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Ortsübliche Miete im Fall der verbilligten Überlassung von Wohnraum

BFH 10.5.2016, IX R 44/15

Un­ter ortsübli­cher Miete für Woh­nun­gen ver­gleich­ba­rer Art, Lage und Aus­stat­tung ist die ortsübli­che Brut­to­miete - d.h. die Kalt­miete zzgl. der nach der Be­triebs­kos­ten­ver­ord­nung um­la­gefähi­gen Kos­ten - zu ver­ste­hen.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger hat­ten im Streit­jahr 2011 Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ei­ner Woh­nung er­zielt. Diese war an die Mut­ter des Klägers ver­mie­tet. Die 2011 ver­ein­nahmte Kalt­miete be­trug 2.900 €. Ne­ben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen la­gen bei 1.829 €. Die Kläger erklärten in ih­rer An­lage V Ein­nah­men i.H.v. 3.024 € so­wie Wer­bungs­kos­ten i.H.v. 11.228 €.

Im Rah­men der Ein­kom­men­steu­er­ver­an­la­gung berück­sich­tigte das Fi­nanz­amt die von den Klägern er­mit­tel­ten ne­ga­ti­ven Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung al­ler­dings nicht. Erst nach Ein­spruch der Kläger er­kannte die Behörde ne­ga­tive Ver­mie­tungs­einkünfte i.H.v. ./. 2.378 € an. Zur Begründung hieß es: Die Wer­bungs­kos­ten für die Ver­mie­tung der Woh­nung könn­ten nur i.H.v. 62,28 % von 11.183 € = 6.965 € berück­sich­tigt wer­den, da die von der Mut­ter des Klägers ge­zahlte Kalt­miete nur 62,28 % der ortsübli­chen Kalt­miete be­tra­gen habe. Da die Über­schus­spro­gnose für einen Zeit­raum von 30 Jah­ren ne­ga­tiv sei, seien die Wer­bungs­kos­ten an­tei­lig auf­zu­tei­len. Zu­dem könne ein Teil der Kos­ten nicht an­er­kannt wer­den.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Auf die Re­vi­sion der Kläger hob der BFH das Ur­teil auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Das FG hat rechts­feh­ler­haft im Rah­men des § 21 Abs. 2 EStG für die Be­rech­nung der Ent­gelt­lich­keits­quote die ortsübli­che Kalt- an­stelle der Warm­miete zu­grunde ge­legt. Un­ter ortsübli­cher Miete für Woh­nun­gen ver­gleich­ba­rer Art, Lage und Aus­stat­tung ist viel­mehr die ortsübli­che Kalt­miete zzgl. der nach der Be­triebs­kos­ten­ver­ord­nung (Be­trKV) um­la­gefähi­gen Kos­ten zu ver­ste­hen (vgl. u.a. BGH-Ur­teil v. 25.7.2000, Az.: IX R 6/97). Das Ur­teil des FG konnte so­mit kei­nen Be­stand ha­ben und mus­ste auf­ge­ho­ben wer­den.

Die Sa­che ist al­ler­dings nicht spruch­reif. Das FG muss noch Fest­stel­lun­gen zur ortsübli­chen Miete nach­ho­len und die Ent­gelt­lich­keits­quote und da­mit die Höhe des Wer­bungs­kos­ten­ab­zugs im Rah­men der Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung neu zu er­mit­teln.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
  • Um di­rekt zum Voll­text zu ge­lan­gen, kli­cken Sie bitte hier.
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