deen
Nexia Ebner Stolz

Niedersächsisches FG zur Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung einer Ferienwohnung trotz geringfügiger Selbstnutzung

Urteil des Niedersächsischen FG vom 7.3.2012 - 9 K 180/09

Erzielt ein Steuerpflichtiger durch die Fremdvermietung einer einzelnen Ferienwohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ist die Überschusserzielungsabsicht auch dann zu unterstellen, wenn die Wohnung in geringem Umfang selbst genutzt wird, die jährlichen tatsächlichen Vermietungstage aber regelmäßig die Grenze von 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage überschreiten. Das FG stellt sich mit dieser Entscheidung gegen die bisherige BFH-Rechtsprechung.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger sind Eigen­tü­mer einer 1997 erwor­be­nen Feri­en­woh­nung, die sie über eine Ver­mitt­lungs­ge­sell­schaft in den Streit­jah­ren 1997 bis 2006 - abge­se­hen von einer jähr­li­chen drei­wöchi­gen, im Ver­mitt­lungs­ver­trag vor­be­hal­te­nen Selbst­nut­zung - fremd­ver­mie­te­ten. Das Finanz­amt erkannte zunächst in den Jah­ren 1997 bis 2005 die erklär­ten Ver­luste aus der Ver­mie­tung der Feri­en­woh­nung vor­läu­fig nach § 165 AO an.

Nach­dem in die­sem Zei­traum nur Ver­luste in erheb­li­cher Höhe erklärt wur­den, über­prüfte das Finanz­amt die Über­schus­ser­zie­lungs­ab­sicht anhand einer Prog­no­se­be­rech­nung über einen Zei­traum von 30 Jah­ren. Diese Über­prü­fung, die grund­sätz­lich bei aus­sch­ließ­li­cher Ver­mie­tung an fremde Dritte ent­behr­lich ist, hielt es dabei - basie­rend auf der Recht­sp­re­chung des BFH - auch bei nur gering­fü­g­i­ger Selbst­nut­zung für gebo­ten. Weil die Prog­no­se­er­mitt­lung einen Total­ver­lust ergab, erkannte das Finanz­amt in allen Streit­jah­ren die Ver­luste man­gels Über­schus­ser­zie­lungs­ab­sicht rück­wir­kend nicht mehr an.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Die Revi­sion zum BFH wurde wegen grund­sätz­li­cher Bedeu­tung der Sache und Abwei­chung von der BFH-Recht­sp­re­chung zuge­las­sen. Ein Akten­zei­chen des BFH liegt der­zeit noch nicht vor.

Die Gründe:
Die in den Streit­jah­ren von den Klä­gern erklär­ten Ver­luste aus der Ver­mie­tung der Feri­en­woh­nung sind - soweit die gel­tend gemach­ten Auf­wen­dun­gen nicht auf die Zeit der vor­be­hal­te­nen Selbst­nut­zung ent­fal­len - als Ver­luste aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung (§ 21 EStG) steu­er­min­dernd zu berück­sich­ti­gen. Das Finanz­amt hat zu Unrecht eine Über­schus­s­prog­nose von den Klä­gern für ihre Feri­en­woh­nungs­ver­mie­tung ange­for­dert und die Ver­luste aus die­sem Objekt dem­ent­sp­re­chend zu Unrecht unbe­rück­sich­tigt gelas­sen.

Ent­ge­gen der bis­he­ri­gen Recht­sp­re­chung des BFH besteht nach Auf­fas­sung des FG jeden­falls dann kein Anlass, an der Über­schus­ser­zie­lungs­ab­sicht eines Woh­nungs­ver­mie­ters zu zwei­feln, der seine Feri­en­woh­nung an zwei oder drei Wochen im Jahr selbst nutzt, sich dies nur vor­be­hält oder die Selbst­nut­zung auf übli­che Leer­stands­zei­ten beschränkt, wenn - wie im Streit­fall - die tat­säch­li­chen Ver­mie­tungs­tage die orts­üb­li­chen Ver­mie­tungs­tage errei­chen oder sogar über­tref­fen. Nur auf diese Weise kann eine Gleich­be­hand­lung zwi­schen den Fäl­len der Ver­mie­tung über einen Ver­mitt­ler mit den Fäl­len der Ver­mie­tung in Eigen­re­gie erreicht wer­den.

Der tem­porä­ren Über­la­ge­rung der unter­s­tell­ten Über­schus­ser­zie­lungs­ab­sicht durch die vor­be­hal­tene, steu­er­lich unbe­acht­li­che Selbst­nut­zung war inso­weit Rech­nung zu tra­gen, als die Gesamt­auf­wen­dun­gen der Klä­ger zei­t­an­tei­lig im Ver­hält­nis der vor­be­hal­te­nen Selbst­nut­zungs­tage zu den Gesamt­ta­gen des jewei­li­gen Streit­jah­res gekürzt wur­den.

Link­hin­weis:

Für den in der Recht­sp­re­chungs­da­ten­bank der nie­der­säch­si­schen Jus­tiz ver­öf­f­ent­lich­ten Voll­text der Ent­schei­dung kli­cken Sie bitte hier.



nach oben