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Grundstückskauf: besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung

BGH 24.1.2014, V ZR 249/12

Ist die Klage auf § 138 BGB gestützt und wird insoweit ein grobes Missverhältnis behauptet, gibt der Kläger damit zu erkennen, dass er sich auf die tatsächliche Vermutung stützen will. Von einem besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, kann bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber oder -unterschreitung von 90% ausgegangen werden.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger hatte im Oktober 2006 gegen­über dem Beklag­ten ein nota­ri­ell beur­kun­de­tes Ange­bot zum Kauf einer Eigen­tums­woh­nung nebst Tief­ga­ra­gen­s­tell­platz für 118.000 € abge­ge­ben. Der Beklagte, der die Woh­nung zwei Monate zuvor für 53.000 € erwor­ben hatte, nahm das Ange­bot an. Unter Beru­fung auf eine sit­ten­wid­rige Über­höh­ung des Kauf­p­rei­ses for­derte der Klä­ger den Beklag­ten dar­auf­hin zur Rüc­k­ab­wick­lung des Ver­tra­ges auf und machte zudem Scha­den­er­satz gel­tend.

LG und OLG wie­sen die Klage ab. Das Beru­fungs­ge­richt ging von einem Ver­kehrs­wert der Woh­nung i.H.v. 65.000 € aus. Ein vom Klä­ger nach­träg­lich ein­ge­hol­tes Pri­vat­gu­t­ach­ten schätzte den Wert hin­ge­gen auf 61.000 €. Auf die Revi­sion des Klä­gers hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Gründe:
Aus­ge­hend von einem beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung hatte das Beru­fungs­ge­richt rechts­feh­ler­haft ange­nom­men, der Klä­ger habe zu den sub­jek­ti­ven Vor­aus­set­zun­gen des wucher­ähn­li­ches Rechts­ge­schäfts nach § 138 Abs. 1 BGB nicht aus­rei­chend vor­ge­tra­gen.

Die bei Vor­lie­gen eines beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis­ses zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung beste­hende Ver­mu­tung für das Vor­lie­gen einer ver­wer­f­li­chen Gesin­nung bef­reit die nach­tei­lig betrof­fene Ver­trag­s­par­tei zwar nicht von der Behaup­tungs­last für das Vor­lie­gen des sub­jek­ti­ven Merk­mals eines wucher­ähn­li­chen Rechts­ge­schäfts. An ihren Vor­trag sind aber keine hohen Anfor­de­run­gen zu stel­len. Sie muss die ver­wer­f­li­che Gesin­nung der ande­ren Ver­trag­s­par­tei nicht aus­drück­lich behaup­ten; es genügt, wenn aus dem Kon­text mit dem Vor­trag zu einem gro­ben objek­ti­ven Miss­ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung ersicht­lich ist, dass sich die davon benach­tei­ligte Ver­trag­s­par­tei auf die dar­aus begrün­dete Ver­mu­tung einer ver­wer­f­li­chen Gesin­nung der ande­ren Ver­trag­s­par­tei beruft.

Ist die Klage auf § 138 BGB gestützt und wird inso­weit ein gro­bes Miss­ver­hält­nis behaup­tet, gibt der Klä­ger damit zu erken­nen, dass er sich auf die tat­säch­li­che Ver­mu­tung stüt­zen will. So war es auch im vor­lie­gen­den Fall. Der Klä­ger hatte seine Klage mit der Sit­ten­wid­rig­keit des Kauf­ver­tra­ges begrün­det. Dar­über hin­aus hatte er sich unter Hin­weis auf die ein­schlä­g­ige Senats­recht­sp­re­chung aus­drück­lich auf die durch ein gro­bes objek­ti­ves Miss­ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung begrün­dete Ver­mu­tung einer ver­wer­f­li­chen Gesin­nung der ande­ren Ver­trag­s­par­tei beru­fen. Eines wei­ter­ge­hen­den Sach­vor­tra­ges bedurfte es somit nicht. Infol­ge­des­sen konnte das ange­foch­tene Urteil kei­nen Bestand haben.

Von einem beson­ders gro­bes Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung, das ohne das Hin­zu­t­re­ten wei­te­rer Umstände den Schluss auf eine ver­wer­f­li­che Gesin­nung des Begüns­tig­ten erlaubt, kann bei Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen grund­sätz­lich erst ab einer Ver­kehrs­wert­über oder -unter­sch­rei­tung von 90% aus­ge­gan­gen wer­den. Das lag bei den vom Beru­fungs­ge­richt zugrunde geleg­ten Wert­ver­hält­nis­sen von 118.000 € zu 65.000 € noch nicht vor. Das Gericht war aber - aus sei­ner Sicht fol­ge­rich­tig - den vom Klä­ger unter Hin­weis auf das nach­träg­lich ein­ge­holte Pri­vat­gu­t­ach­ten, das den Ver­kehrs­wert auf 61.000 € geschätzt hatte und damit zu einer für die Annahme eines beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis­ses aus­rei­chen­den Überteue­rung von 93 % gelangt war, erho­be­nen Ein­wen­dun­gen gegen die in dem Gerichts­gu­t­ach­ten vor­ge­nom­mene Wert­fest­stel­lung nicht nach­ge­gan­gen. Dies wird es nun nach­zu­ho­len haben.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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