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Keine Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung durch Käuferaustausch bei Kapitalgesellschaften

FG Berlin-Brandenburg 16.6.2016, 12 K 4041/12

Das FG Ber­lin-Bran­den­burg hat sich mit der Frage ei­ner Auf­he­bung der Grund­er­werb­steu­er­fest­set­zung im Falle des Käufer­aus­tauschs bei Ka­pi­tal­ge­sell­schaf­ten be­fasst. Da­bei hat es sich ins­be­son­dere auch mit der Frage der Ver­wer­tung ei­ge­ner Rechts­po­si­tio­nen über einen iden­ti­schen Ge­schäftsführer bei feh­len­dem Nach­weis von Ge­sell­schaf­ter­wei­sun­gen aus­ein­an­der­ge­setzt.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin be­gehrt die Nicht­fest­set­zung bzw. Auf­he­bung der Grund­er­werb­steuer, weil der Kauf­ver­trag auf­ge­ho­ben wor­den sei. Im Ar­pil 2005 wurde das In­sol­venz­ver­fah­ren über das Vermögen der B-GmbH & Co.KG in C (Grundstücks­ei­gentüme­rin) eröff­net. Im Mai 2006 machte die Kläge­rin der Grundstücks­ei­gentüme­rin ein no­ta­ri­el­les Kauf­an­ge­bot für ein Grundstück in C. Die­ses wurde nicht an­ge­nom­men. Im Sep­tem­ber 2006 veräußerte Rechts­an­walt G als In­sol­venz­ver­wal­ter über das Vermögen der Grundstücks­ei­gentüme­rin das Grundstück an die Kläge­rin. Der Kauf­preis be­trug 2,25 Mio. €. Im Ok­to­ber 2006 ho­ben Rechts­an­walt G als In­sol­venz­ver­wal­ter über das Vermögen der Grundstücks­ei­gentüme­rin so­wie die Kläge­rin den Grundstücks­kauf­ver­trag wie­der auf. In der­sel­ben no­ta­ri­el­len Ur­kunde wurde zwi­schen der Veräußerer­seite und der K-GmbH, ein gleich­lau­ten­der Grundstücks­kauf­ver­trag ge­schlos­sen.

Das Fi­nanz­amt setzte ge­genüber der Kläge­rin für den Er­werbs­vor­gang von Sep­tem­ber 2006 Grund­er­werb­steuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG i.H.v. rd. 100.000 € fest. Als Be­mes­sungs­grund­lage legte er den Kauf­preis zu Grunde. In den Erläute­run­gen wurde aus­geführt, dass mit dem Ver­trag von Ok­to­ber 2006 keine grund­er­werb­steu­er­lich wirk­same Ver­trags­auf­he­bung, son­dern eine Ver­tragsüber­nahme durch die K-GmbH er­folgt sei. Hier­ge­gen wen­dete sich die Kläge­rin mit ih­rem Ein­spruch. Der be­steu­erte Grundstücks­kauf­ver­trag sei vollständig rückgängig ge­macht wor­den. Da für sie keine Ein­tra­gung im Grund­buch er­folgt sei, habe sie keine ver­blei­bende Rechts­po­si­tion be­hal­ten, so dass der Veräußerer seine ur­sprüng­li­che Rechts­stel­lung wie­der­er­langt habe.

Im De­zem­ber 2008 ließ die Kläge­rin dem Fi­nanz­amt mit­tei­len, im Juni 2008 sei ihre Auflösung bzw. Li­qui­da­tion be­schlos­sen und im Han­dels­re­gis­ter of­fen ge­legt wor­den. Sie ent­falte seit ge­raumer Zeit kei­ner­lei ope­ra­tive Tätig­kei­ten mehr; die Steu­er­for­de­rung würde zur In­sol­venz führen. Das Fi­nanz­amt ent­geg­nete, der Kläge­rin sei eine Ver­wer­tungsmöglich­keit an dem Grundstück ver­blie­ben, weil Auf­he­bung und Neu­ab­schluss des Grundstücks­kauf­ver­tra­ges in ei­ner Ur­kunde er­folgt seien und der Veräußerer da­her seine ur­sprüng­li­che Rechts­po­si­tion nicht zurück­er­hal­ten habe. Der Kauf­ver­trag mit der Kläge­rin sei von der K-GmbH über­nom­men wor­den, und zwar zu dem­sel­ben Kauf­preis und den­sel­ben Kon­di­tio­nen. Beide Ge­sell­schaf­ten hätten den­sel­ben Ge­schäftsführer und den­sel­ben Ver­tre­ter und seien da­nach of­fen­sicht­lich ver­bun­den. Das Fi­nanz­amt wies den Ein­spruch schließlich zurück.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Die Re­vi­sion zum BFH wurde nicht zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Das Fi­nanz­amt hat zu Recht an­ge­nom­men, die Vor­aus­set­zun­gen des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG seien nicht erfüllt. Nach die­ser Re­ge­lung wird auf An­trag die Steuer nicht fest­ge­setzt oder die Steu­er­fest­set­zung auf­ge­ho­ben, wenn ein Er­werbs­vor­gang vor dem Überg­ang des Ei­gen­tums am Grundstück auf den Er­wer­ber durch Ver­ein­ba­rung der Ver­trags­part­ner in­ner­halb von zwei Jah­ren seit der Ent­ste­hung der Steuer rückgängig ge­macht wird.

