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OLG Düsseldorf: Auch nach jahrelanger Durchführung des Mietvertrages darf sich jede Partei auf eine Formunwirksamkeit berufen

OLG Düsseldorf 23.1.2012, I-10 U 66/11

Jede Partei darf sich grundsätzlich - auch nach jahrelanger Durchführung des Mietvertrages - darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist. Nur ausnahmsweise, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es rechtsmissbräuchlich sein, den Formmangel geltend zu machen.

Der Sach­ver­halt:
Die Par­teien strit­ten dar­über, ob sich ihr gewerb­li­ches Miet­ver­hält­nis durch Opti­on­s­er­klär­ung der Beklag­ten vom 31.3.2008 bis zum 31.12.2011 ver­län­gert hatte oder ob die Beklagte das Miet­ver­hält­nis wegen eines ver­trag­li­chen Schrift­form­man­gels wirk­sam mit Sch­rei­ben vom 30.5.2010 zum 31.12.2010 gekün­digt hatte. Das LG wies die Fest­stel­lungs­klage, dass das Miet­ver­hält­nis über den 31.12.2010 hin­aus fort­be­stehe ab. Man­gels Wah­rung der gesetz­li­chen Schrift­form habe der Ver­trag von der Beklag­ten mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB gekün­digt wer­den kön­nen.

Der Klä­ger machte gel­tend, für den Ein­tritt der Beklag­ten in das Miet­ver­hält­nis sei ein schrift­li­cher Ver­trag zwi­schen ihr und dem Klä­ger nicht erfor­der­lich. Die Ver­trags­über­nahme setze regel­mä­ßig die Eini­gung des Über­neh­men­den mit dem aus­schei­den­den und dem ver­b­lei­ben­dem Ver­trag­s­part­ner bzw. des­sen Zustim­mung vor­aus. Letz­tere habe der Klä­ger erteilt, was auch form­f­rei mög­lich sei. Dem LG sei auch nicht darin zu fol­gen, dass es der Beklag­ten nicht nach Treu und Glau­ben ver­wehrt sei, sich auf den Man­gel der Schrift­form zu beru­fen.

Das OLG wies die Beru­fung des Klä­gers zurück. Die Revi­sion zum BGH wurde nicht zuge­las­sen.

Die Gründe:
Wird der - hier gewerb­li­che - Miet­ver­trag für län­gere Zeit als ein Jahr nicht in schrift­li­cher Form abge­sch­los­sen, gilt er nach § 550 S. 1 BGB für unbe­stimmte Zeit und kann - mit der Ein­schrän­kung des § 550 Satz 2 BGB - jeder­zeit mit gesetz­li­cher Frist gem. § 580 a Abs. 2 BGB gekün­digt wer­den. Diese Vor­aus­set­zung war hier erfüllt, denn der  für die Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Schrift­form der §§ 550, 126 BGB beweispf­lich­tige Klä­ger hatte nicht bewei­sen, dass zwi­schen den Par­teien ein der gesetz­li­chen Schrift­form ent­sp­re­chen­der Miet­ver­trag bestand.

Die Schrift­form eines lang­fris­ti­gen Miet­ver­tra­ges ist bei einem rechts­ge­schäft­li­chen Mie­ter­wech­sel durch zwei­sei­ti­gen Ver­trag zwi­schen Alt- und Neu­mie­ter unge­ach­tet der form­f­rei mög­li­chen Zustim­mung des Ver­mie­ters nur ein­ge­hal­ten, wenn diese Miet­ein­tritts­ve­r­ein­ba­rung dem Schrift­for­mer­for­der­nis des § 550 BGB genügt. Das erfor­dert, dass der Mie­ter oder der Miet­nach­fol­ger des­sen Ein­tritt in die Mie­ter­stel­lung durch eine Urkunde bele­gen kann, die aus­drück­lich auf den Ursprungs­miet­ver­trag Bezug nimmt. Die ver­trag­li­che Aus­wech­se­lung des Mie­ters muss darin zur Wah­rung der Schrift­form der­ge­stalt beur­kun­det sein, dass sich die ver­trag­li­che Stel­lung des Miet­nach­fol­gers im Zusam­men­hang mit dem zwi­schen dem bis­he­ri­gen Mie­ter und dem Ver­mie­ter gesch­los­se­nen Miet­ver­trag ergib.

Zwar lag hier das Ein­ver­ständ­nis des Ver­mie­ters vor, doch ent­sprach es nicht den für die Ein­hal­tung der Schrift­form des § 550 BGB gel­ten­den Grund­sät­zen. Danach ist die Schrift­form nur gewahrt, wenn sich die Eini­gung über alle wesent­li­chen ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen - ins­be­son­dere den Miet­ge­gen­stand, den Miet­zins sowie die Dauer und die Par­teien des Miet­ver­hält­nis­ses - aus einer von bei­den Par­teien unter­zeich­ne­ten Urkunde ergibt. Wer­den wesent­li­che ver­trag­li­che Ver­ein­ba­run­gen nicht im Miet­ver­trag selbst schrift­lich nie­der­ge­legt, son­dern in Anla­gen aus­ge­la­gert, so dass sich der Gesam­t­in­halt der miet­ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung erst aus dem Zusam­men­spiel die­ser "ver­st­reu­ten" Bedin­gun­gen ergibt, müs­sen die Par­teien zur Wah­rung der Urkun­den­ein­heit die Zusam­men­ge­hö­rig­keit die­ser Schrift­stü­cke in geeig­ne­ter Weise zwei­fels­f­rei kennt­lich machen.

Die Par­teien des Aus­gangs­miet­ver­tra­ges aus dem Jahr 1975 hat­ten die­sen durch Nach­träge in jeweils wesent­li­chen Punk­ten geän­dert, so dass die Miet­ein­tritts­ve­r­ein­ba­rung im Pra­xis­über­nah­me­ver­tra­ges zur Wah­rung der Schrift­form des § 550 BGB auf diese Nach­trags­ve­r­ein­ba­run­gen aus­drück­lich hätte Bezug neh­men müs­sen. Ohne eine sol­che Bezug­nahme war für einen poten­zi­el­len Erwer­ber - auch nicht im Wege der Aus­le­gung - aus der Ein­sicht in den Pra­xis­über­nah­me­ver­trag nicht ersicht­lich, dass er in einen Miet­ver­trag mit umfang­rei­chen Nach­trä­gen ein­tritt.

Letzt­lich war die Beklagte auch nicht gem. § 242 BGB nach Treu und Glau­ben gehin­dert, sich auf den Man­gel der Schrift­form zu beru­fen. Denn jede Par­tei darf sich grund­sätz­lich - auch nach jah­re­lan­ger Durch­füh­rung des Miet­ver­tra­ges - dar­auf beru­fen, dass die für den lang­fris­ti­gen Miet­ver­trag vor­ge­se­hene Form nicht ein­ge­hal­ten ist. Nur aus­nahms­weise, wenn die Unwirk­sam­keit der ver­ein­bar­ten lang­fris­ti­gen Ver­trags­dauer zu einem sch­lecht­hin untrag­ba­ren Ergeb­nis füh­ren würde, kann es rechts­miss­bräuch­lich sein, sich auf den Form­man­gel zu beru­fen. Dass beide Par­teien zunächst recht­s­ir­rig von der Wirk­sam­keit des Miet­ver­tra­ges aus­ge­gan­gen waren, führte jedoch ebenso wenig zur Anwen­dung des § 242 BGB wie die Ein­las­sung der Beklag­ten auf ein Mie­t­er­höh­ungs­sch­rei­ben.

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