de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

Schriftformheilungsklausel verpflichtet Grundstückserwerber nicht zu einer Heilungsinitiative

BGH 22.1.2014, XII ZR 68/10

Liegt eine sog. mietvertragliche Schriftformheilungsklausel vor, so hindert diese für sich genommen den Grundstückserwerber nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen. Er ist nicht dazu verpflichtet, zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels zu verlangen.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklagte hatte im Sep­tem­ber 2005 mit dem Insol­venz­ver­wal­ter über das Ver­mö­gen der Rechts­vor­gän­ge­rin der Klä­ge­rin einen schrift­li­chen Miet­ver­trag über eine Laden­fläche gesch­los­sen, um dort eine Apo­theke zu bet­rei­ben. Ver­ein­bart war eine feste Miet­zeit von zehn Jah­ren. Im Miet­ver­trag war u.a. fol­gende Schrift­form­hei­lungs­klau­sel ver­ein­bart:

"alle Hand­lun­gen vor­zu­neh­men und Erklär­un­gen abzu­ge­ben, die erfor­der­lich sind, um dem gesetz­li­chen Schrift­for­mer­for­der­nis Genüge zu tun, und den Miet­ver­trag nicht unter Beru­fung auf die Nicht­ein­hal­tung der gesetz­li­chen Schrift­form vor­zei­tig zu kün­di­gen".

In der Fol­ge­zeit führ­ten der Insol­venz­ver­wal­ter und der Beklagte Ver­hand­lun­gen über etwaige Ver­trag­s­er­gän­zun­gen und Zusatz­ve­r­ein­ba­run­gen. So wurde u.a. ver­ein­bart, dass die Miet­zeit neu für die Zeit von März 2006 bis Ende Februar 2012 fest­ge­setzt werde, wobei der Beklagte berech­tigt sei, das Miet­ver­hält­nis drei­mal um jeweils fünf Jahre zu ver­län­gern.

Die Klä­ge­rin wurde am 31.1.2008 als neue Eigen­tü­me­rin des Grund­stücks im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Anfang April 2008 erklärte sie gegen­über dem Beklag­ten unter Hin­weis auf die nicht ein­ge­hal­tene Schrift­form des Miet­ver­tra­ges die ordent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zum 31.12.2008. Die münd­lich ver­ein­bar­ten Ände­run­gen seien nur von dem Insol­venz­ver­wal­ter schrift­lich bestä­tigt wor­den. Das LG wies die Räu­mungs­klage ab; das OLG gab ihr statt. Die Revi­sion des Beklag­ten blieb vor dem BGH erfolg­los.

Gründe:
Das Miet­ver­hält­nis war durch die ordent­li­che Kün­di­gung der Klä­ge­rin im April 2008 gem. §§ 542 Abs. 1, 550, 578 Abs. 1, 2, 580a Abs. 2 BGB zum 31.12.2008 been­det wor­den.

Die Vor­aus­set­zun­gen des § 550 Abs. 1 BGB lagen im vor­lie­gen­den Fall vor. Der Miet­ver­trag war nicht (mehr) in schrift­li­cher Form gesch­los­sen, nach­dem der Insol­venz­ver­wal­ter und der Beklagte in Abwei­chung von dem Inhalt des schrift­li­chen Miet­ver­tra­ges aus Sep­tem­ber 2005 u.a. Ände­run­gen hin­sicht­lich der Dauer des Miet­ver­hält­nis­ses ver­ein­bart hat­ten, ohne hier­über eine von bei­den Ver­trag­s­par­teien unter­zeich­nete Urkunde zu errich­ten. Die münd­lich ver­ein­bar­ten Ände­run­gen waren hier nur von dem Insol­venz­ver­wal­ter schrift­lich bestä­tigt wor­den, ohne dass die­ses Bestä­ti­gungs­sch­rei­ben spä­ter von dem Beklag­ten unter­zeich­net wurde.

De Klä­ge­rin ver­stieß auch nicht gegen Treu und Glau­ben gem. § 242 BGB, indem sie sich dar­auf beru­fen hatte, der Miet­ver­trag sei man­gels Wah­rung der Schrift­form ordent­lich künd­bar gewe­sen. Ins­be­son­dere war die vor­zei­tige ordent­li­che Kün­di­gung nicht des­halb treu­wid­rig, weil die Klä­ge­rin zur Nach­ho­lung der Schrift­form verpf­lich­tet gewe­sen wäre. Denn eine sol­che Pflicht bestand für die Klä­ge­rin nicht. Ob eine Schrift­form­hei­lungs­klau­sel wie hier durch Indi­vi­dual­ver­trag rechts­wirk­sam getrof­fen wer­den kann, wird in der OLG-Recht­sp­re­chung und im Schrift­tum nicht ein­heit­lich beant­wor­tet. Ebenso besteht Streit über die Frage, ob eine sol­che Klau­sel ihre Wirk­sam­keit unter­s­tellt nur eine der ursprüng­li­chen Ver­trag­s­par­teien hin­dern kann, den Miet­ver­trag unter Beru­fung auf einen Schrift­form­man­gel zu kün­di­gen, oder ob ihr auch gegen­über einem Erwer­ber des Grund­stücks Rechts­wir­kung zukommt.

Im vor­lie­gen­den Fall war - nach­dem die Klä­ge­rin durch den Erwerb des Grund­stücks gem. § 566 Abs. 1 BGB in die sich aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben­den Rechte und Pflich­ten ein­t­rat - allein von Bedeu­tung, ob einem Erwer­ber ange­las­tet wer­den kann, sich treu­wid­rig zu ver­hal­ten, wenn er trotz einer im Miet­ver­trag ent­hal­te­nen Hei­lungs­klau­sel das Miet­ver­hält­nis wegen eines Schrift­form­man­gels kün­digt. Das ist nach Auf­fas­sung des Senats nicht der Fall. Sch­ließ­lich will § 550 BGB in ers­ter Linie sicher­s­tel­len, dass ein spä­te­rer Grund­stü­cker­wer­ber, der kraft Geset­zes auf Sei­ten des Ver­mie­ters in ein auf mehr als ein Jahr abge­sch­los­se­nes Miet­ver­hält­nis ein­tritt, des­sen Bedin­gun­gen aus dem schrift­li­chen Miet­ver­trag erse­hen kann.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Um direkt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben