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Gutgläubiger lastenfreier Erwerb kann sich auch auf nicht eingetragene Dienstbarkeiten erstrecken

BGH 23.7.2015, V ZB 1/14

Der gutgläubig lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils oder einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit erstreckt sich auch auf nicht eingetragene, jedoch eintragungsbedürftige Dienstbarkeiten an einem Grundstück. Nicht gebuchte Dienstbarkeiten, die an einzelnen Miteigentumsanteilen nicht fortbestehen können, erlöschen dann insgesamt und damit auch im Verhältnis zu den anderen Miteigentümern bzw. Wohnungs- oder Teileigentümern.

Der Sach­ver­halt:
Bei dem Antrag­s­tel­ler han­delt es sich um einen kom­mu­na­len Zweck­ver­band. Die­ser hatte im Januar 2013 unter Bezug­nahme auf eine Lei­tungs- und Anla­gen­be­schei­ni­gung des Land­k­rei­ses die Berich­ti­gung des Grund­buchs durch Ein­tra­gung einer beschränk­ten per­sön­li­chen Dienst­bar­keit für eine Sch­mutz­was­ser­lei­tung auf einem nach dem Lie­gen­schafts­ka­tas­ter bezeich­ne­ten Flur­stück unter Angabe einer Grund­buch­blatt­num­mer bean­tragt.

Das Grund­stück ist in 26 Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten auf­ge­teilt. Bei einer Ein­heit war ein Antrag auf Umsch­rei­bung des Eigen­tums im Februar 2012 ges­tellt und die Ein­tra­gung im glei­chen Monat vor­ge­nom­men wor­den.

Das Grund­buch­amt wies den Antrag zurück. Die Beschwerde des Antrag­s­tel­lers blieb vor dem OLG erfolg­los. Das galt auch für die Rechts­be­schwerde vor dem BGH.

Gründe:
Das Grund­buch­amt hatte den Antrag auf Ein­tra­gung einer Lei­tungs­di­enst­bar­keit zu Recht zurück­ge­wie­sen.

Die Vor­aus­set­zun­gen für eine Berich­ti­gung des Grund­buchs durch Ein­tra­gung einer beschränk­ten per­sön­li­chen Lei­tungs­di­enst­bar­keit lagen nicht vor, da des­sen Unrich­tig­keit nicht nach­ge­wie­sen wor­den war. Das Grund­buch ist in Anse­hung des außer­halb des Grund­buchs ent­stan­de­nen Rechts nur dann unrich­tig, wenn die­ses Recht im Zeit­punkt des Ein­gangs des Berich­ti­gung­s­an­trags noch besteht. Ein Antrag­s­tel­ler, der eine Berich­ti­gung des Grund­buchs nach § 22 Abs. 1 GBO bean­tragt, hat - mit Aus­nahme ganz ent­fernt lie­gen­der, theo­re­ti­scher Mög­lich­kei­ten - lücken­los alles aus­zu­räu­men, was der begehr­ten berich­ti­gen­den Ein­tra­gung ent­ge­gen-ste­hen könnte. Dazu gehört ins­be­son­dere auch die Mög­lich­keit eines las­ten­f­reien gut­gläu­bi­gen Erwerbs.

Die außer­halb des Grund­buchs ent­stan­de­nen, jedoch nicht gebuch­ten beschränk­ten per­sön­li­chen Dienst­bar­kei­ten der Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men kön­nen durch einen gut­gläu­big las­ten­f­reien Erwerb des Grund­stücks nach § 9 Abs. 1 S. 2 GBBerG i.V.m. § 892 Abs. 1 S. 1 BGB erlö­schen. Ein sol­cher gut­gläu­big las­ten­f­reier Erwerb nach § 892 Abs. 1 BGB war hier mög­lich, weil im Februar 2012 - somit nach dem Ablauf der Schutz­frist für die nicht gebuch­ten Rechte - ein Antrag auf Umsch­rei­bung des Eigen­tums in Voll­zug eines nota­ri­el­len Kauf­ver­trags bei dem Grund­buch­amt ein­ge­gan­gen war, die zwei Tage spä­ter erfolgte. Kommt ein gut­gläu­big las­ten­f­reier Erwerb gem. § 892 Abs. 1 BGB in Betracht, darf das Grund­buch­amt das nicht gebuchte Recht im Wege der Grund­buch­be­rich­ti­gung nach § 22 Abs. 1 GBO nur ein­tra­gen, wenn der Antrag­s­tel­ler nach­weist, dass der Erwer­ber die Unrich­tig­keit des Grund­buchs posi­tiv kannte. So etwas hatte der Antrag­s­tel­ler weder vor­ge­tra­gen noch den Nach­weis dafür in der erfor­der­li­chen Form des § 29 Abs. 1 GBO geführt.

Anders wäre es nur gewe­sen, wenn die nicht gebuchte Lei­tungs­di­enst­bar­keit nicht nach § 892 Abs. 1 BGB erlö­schen könnte, solange nicht das belas­tete Grund­stück ins­ge­s­amt, son­dern ledig­lich ein­zelne Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten ver­äu­ßert wer­den. Ob der Erwerb eines Mit­ei­gen­tum­s­an­teils am Grund­stück oder einer Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tums­ein­heit an die­sem - wenn der Erwer­ber in Anse­hung der nicht gebuch­ten Belas­tung am gesam­ten Grund­stück im guten Glau­ben ist - zum Erlö­schen des Rechts führt, ist strei­tig. Die Rechts­frage ist jedoch in dem Sinne zu ent­schei­den, dass der gut­gläu­big las­ten­f­reie Erwerb eines Mit­ei­gen­tum­s­an­teils oder einer Woh­nungs- bzw. Teil­ei­gen­tums­ein­heit sich auch auf nicht ein­ge­tra­gene, jedoch ein­tra­gungs­be­dürf­tige Dienst­bar­kei­ten am Grund­stück erst­reckt. Nicht gebuchte Dienst­bar­kei­ten, die an ein­zel­nen Mit­ei­gen­tum­s­an­tei­len nicht fort­be­ste­hen kön­nen, erlö­schen dann ins­ge­s­amt und damit auch im Ver­hält­nis zu den ande­ren Mit­ei­gen­tü­mern bzw. Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tü­mern.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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