de en
Nexia Ebner Stolz

Presse

Steuerrabatt bei Mieteinbußen

Blei­ben Miet­ein­nah­men un­ter den Er­war­tun­gen, gibt es Grund­steuer zurück. Der An­trag für 2011 muss aber noch un­be­dingt bis Ende März ge­stellt wer­den.

Gut zehn Mil­li­ar­den Euro Grund­steuer zah­len Haus­ei­gentümer und Mie­ter jähr­lich in die kom­mu­na­len Kas­sen. Doch es gibt die Möglich­keit durch Ge­gen­wehr einen Teil des Gel­des zurück­zu­be­kom­men. Denn ha­ben Haus­be­sit­zer ge­ringe oder ganz aus­blei­bende Mie­ten zu be­kla­gen, lässt sich die Grund­steuer im Nach­hin­ein auf bis die Hälfte re­du­zie­ren. Was vie­len un­be­kannt ist: Bei ver­min­der­ten Grundstück­serträgen gibt es einen ge­setz­li­chen An­spruch auf Er­lass ei­nes Teils der Grund­steuer. Dar­auf weist die Kanz­lei Eb­ner Stolz Mönning Ba­chem aus Stutt­gart aus ak­tu­el­lem An­lass hin.

Doch die Zeit drängt: Haus­be­sit­zer müssen bis Ende März 2012 einen form­lo­sen An­trag auf Er­lass der Grund­steuer für 2011 bei der zuständi­gen Ge­meinde oder in den Stadt­staa­ten Ber­lin, Bre­men und Ham­burg beim Fi­nanz­amt stel­len. Um den März-Ter­min ein­zu­hal­ten, reicht zunächst ein­mal die Vor­lage des An­trags­schrei­bens. Begründun­gen und Nach­weise für aus­blei­bende Mie­terträge können nach­ge­reicht wer­den. Da­bei dürfen die Behörden nicht mau­ern, denn der Steu­er­er­lass ist nicht von Er­mes­sen oder Nach­sicht der Be­am­ten abhängig, son­dern ge­setz­lich fi­xiert. „So ist die Ab­gabe zu er­las­sen, wenn sich der nor­male Roh­er­trag bei be­bau­ten Grundstücken ge­min­dert hat“, bestätigt Steu­er­be­ra­ter Alex­an­der Mi­che­lutti von Eb­ner Stolz Mönning Ba­chem.

Geld zurück gibt es al­ler­dings nur, wenn den Ver­mie­ter kein Ei­gen­ver­schul­den an der ge­min­der­ten Ein­nah­me­si­tua­tion trifft. Das wäre bei­spiels­weise der Fall, wenn er für seine Woh­nung einen überhöhten Preis ver­langt, den kei­ner zu zah­len be­reit ist. Bemüht er sich hin­ge­gen während der Leer­stands­zei­ten in­ten­siv um neue Mie­ter und kann er dies durch In­se­rate im In­ter­net, An­non­cen in Zei­tun­gen oder das Ein­schal­ten von Im­mo­bi­li­en­mak­lern be­le­gen, lie­gen aus­blei­bende Erträge und da­mit Gründe für den rück­wir­ken­den Steu­er­er­lass vor. Da­bei wer­den keine Mie­ten un­ter Markt­ni­veau ver­langt, nur um neue Nut­zer zu fin­den. War die Woh­nung an Neu­jahr 2011 ver­mie­tet und gab es in den fol­gen­den zwölf Mo­na­ten we­ni­ger Geld, zählt die Dif­fe­renz zwi­schen Soll und Ist. Stand die Woh­nung hin­ge­gen be­reits An­fang des Jah­res leer, stellt der Ei­gentümer seine tatsäch­li­chen Ein­nah­men ins Verhält­nis zum ortsübli­chen Miet­spie­gel für die leer­ste­hende Woh­nung oder im Ex­trem­fall für das ganze Haus und legt diese Rech­nung der Behörde vor.

Aus­rei­chend für einen Grund­steu­er­er­lass bei aus­blei­ben­den Mie­terträgen sind Er­trags­einbußen un­abhängig da­von, ob sie ty­pi­sch oder un­gewöhn­lich, struk­tu­rell durch die Re­gion be­dingt, vorüber­ge­hend oder dau­er­haft sind. Al­lein ent­schei­dend ist, dass die Ein­nah­me­min­de­rung, be­mes­sen an der tatsäch­lich ver­ein­bar­ten oder an der übli­chen Miete, mehr als 50 Pro­zent beträgt. Keine Rolle spielt hin­ge­gen, wenn sich der Haus­be­sit­zer beim Neu- oder Um­bau ver­kal­ku­liert hat und da­her jetzt er­folg­los nach zah­len­den Nut­zern Aus­schau hält oder Mie­ter erst mit Verzöge­rung oder deut­li­chen Preis­nachlässen fin­det. Führen be­son­dere Er­eig­nisse wie etwa Hoch­was­ser, Blitz oder Brand zu Miet­ausfällen, wird dies eben­falls ak­zep­tiert. Nur Leer­stands­zei­ten we­gen Re­no­vie­rung oder Mo­der­ni­sie­rung zählen nicht, da diese Umstände vom Ei­gentümer selbst her­bei­geführt wur­den.

Für den ge­setz­li­chen An­spruch auf Er­lass der Grund­steuer kommt es nicht auf persönli­che oder wirt­schaft­li­che Verhält­nisse des pri­va­ten Grundstücks­ei­gentümers an. „Selbst wenn er die volle Grund­steuer pro­blem­los auf­brin­gen kann, ist dies kein schädli­ches Ge­gen­ar­gu­ment“, sagt Mi­che­lutti. Al­leine maßge­bend ist die Tat­sa­che, dass es im Jahr zu ver­min­der­ten Im­mo­bi­li­en­erträgen ge­kom­men ist. Liegt nun diese Vor­aus­set­zung vor, min­dert sich die Grund­steuer um ein Vier­tel der aus­ge­blie­be­nen Ein­nah­men. So­fern 2011 über­haupt keine Mie­ten ge­flos­sen sind, gibt es so­gar die Hälfte der be­zahl­ten Grund­steuer zurück.

Keine Chance auf Steu­er­ra­batt ha­ben le­dig­lich Selbst­nut­zer, auch wenn sich die Wohn­qua­lität durch gähnende Leere oder so­zial schwa­che Mie­ter in der Um­ge­bung dras­ti­sch ver­schlech­tert. Hier hatte das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die kom­mu­nale Ab­gabe in vol­ler Höhe als zulässig an­er­kannt. „An­sons­ten können sich die Grund­steuerämter aber auf Ar­beit mit den Er­stat­tungs­anträgen ein­stel­len, so­fern die noch recht­zei­tig bis Ende März 2011 ein­ge­hen“, resümiert Mi­che­lutti.

Diese Pres­se­mit­tei­lung mit 3.644 Zei­chen (ohne Über­schrif­ten) steht Ih­nen zur freund­li­chen Verfügung.

Für eine Mit­tei­lung über das Er­schei­nen des vor­ge­nann­ten Ar­ti­kels in Ih­rer Zei­tung wären wir Ih­nen dank­bar. 

nach oben