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Ortsübliche Miete im Fall der verbilligten Überlassung von Wohnraum

BFH 10.5.2016, IX R 44/15

Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete - d.h. die Kaltmiete zzgl. der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten - zu verstehen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger hat­ten im Streit­jahr 2011 Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung einer Woh­nung erzielt. Diese war an die Mut­ter des Klä­gers ver­mie­tet. Die 2011 ver­ein­nahmte Kalt­miete betrug 2.900 €. Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen lagen bei 1.829 €. Die Klä­ger erklär­ten in ihrer Anlage V Ein­nah­men i.H.v. 3.024 € sowie Wer­bungs­kos­ten i.H.v. 11.228 €.

Im Rah­men der Ein­kom­men­steu­er­ver­an­la­gung berück­sich­tigte das Finanz­amt die von den Klä­gern ermit­tel­ten nega­ti­ven Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung aller­dings nicht. Erst nach Ein­spruch der Klä­ger erkannte die Behörde nega­tive Ver­mie­tungs­ein­künfte i.H.v. ./. 2.378 € an. Zur Begrün­dung hieß es: Die Wer­bungs­kos­ten für die Ver­mie­tung der Woh­nung könn­ten nur i.H.v. 62,28 % von 11.183 € = 6.965 € berück­sich­tigt wer­den, da die von der Mut­ter des Klä­gers gezahlte Kalt­miete nur 62,28 % der orts­üb­li­chen Kalt­miete betra­gen habe. Da die Über­schus­s­prog­nose für einen Zei­traum von 30 Jah­ren nega­tiv sei, seien die Wer­bungs­kos­ten antei­lig auf­zu­tei­len. Zudem könne ein Teil der Kos­ten nicht aner­kannt wer­den.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ger hob der BFH das Urteil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Das FG hat rechts­feh­ler­haft im Rah­men des § 21 Abs. 2 EStG für die Berech­nung der Ent­gelt­lich­keits­quote die orts­üb­li­che Kalt- ans­telle der Warm­miete zugrunde gelegt. Unter orts­üb­li­cher Miete für Woh­nun­gen ver­g­leich­ba­rer Art, Lage und Aus­stat­tung ist viel­mehr die orts­üb­li­che Kalt­miete zzgl. der nach der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung (BetrKV) umla­ge­fähi­gen Kos­ten zu ver­ste­hen (vgl. u.a. BGH-Urteil v. 25.7.2000, Az.: IX R 6/97). Das Urteil des FG konnte somit kei­nen Bestand haben und musste auf­ge­ho­ben wer­den.

Die Sache ist aller­dings nicht spruch­reif. Das FG muss noch Fest­stel­lun­gen zur orts­üb­li­chen Miete nach­ho­len und die Ent­gelt­lich­keits­quote und damit die Höhe des Wer­bungs­kos­ten­ab­zugs im Rah­men der Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung neu zu ermit­teln.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
  • Um direkt zum Voll­text zu gelan­gen, kli­cken Sie bitte hier.
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