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OLG Düsseldorf: Auch nach jahrelanger Durchführung des Mietvertrages darf sich jede Partei auf eine Formunwirksamkeit berufen

OLG Düsseldorf 23.1.2012, I-10 U 66/11

Jede Par­tei darf sich grundsätz­lich - auch nach jah­re­lan­ger Durchführung des Miet­ver­tra­ges - dar­auf be­ru­fen, dass die für den lang­fris­ti­gen Miet­ver­trag vor­ge­se­hene Form nicht ein­ge­hal­ten ist. Nur aus­nahms­weise, wenn die Un­wirk­sam­keit der ver­ein­bar­ten lang­fris­ti­gen Ver­trags­dauer zu einem schlecht­hin un­trag­ba­ren Er­geb­nis führen würde, kann es rechts­missbräuch­lich sein, den Form­man­gel gel­tend zu ma­chen.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien strit­ten darüber, ob sich ihr ge­werb­li­ches Miet­verhält­nis durch Op­ti­ons­erklärung der Be­klag­ten vom 31.3.2008 bis zum 31.12.2011 verlängert hatte oder ob die Be­klagte das Miet­verhält­nis we­gen ei­nes ver­trag­li­chen Schrift­form­man­gels wirk­sam mit Schrei­ben vom 30.5.2010 zum 31.12.2010 gekündigt hatte. Das LG wies die Fest­stel­lungs­klage, dass das Miet­verhält­nis über den 31.12.2010 hin­aus fort­be­stehe ab. Man­gels Wah­rung der ge­setz­li­chen Schrift­form habe der Ver­trag von der Be­klag­ten mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB gekündigt wer­den können.

Der Kläger machte gel­tend, für den Ein­tritt der Be­klag­ten in das Miet­verhält­nis sei ein schrift­li­cher Ver­trag zwi­schen ihr und dem Kläger nicht er­for­der­lich. Die Ver­tragsüber­nahme setze re­gelmäßig die Ei­ni­gung des Über­neh­men­den mit dem aus­schei­den­den und dem ver­blei­ben­dem Ver­trags­part­ner bzw. des­sen Zu­stim­mung vor­aus. Letz­tere habe der Kläger er­teilt, was auch form­frei möglich sei. Dem LG sei auch nicht darin zu fol­gen, dass es der Be­klag­ten nicht nach Treu und Glau­ben ver­wehrt sei, sich auf den Man­gel der Schrift­form zu be­ru­fen.

Das OLG wies die Be­ru­fung des Klägers zurück. Die Re­vi­sion zum BGH wurde nicht zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Wird der - hier ge­werb­li­che - Miet­ver­trag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schrift­li­cher Form ab­ge­schlos­sen, gilt er nach § 550 S. 1 BGB für un­be­stimmte Zeit und kann - mit der Ein­schränkung des § 550 Satz 2 BGB - je­der­zeit mit ge­setz­li­cher Frist gem. § 580 a Abs. 2 BGB gekündigt wer­den. Diese Vor­aus­set­zung war hier erfüllt, denn der  für die Ein­hal­tung der ge­setz­li­chen Schrift­form der §§ 550, 126 BGB be­weis­pflich­tige Kläger hatte nicht be­wei­sen, dass zwi­schen den Par­teien ein der ge­setz­li­chen Schrift­form ent­spre­chen­der Miet­ver­trag be­stand.

