahlten Grundsteuer zurück.
Keine Chance auf Steuerrabatt haben lediglich Selbstnutzer, auch wenn sich die Wohnqualität durch gähnende Leere oder sozial schwache Mieter in der Umgebung drastisch verschlechtert. Hier hatte das Bundesverfassungsgericht die kommunale Abgabe in voller Höhe als zulässig anerkannt. „Ansonsten können sich die Grundsteuerämter aber auf Arbeit mit den Erstattungsanträgen einstellen, sofern die noch rechtzeitig bis Ende März 2011 eingehen“, resümiert Michelutti.
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