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Keine Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung durch Käuferaustausch bei Kapitalgesellschaften

FG Berlin-Brandenburg 16.6.2016, 12 K 4041/12

Das FG Berlin-Brandenburg hat sich mit der Frage einer Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung im Falle des Käuferaustauschs bei Kapitalgesellschaften befasst. Dabei hat es sich insbesondere auch mit der Frage der Verwertung eigener Rechtspositionen über einen identischen Geschäftsführer bei fehlendem Nachweis von Gesellschafterweisungen auseinandergesetzt.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin begehrt die Nicht­fest­set­zung bzw. Auf­he­bung der Grun­d­er­werb­steuer, weil der Kauf­ver­trag auf­ge­ho­ben wor­den sei. Im Arpil 2005 wurde das Insol­venz­ver­fah­ren über das Ver­mö­gen der B-GmbH & Co.KG in C (Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin) eröff­net. Im Mai 2006 machte die Klä­ge­rin der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin ein nota­ri­el­les Kau­f­an­ge­bot für ein Grund­stück in C. Die­ses wurde nicht ange­nom­men. Im Sep­tem­ber 2006 ver­äu­ßerte Rechts­an­walt G als Insol­venz­ver­wal­ter über das Ver­mö­gen der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin das Grund­stück an die Klä­ge­rin. Der Kauf­preis betrug 2,25 Mio. €. Im Oktober 2006 hoben Rechts­an­walt G als Insol­venz­ver­wal­ter über das Ver­mö­gen der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin sowie die Klä­ge­rin den Grund­stücks­kauf­ver­trag wie­der auf. In der­sel­ben nota­ri­el­len Urkunde wurde zwi­schen der Ver­äu­ße­rer­seite und der K-GmbH, ein gleich­lau­ten­der Grund­stücks­kauf­ver­trag gesch­los­sen.

Das Finanz­amt setzte gegen­über der Klä­ge­rin für den Erwerbs­vor­gang von Sep­tem­ber 2006 Grun­d­er­werb­steuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG i.H.v. rd. 100.000 € fest. Als Bemes­sungs­grund­lage legte er den Kauf­preis zu Grunde. In den Erläu­te­run­gen wurde aus­ge­führt, dass mit dem Ver­trag von Oktober 2006 keine grun­d­er­werb­steu­er­lich wirk­same Ver­trags­auf­he­bung, son­dern eine Ver­trags­über­nahme durch die K-GmbH erfolgt sei. Hier­ge­gen wen­dete sich die Klä­ge­rin mit ihrem Ein­spruch. Der besteu­erte Grund­stücks­kauf­ver­trag sei voll­stän­dig rück­gän­gig gemacht wor­den. Da für sie keine Ein­tra­gung im Grund­buch erfolgt sei, habe sie keine ver­b­lei­bende Rechts­po­si­tion behal­ten, so dass der Ver­äu­ße­rer seine ursprüng­li­che Rechts­stel­lung wie­der­er­langt habe.

Im Dezem­ber 2008 ließ die Klä­ge­rin dem Finanz­amt mit­tei­len, im Juni 2008 sei ihre Auflö­sung bzw. Liqui­da­tion besch­los­sen und im Han­dels­re­gis­ter offen gelegt wor­den. Sie ent­falte seit gerau­mer Zeit kei­ner­lei ope­ra­tive Tätig­kei­ten mehr; die Steu­er­for­de­rung würde zur Insol­venz füh­ren. Das Finanz­amt ent­geg­nete, der Klä­ge­rin sei eine Ver­wer­tungs­mög­lich­keit an dem Grund­stück ver­b­lie­ben, weil Auf­he­bung und Neu­ab­schluss des Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges in einer Urkunde erfolgt seien und der Ver­äu­ße­rer daher seine ursprüng­li­che Rechts­po­si­tion nicht zurü­ck­er­hal­ten habe. Der Kauf­ver­trag mit der Klä­ge­rin sei von der K-GmbH über­nom­men wor­den, und zwar zu dem­sel­ben Kauf­preis und den­sel­ben Kon­di­tio­nen. Beide Gesell­schaf­ten hät­ten den­sel­ben Geschäfts­füh­rer und den­sel­ben Ver­t­re­ter und seien danach offen­sicht­lich ver­bun­den. Das Finanz­amt wies den Ein­spruch sch­ließ­lich zurück.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Die Revi­sion zum BFH wurde nicht zuge­las­sen.

