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Steuerberatung

Grundstücks-Aufwendungen bei Mieteinkünften aus Nachbargrundstück abzugsfähig?

FG Münster v. 13.8.2019 - 2 K 3686/18 E

Das FG Müns­ter hat sich mit der Frage be­fasst, un­ter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen Auf­wen­dun­gen für ein Grundstück als Wer­bungs­kos­ten bei den Miet­einkünf­ten aus einem be­nach­bar­ten Grundstück ab­zugsfähig sind.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin be­gehrt die Ab­zieh­bar­keit von rd. 59.000 € als Wer­bungs­kos­ten bei ih­ren Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung, § 21 EStG im Streit­jahr 2015. Sie war Ei­gentüme­rin des Grundstücks Flur xx Par­zelle I, aus dem sie Miet­einkünfte er­zielte. Die bei­den südlich die­ser Par­zelle ge­le­ge­nen und im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen, un­be­bau­ten Par­zel­len II und III stan­den eben­falls in ih­rem Ei­gen­tum. Sie wur­den von den Mie­tern als Gar­ten und als Spielfläche mit­be­nutzt. Die Zu­we­gung des Miet­ob­jek­tes (Par­zelle I) zur A-Straße er­folgte über den ge­pflas­ter­ten Weg der Par­zelle IV, wel­che südlich der Par­zel­len II und III liegt. Zu Guns­ten der Par­zel­len I, II und III bzw. zu Las­ten der Par­zelle IV wa­ren ent­spre­chende Grund­dienst­bar­kei­ten (We­ge­recht zum Ge­hen und Fah­ren, Lei­tungs­recht zum An­le­gen und zur In­stand­hal­tung al­ler übli­chen Ver­sor­gungs­leis­tun­gen am west­li­chen Rand auf ei­gene Kos­ten des Begüns­tig­ten) im Grund­buch ein­ge­tra­gen.

West­lich an die Par­zel­len I, II und III grenz­ten die im Ei­gen­tum der Kläge­rin ste­hen­den un­be­bau­ten Par­zel­len V ("Gebäude und Freifläche, B-Str.") und VI ("Weg, B-Str.") an. Diese Par­zel­len hat­ten über die B-Str. (Par­zelle VII) Zu­gang zur A-Straße. Die Par­zel­len I und VI hat­ten da­bei keine ge­mein­same Grenze. Südlich der Par­zelle VI, die ur­sprüng­lich we­der be­fes­tigt noch be­baut war, lag zunächst die bis zur A-Straße rei­chende Par­zelle VIII, wel­che später in die Par­zel­len IX bis XIII auf­ge­teilt wurde. Von die­sen Par­zel­len grenzte nur die Par­zelle IX di­rekt südlich an die Par­zelle VI. In § 7 des Ver­tra­ges vom 25.4.2000 hatte die Kläge­rin beim Er­werb der Par­zelle VI zu Las­ten die­ser Par­zelle die Ein­tra­gung ei­ner Grund­dienst­bar­keit be­wil­ligt und de­ren Ein­tra­gung mit u.a. fol­gen­dem In­halt be­an­tragt: "Der je­wei­lige Ei­gentümer des Grundstücks Ge­mar­kung P, Flur xx, Flurstück VIII ist be­rech­tigt, das Grundstück Ge­mar­kung Flur xx, Flurstück VI in vol­ler Breite und Länge zu be­ge­hen und zu be­fah­ren so­wie vom herr­schen­den Grundstück Re­gen- und Schmutz­was­ser in den Ab­was­ser­ka­nal auf dem die­nen­den Grundstück ein­zu­lei­ten. Die Kos­ten der Her­stel­lung der An­schlüsse zum Ka­nal trägt der Be­rech­tigte, auch die Kos­ten der Un­ter­hal­tung und Wie­der­her­stel­lung der An­schluss­lei­tun­gen, ebenso et­waige Kos­ten der Wie­der­her­stel­lung der We­gefläche nach einem Scha­dens­fall an der Zu­lei­tung." Diese Grund­dienst­bar­keit wurde im Grund­buch ein­ge­tra­gen.