Die Schrift­form ei­nes lang­fris­ti­gen Miet­ver­tra­ges ist bei einem rechts­ge­schäft­li­chen Mie­ter­wech­sel durch zwei­sei­ti­gen Ver­trag zwi­schen Alt- und Neu­mie­ter un­ge­ach­tet der form­frei mögli­chen Zu­stim­mung des Ver­mie­ters nur ein­ge­hal­ten, wenn diese Miet­ein­tritts­ver­ein­ba­rung dem Schrift­for­mer­for­der­nis des § 550 BGB genügt. Das er­for­dert, dass der Mie­ter oder der Miet­nach­fol­ger des­sen Ein­tritt in die Mie­ter­stel­lung durch eine Ur­kunde be­le­gen kann, die ausdrück­lich auf den Ur­sprungs­miet­ver­trag Be­zug nimmt. Die ver­trag­li­che Aus­wech­se­lung des Mie­ters muss darin zur Wah­rung der Schrift­form der­ge­stalt be­ur­kun­det sein, dass sich die ver­trag­li­che Stel­lung des Miet­nach­fol­gers im Zu­sam­men­hang mit dem zwi­schen dem bis­he­ri­gen Mie­ter und dem Ver­mie­ter ge­schlos­se­nen Miet­ver­trag er­gib.

Zwar lag hier das Ein­verständ­nis des Ver­mie­ters vor, doch ent­sprach es nicht den für die Ein­hal­tung der Schrift­form des § 550 BGB gel­ten­den Grundsätzen. Da­nach ist die Schrift­form nur ge­wahrt, wenn sich die Ei­ni­gung über alle we­sent­li­chen ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen - ins­be­son­dere den Miet­ge­gen­stand, den Miet­zins so­wie die Dauer und die Par­teien des Miet­verhält­nis­ses - aus ei­ner von bei­den Par­teien un­ter­zeich­ne­ten Ur­kunde er­gibt. Wer­den we­sent­li­che ver­trag­li­che Ver­ein­ba­run­gen nicht im Miet­ver­trag selbst schrift­lich nie­der­ge­legt, son­dern in An­la­gen aus­ge­la­gert, so dass sich der Ge­samt­in­halt der miet­ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung erst aus dem Zu­sam­men­spiel die­ser "ver­streu­ten" Be­din­gun­gen er­gibt, müssen die Par­teien zur Wah­rung der Ur­kun­den­ein­heit die Zu­sam­men­gehörig­keit die­ser Schriftstücke in ge­eig­ne­ter Weise zwei­fels­frei kennt­lich ma­chen.

Die Par­teien des Aus­gangs­miet­ver­tra­ges aus dem Jahr 1975 hat­ten die­sen durch Nachträge in je­weils we­sent­li­chen Punk­ten geändert, so dass die Miet­ein­tritts­ver­ein­ba­rung im Pra­xisüber­nah­me­ver­tra­ges zur Wah­rung der Schrift­form des § 550 BGB auf diese Nach­trags­ver­ein­ba­run­gen ausdrück­lich hätte Be­zug neh­men müssen. Ohne eine sol­che Be­zug­nahme war für einen po­ten­zi­el­len Er­wer­ber - auch nicht im Wege der Aus­le­gung - aus der Ein­sicht in den Pra­xisüber­nah­me­ver­trag nicht er­sicht­lich, dass er in einen Miet­ver­trag mit um­fang­rei­chen Nachträgen ein­tritt.

Letzt­lich war die Be­klagte auch nicht gem. § 242 BGB nach Treu und Glau­ben ge­hin­dert, sich auf den Man­gel der Schrift­form zu be­ru­fen. Denn jede Par­tei darf sich grundsätz­lich - auch nach jah­re­lan­ger Durchführung des Miet­ver­tra­ges - dar­auf be­ru­fen, dass die für den lang­fris­ti­gen Miet­ver­trag vor­ge­se­hene Form nicht ein­ge­hal­ten ist. Nur aus­nahms­weise, wenn die Un­wirk­sam­keit der ver­ein­bar­ten lang­fris­ti­gen Ver­trags­dauer zu einem schlecht­hin un­trag­ba­ren Er­geb­nis führen würde, kann es rechts­missbräuch­lich sein, sich auf den Form­man­gel zu be­ru­fen. Dass beide Par­teien zunächst rechts­ir­rig von der Wirk­sam­keit des Miet­ver­tra­ges aus­ge­gan­gen wa­ren, führte je­doch ebenso we­nig zur An­wen­dung des § 242 BGB wie die Ein­las­sung der Be­klag­ten auf ein Miet­erhöhungs­schrei­ben.

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