Wird bei der Auf­he­bung ei­nes Kauf­ver­trags über ein Grundstück die­ses wei­ter­veräußert, ist für die An­wen­dung des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ent­schei­dend, ob für den früheren Er­wer­ber trotz der Ver­trags­auf­he­bung die Möglich­keit der Ver­wer­tung ei­ner aus dem "rückgängig ge­mach­ten" Er­werbs­vor­gang her­zu­lei­ten­den Rechts­po­si­tion ver­blie­ben und der Verkäufer dem­zu­folge nicht aus sei­nen Bin­dun­gen ent­las­sen war. Dem früheren Er­wer­ber ver­bleibt die Möglich­keit der Ver­wer­tung ei­ner aus dem "rückgängig ge­mach­ten" Er­werbs­vor­gang her­zu­lei­ten­den Rechts­po­si­tion je­den­falls dann, wenn der Auf­he­bungs- und der Wei­ter­veräußerungs­ver­trag in ei­ner ein­zi­gen Ur­kunde zu­sam­men­ge­fasst sind. In die­sem Fall hat die­ser die recht­li­che Möglich­keit, die Auf­he­bung des ur­sprüng­li­chen Kauf­ver­trags zum an­schließen­den Er­werb des Grundstücks durch eine von ihm aus­gewählte dritte Per­son zu nut­zen.

Die An­wen­dung des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist je­doch nur dann aus­ge­schlos­sen, wenn der Ers­ter­wer­ber eine ihm ver­blie­bene Rechts­po­si­tion auch in sei­nem ei­ge­nen (wirt­schaft­li­chen) In­ter­esse ver­wer­tet hat. Vor­lie­gend ist der Kläge­rin die Möglich­keit der Ver­wer­tung in Be­zug auf das mit Kauf­ver­trag von Sep­tem­ber 2006 er­wor­bene Grundstück F-Straße ver­blie­ben. Denn durch die Be­ur­kun­dung der Ver­trags­auf­he­bung mit der Kläge­rin ei­ner­seits so­wie des neuen Kauf­ver­tra­ges mit der K-GmbH an­de­rer­seits in nur ei­ner No­tar­ur­kunde hat die Grundstücks­ei­gentüme­rin als Veräußerer ihre ur­sprüng­li­che Rechts­stel­lung nicht wie­der­er­lan­gen können. Denn sie ist aus ih­rer Übe­reig­nungs­ver­pflich­tung der Kläge­rin ge­genüber erst in dem Au­gen­blick ent­las­sen wor­den, in dem sie hin­sicht­lich der Übe­reig­nung des Grundstücks be­reits wie­der an die K-GmbH als Zwei­ter­wer­ber ge­bun­den ge­we­sen ist.

Auch eine Ver­wer­tung der der Kläge­rin ver­blie­be­nen Rechts­po­si­tion im "ei­ge­nen" (wirt­schaft­li­chen) In­ter­esse hat das Fi­nanz­amt zu Recht be­jaht. Die Ver­wer­tung durch die Per­so­nen, wel­che die Kläge­rin bei der Auf­he­bung ver­tre­ten ha­ben - hier de­ren Ge­schäftsführer H und der von die­sem be­vollmäch­tigte L -, ist ihr als ei­gene zu­zu­rech­nen. Denn diese ha­ben durch ihre Mit­wir­kung an der Wei­ter­veräußerung die aus dem ur­sprüng­li­chen Kauf­ver­trag ver­blie­bene Rechts­po­si­tion zu­gleich als Or­gan bzw. Ver­tre­ter der Zweitkäuferin und de­ren ein­zi­ger Ge­sell­schaf­te­rin ver­wer­tet.

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