Manchmal kommt es leider anders als man denkt. Und so ist schon so manches Immobiliengeschäft geplatzt, weil es letztendlich bei dem potenziellen Käufer zu Finanzierungsschwierigkeiten kam. Schlecht für den Grundstückseigentümer, der im Zusammenhang mit dem gescheiterten Verkauf und der damit zusammen hängenden Rückabwicklung des notariell beurkundeten Vertrags vielfach erhebliche vergebliche Kosten hatte, auf denen er nun sitzen bleibt. „Diese kann er noch nicht einmal steuerlich geltend machen“, bedauert Henning-Günther Wind, Steuerberater bei Ebner Stolz Mönning Bachem unter Verweis auf eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 1.8.2012 (Az. IX R 8/12).
In dem Streitfall wollte der Kläger diese vergeblichen Kosten entweder im Rahmen seiner bisherigen Tätigkeit als Vermieter der Immobilie bei seinen Vermietungseinkünften oder als vergebliche Veräußerungskosten bei den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften berücksichtigt wissen. Eine Berücksichtigung bei den Vermietungseinkünften lehnten die Richter mit dem Hinweis ab, dass die Kosten nicht durch die Vermietungstätigkeit, sondern durch die Veräußerungsabsicht veranlasst sind und somit der nach dem Gesetzeswortlaut erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang nicht gegeben ist. „Zwar wäre die Veräußerung, wenn sie denn durchgeführt worden wäre, innerhalb von zehn Jahren seit Erwerb der Immobilie erfolgt und hätte dann zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn bzw. zu einem steuerlich beachtlichen Veräußerungsverlust führen können. Weil aber ein erfolgreiches Veräußerungsgeschäft innerhalb der Veräußerungsfrist und damit ein so genanntes steuerbares Ereignis nicht vorliegt, versagt der BFH auch die Berücksichtigung der Aufwendungen im Rahmen der Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften“, erläutert Wind.
Ein Hoffnungsschimmer bleibt jedoch, folgt man den Ausführungen des Urteils bis zum Ende: Ist ein weiterer Versuch, die Immobilie innerhalb von zehn Jahren seit Erwerb zu veräußern, erfolgreich, sollten auch die vergeblichen Veräußerungskosten in die Berechnung des dann steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns bzw. -verlusts einfließen. „Denn in diesem Falle dürfte der erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang mit der steuerbaren Veräußerung gegeben sein“, mutmaßt Wind.
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