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Gutgläubiger lastenfreier Erwerb kann sich auch auf nicht eingetragene Dienstbarkeiten erstrecken

BGH 23.7.2015, V ZB 1/14

Der gutgläubig las­ten­freie Er­werb ei­nes Mit­ei­gen­tums­an­teils oder ei­ner Woh­nungs- bzw. Teil­ei­gen­tum­sein­heit er­streckt sich auch auf nicht ein­ge­tra­gene, je­doch ein­tra­gungs­bedürf­tige Dienst­bar­kei­ten an einem Grundstück. Nicht ge­buchte Dienst­bar­kei­ten, die an ein­zel­nen Mit­ei­gen­tums­an­tei­len nicht fort­be­ste­hen können, erlöschen dann ins­ge­samt und da­mit auch im Verhält­nis zu den an­de­ren Mit­ei­gentümern bzw. Woh­nungs- oder Teil­ei­gentümern.

Der Sach­ver­halt:
Bei dem An­trag­stel­ler han­delt es sich um einen kom­mu­na­len Zweck­ver­band. Die­ser hatte im Ja­nuar 2013 un­ter Be­zug­nahme auf eine Lei­tungs- und An­la­gen­be­schei­ni­gung des Land­krei­ses die Be­rich­ti­gung des Grund­buchs durch Ein­tra­gung ei­ner be­schränk­ten persönli­chen Dienst­bar­keit für eine Schmutz­was­ser­lei­tung auf einem nach dem Lie­gen­schafts­ka­tas­ter be­zeich­ne­ten Flurstück un­ter An­gabe ei­ner Grund­buch­blatt­num­mer be­an­tragt.

Das Grundstück ist in 26 Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum­sein­hei­ten auf­ge­teilt. Bei ei­ner Ein­heit war ein An­trag auf Um­schrei­bung des Ei­gen­tums im Fe­bruar 2012 ge­stellt und die Ein­tra­gung im glei­chen Mo­nat vor­ge­nom­men wor­den.

Das Grund­buch­amt wies den An­trag zurück. Die Be­schwerde des An­trag­stel­lers blieb vor dem OLG er­folg­los. Das galt auch für die Rechts­be­schwerde vor dem BGH.

Gründe:
Das Grund­buch­amt hatte den An­trag auf Ein­tra­gung ei­ner Lei­tungs­dienst­bar­keit zu Recht zurück­ge­wie­sen.

Die Vor­aus­set­zun­gen für eine Be­rich­ti­gung des Grund­buchs durch Ein­tra­gung ei­ner be­schränk­ten persönli­chen Lei­tungs­dienst­bar­keit la­gen nicht vor, da des­sen Un­rich­tig­keit nicht nach­ge­wie­sen wor­den war. Das Grund­buch ist in An­se­hung des außer­halb des Grund­buchs ent­stan­de­nen Rechts nur dann un­rich­tig, wenn die­ses Recht im Zeit­punkt des Ein­gangs des Be­rich­ti­gungs­an­trags noch be­steht. Ein An­trag­stel­ler, der eine Be­rich­ti­gung des Grund­buchs nach § 22 Abs. 1 GBO be­an­tragt, hat - mit Aus­nahme ganz ent­fernt lie­gen­der, theo­re­ti­scher Möglich­kei­ten - lücken­los al­les aus­zuräumen, was der be­gehr­ten be­rich­ti­gen­den Ein­tra­gung ent­ge­gen-ste­hen könnte. Dazu gehört ins­be­son­dere auch die Möglich­keit ei­nes las­ten­freien gutgläubi­gen Er­werbs.

Die außer­halb des Grund­buchs ent­stan­de­nen, je­doch nicht ge­buch­ten be­schränk­ten persönli­chen Dienst­bar­kei­ten der Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men können durch einen gutgläubig las­ten­freien Er­werb des Grundstücks nach § 9 Abs. 1 S. 2 GBBerG i.V.m. § 892 Abs. 1 S. 1 BGB erlöschen. Ein sol­cher gutgläubig las­ten­freier Er­werb nach § 892 Abs. 1 BGB war hier möglich, weil im Fe­bruar 2012 - so­mit nach dem Ab­lauf der Schutz­frist für die nicht ge­buch­ten Rechte - ein An­trag auf Um­schrei­bung des Ei­gen­tums in Voll­zug ei­nes no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trags bei dem Grund­buch­amt ein­ge­gan­gen war, die zwei Tage später er­folgte. Kommt ein gutgläubig las­ten­freier Er­werb gem. § 892 Abs. 1 BGB in Be­tracht, darf das Grund­buch­amt das nicht ge­buchte Recht im Wege der Grund­buch­be­rich­ti­gung nach § 22 Abs. 1 GBO nur ein­tra­gen, wenn der An­trag­stel­ler nach­weist, dass der Er­wer­ber die Un­rich­tig­keit des Grund­buchs po­si­tiv kannte. So et­was hatte der An­trag­stel­ler we­der vor­ge­tra­gen noch den Nach­weis dafür in der er­for­der­li­chen Form des § 29 Abs. 1 GBO geführt.

An­ders wäre es nur ge­we­sen, wenn die nicht ge­buchte Lei­tungs­dienst­bar­keit nicht nach § 892 Abs. 1 BGB erlöschen könnte, so­lange nicht das be­las­tete Grundstück ins­ge­samt, son­dern le­dig­lich ein­zelne Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum­sein­hei­ten veräußert wer­den. Ob der Er­werb ei­nes Mit­ei­gen­tums­an­teils am Grundstück oder ei­ner Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tum­sein­heit an die­sem - wenn der Er­wer­ber in An­se­hung der nicht ge­buch­ten Be­las­tung am ge­sam­ten Grundstück im gu­ten Glau­ben ist - zum Erlöschen des Rechts führt, ist strei­tig. Die Rechts­frage ist je­doch in dem Sinne zu ent­schei­den, dass der gutgläubig las­ten­freie Er­werb ei­nes Mit­ei­gen­tums­an­teils oder ei­ner Woh­nungs- bzw. Teil­ei­gen­tum­sein­heit sich auch auf nicht ein­ge­tra­gene, je­doch ein­tra­gungs­bedürf­tige Dienst­bar­kei­ten am Grundstück er­streckt. Nicht ge­buchte Dienst­bar­kei­ten, die an ein­zel­nen Mit­ei­gen­tums­an­tei­len nicht fort­be­ste­hen können, erlöschen dann ins­ge­samt und da­mit auch im Verhält­nis zu den an­de­ren Mit­ei­gentümern bzw. Woh­nungs- oder Teil­ei­gentümern.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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