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Niedersächsisches FG zur Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung einer Ferienwohnung trotz geringfügiger Selbstnutzung

Urteil des Niedersächsischen FG vom 7.3.2012 - 9 K 180/09

Er­zielt ein Steu­er­pflich­ti­ger durch die Fremd­ver­mie­tung ei­ner ein­zel­nen Fe­ri­en­woh­nung Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung, ist die Über­schus­ser­zie­lungs­ab­sicht auch dann zu un­ter­stel­len, wenn die Woh­nung in ge­rin­gem Um­fang selbst ge­nutzt wird, die jähr­li­chen tatsäch­li­chen Ver­mie­tungs­tage aber re­gelmäßig die Grenze von 75 Pro­zent der ortsübli­chen Ver­mie­tungs­tage über­schrei­ten. Das FG stellt sich mit die­ser Ent­schei­dung ge­gen die bis­he­rige BFH-Recht­spre­chung.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger sind Ei­gentümer ei­ner 1997 er­wor­be­nen Fe­ri­en­woh­nung, die sie über eine Ver­mitt­lungs­ge­sell­schaft in den Streit­jah­ren 1997 bis 2006 - ab­ge­se­hen von ei­ner jähr­li­chen dreiwöchi­gen, im Ver­mitt­lungs­ver­trag vor­be­hal­te­nen Selbst­nut­zung - fremd­ver­mie­te­ten. Das Fi­nanz­amt er­kannte zunächst in den Jah­ren 1997 bis 2005 die erklärten Ver­luste aus der Ver­mie­tung der Fe­ri­en­woh­nung vorläufig nach § 165 AO an.

Nach­dem in die­sem Zeit­raum nur Ver­luste in er­heb­li­cher Höhe erklärt wur­den, überprüfte das Fi­nanz­amt die Über­schus­ser­zie­lungs­ab­sicht an­hand ei­ner Pro­gno­se­be­rech­nung über einen Zeit­raum von 30 Jah­ren. Diese Überprüfung, die grundsätz­lich bei aus­schließli­cher Ver­mie­tung an fremde Dritte ent­behr­lich ist, hielt es da­bei - ba­sie­rend auf der Recht­spre­chung des BFH - auch bei nur ge­ringfügi­ger Selbst­nut­zung für ge­bo­ten. Weil die Pro­gno­se­er­mitt­lung einen To­tal­ver­lust er­gab, er­kannte das Fi­nanz­amt in al­len Streit­jah­ren die Ver­luste man­gels Über­schus­ser­zie­lungs­ab­sicht rück­wir­kend nicht mehr an.

Das FG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage statt. Die Re­vi­sion zum BFH wurde we­gen grundsätz­li­cher Be­deu­tung der Sa­che und Ab­wei­chung von der BFH-Recht­spre­chung zu­ge­las­sen. Ein Ak­ten­zei­chen des BFH liegt der­zeit noch nicht vor.

Die Gründe:
Die in den Streit­jah­ren von den Klägern erklärten Ver­luste aus der Ver­mie­tung der Fe­ri­en­woh­nung sind - so­weit die gel­tend ge­mach­ten Auf­wen­dun­gen nicht auf die Zeit der vor­be­hal­te­nen Selbst­nut­zung ent­fal­len - als Ver­luste aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung (§ 21 EStG) steu­er­min­dernd zu berück­sich­ti­gen. Das Fi­nanz­amt hat zu Un­recht eine Über­schus­spro­gnose von den Klägern für ihre Fe­ri­en­woh­nungs­ver­mie­tung an­ge­for­dert und die Ver­luste aus die­sem Ob­jekt dem­ent­spre­chend zu Un­recht un­berück­sich­tigt ge­las­sen.

Ent­ge­gen der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung des BFH be­steht nach Auf­fas­sung des FG je­den­falls dann kein An­lass, an der Über­schus­ser­zie­lungs­ab­sicht ei­nes Woh­nungs­ver­mie­ters zu zwei­feln, der seine Fe­ri­en­woh­nung an zwei oder drei Wo­chen im Jahr selbst nutzt, sich dies nur vor­behält oder die Selbst­nut­zung auf übli­che Leer­stands­zei­ten be­schränkt, wenn - wie im Streit­fall - die tatsäch­li­chen Ver­mie­tungs­tage die ortsübli­chen Ver­mie­tungs­tage er­rei­chen oder so­gar über­tref­fen. Nur auf diese Weise kann eine Gleich­be­hand­lung zwi­schen den Fällen der Ver­mie­tung über einen Ver­mitt­ler mit den Fällen der Ver­mie­tung in Ei­gen­re­gie er­reicht wer­den.

Der tem­porären Über­la­ge­rung der un­ter­stell­ten Über­schus­ser­zie­lungs­ab­sicht durch die vor­be­hal­tene, steu­er­lich un­be­acht­li­che Selbst­nut­zung war in­so­weit Rech­nung zu tra­gen, als die Ge­samt­auf­wen­dun­gen der Kläger zeit­an­tei­lig im Verhält­nis der vor­be­hal­te­nen Selbst­nut­zungs­tage zu den Ge­samt­ta­gen des je­wei­li­gen Streit­jah­res gekürzt wur­den.

Link­hin­weis:

Für den in der Recht­spre­chungs­da­ten­bank der nie­dersäch­si­schen Jus­tiz veröff­ent­lich­ten Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.

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