Die Gründe:
Das Finanz­amt hat zu Recht ange­nom­men, die Vor­aus­set­zun­gen des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG seien nicht erfüllt. Nach die­ser Rege­lung wird auf Antrag die Steuer nicht fest­ge­setzt oder die Steu­er­fest­set­zung auf­ge­ho­ben, wenn ein Erwerbs­vor­gang vor dem Über­gang des Eigen­tums am Grund­stück auf den Erwer­ber durch Ver­ein­ba­rung der Ver­trag­s­part­ner inn­er­halb von zwei Jah­ren seit der Ent­ste­hung der Steuer rück­gän­gig gemacht wird.

Wird bei der Auf­he­bung eines Kauf­ver­trags über ein Grund­stück die­ses wei­ter­ve­r­äu­ßert, ist für die Anwen­dung des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ent­schei­dend, ob für den frühe­ren Erwer­ber trotz der Ver­trags­auf­he­bung die Mög­lich­keit der Ver­wer­tung einer aus dem "rück­gän­gig gemach­ten" Erwerbs­vor­gang her­zu­lei­ten­den Rechts­po­si­tion ver­b­lie­ben und der Ver­käu­fer dem­zu­folge nicht aus sei­nen Bin­dun­gen ent­las­sen war. Dem frühe­ren Erwer­ber ver­b­leibt die Mög­lich­keit der Ver­wer­tung einer aus dem "rück­gän­gig gemach­ten" Erwerbs­vor­gang her­zu­lei­ten­den Rechts­po­si­tion jeden­falls dann, wenn der Auf­he­bungs- und der Wei­ter­ve­r­äu­ße­rungs­ver­trag in einer ein­zi­gen Urkunde zusam­men­ge­fasst sind. In die­sem Fall hat die­ser die recht­li­che Mög­lich­keit, die Auf­he­bung des ursprüng­li­chen Kauf­ver­trags zum ansch­lie­ßen­den Erwerb des Grund­stücks durch eine von ihm aus­ge­wählte dritte Per­son zu nut­zen.

Die Anwen­dung des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist jedoch nur dann aus­ge­sch­los­sen, wenn der Ers­ter­wer­ber eine ihm ver­b­lie­bene Rechts­po­si­tion auch in sei­nem eige­nen (wirt­schaft­li­chen) Inter­esse ver­wer­tet hat. Vor­lie­gend ist der Klä­ge­rin die Mög­lich­keit der Ver­wer­tung in Bezug auf das mit Kauf­ver­trag von Sep­tem­ber 2006 erwor­bene Grund­stück F-Straße ver­b­lie­ben. Denn durch die Beur­kun­dung der Ver­trags­auf­he­bung mit der Klä­ge­rin einer­seits sowie des neuen Kauf­ver­tra­ges mit der K-GmbH ande­rer­seits in nur einer Notar­ur­kunde hat die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin als Ver­äu­ße­rer ihre ursprüng­li­che Rechts­stel­lung nicht wie­der­er­lan­gen kön­nen. Denn sie ist aus ihrer Über­eig­nungs­verpf­lich­tung der Klä­ge­rin gegen­über erst in dem Augen­blick ent­las­sen wor­den, in dem sie hin­sicht­lich der Über­eig­nung des Grund­stücks bereits wie­der an die K-GmbH als Zwei­ter­wer­ber gebun­den gewe­sen ist.

Auch eine Ver­wer­tung der der Klä­ge­rin ver­b­lie­be­nen Rechts­po­si­tion im "eige­nen" (wirt­schaft­li­chen) Inter­esse hat das Finanz­amt zu Recht bejaht. Die Ver­wer­tung durch die Per­so­nen, wel­che die Klä­ge­rin bei der Auf­he­bung ver­t­re­ten haben - hier deren Geschäfts­füh­rer H und der von die­sem bevoll­mäch­tigte L -, ist ihr als eigene zuzu­rech­nen. Denn diese haben durch ihre Mit­wir­kung an der Wei­ter­ve­r­äu­ße­rung die aus dem ursprüng­li­chen Kauf­ver­trag ver­b­lie­bene Rechts­po­si­tion zug­leich als Organ bzw. Ver­t­re­ter der Zweit­käu­fe­rin und deren ein­zi­ger Gesell­schaf­te­rin ver­wer­tet.

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