Der Ei­gentümer der Par­zelle IX, Herr N O, stellte hierfür einen Bau­an­trag und teilte sie auf in die Par­zel­len XIV und XV. Diese soll­ten über die Par­zelle VI, die der Kläge­rin wei­ter­hin gehörte, in Rich­tung B-Str. eine Zu­we­gung er­hal­ten. Im Rah­men des Frei­stel­lungs- und Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­rens wei­gerte sich die Kläge­rin, eine Ver­pflich­tungs­erklärung zur Ein­tra­gung ei­ner Bau­last, die der Kreis T als Bau­ge­neh­mi­gungs­behörde ge­for­dert hatte, zur Si­che­rung der Zu­fahrt für die Par­zelle IX ab­zu­ge­ben. Letzt­lich wurde diese Erklärung per Er­satz­vor­nahme un­ter­zeich­net und zi­vil­ge­richt­lich rechtskräftig fest­ge­stellt, dass die Kläge­rin zur Scha­dens­er­satz­leis­tung we­gen verspäte­ter Ab­gabe ei­ner Bau­las­terklärung ver­pflich­tet war. Bezüglich der Höhe des zu leis­ten­den Scha­dens­er­sat­zes schloss die Kläge­rin mit Herrn N O 2015 einen Ver­gleich vor dem OLG.

Im Ein­kom­men­steu­er­be­scheid 2015 setzte das Fi­nanz­amt die Einkünfte der Kläge­rin aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung für das Grundstück mit dem EW-Ak­ten­zei­chen xx1 (A Str. 74 in P, Flurstück I) mit rd. 6.300 € an. Da­bei ließ er die von der Kläge­rin als Wer­bungs­kos­ten erklärte Summe von 60.000 € un­berück­sich­tigt. Die­ser Be­trag setzte sich zu­sam­men aus Scha­dens­er­satz von rd. 94.000 € ab­zgl. Rück­zah­lung von rd. 37.000 €, zzgl. Ober­jus­tiz­kasse rd. 3.300 € ab­zgl. Rück­zah­lung von rd. 1.200 €, rech­ne­ri­sch im Er­geb­nis rd. 59.000 €. Das Fi­nanz­amt meint, die Scha­dens­er­satz­leis­tung stehe nicht mit dem Flurstück I, auf dem sich das Ver­mie­tungs­ob­jekt be­finde, in Zu­sam­men­hang. Die Miet­einkünfte aus die­sem Flurstück würden un­abhängig von den an­de­ren Flurstücken (Nr. V, II, III, VI) er­zielt. Aus den an­de­ren Flurstücken würden keine Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung er­zielt, so dass in­so­fern keine Wer­bungs­kos­ten an­fal­len könn­ten. Die Zu­sam­men­fas­sung der Flurstücke im Grund­steu­er­be­scheid sei un­er­heb­lich. Die Scha­dens­er­satz­leis­tung an Herrn N O stehe aus­schließlich im Zu­sam­men­hang mit dem Flurstück VI.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Die Re­vi­sion zum BFH wurde nicht zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Die als Scha­dens­er­satz­zah­lun­gen für die ver­wei­gerte Ab­gabe der Bau­las­terklärung sind keine Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten der Kläge­rin aus § 21 EStG.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Wer­bungs­kos­ten Auf­wen­dun­gen zur Er­wer­bung, Si­che­rung und Er­hal­tung von Ein­nah­men, die durch die je­wei­lige Er­werbstätig­keit ver­an­lasst sind. Eine sol­che Ver­an­las­sung liegt vor, wenn ein ob­jek­ti­ver Zu­sam­men­hang mit der Er­werbstätig­keit be­steht und wenn die Auf­wen­dun­gen sub­jek­tiv zur Förde­rung der Er­werbstätig­keit getätigt wer­den. Ste­hen Aus­ga­ben in meh­re­ren Ver­an­las­sungs­zu­sam­menhängen, ist zunächst zu prüfen, ob sich die Aus­ga­ben den un­ter­schied­li­chen Ur­sa­chen zu­ord­nen las­sen. Ist eine an­tei­lige Zu­ord­nung nicht möglich, ist der vor­ran­gige Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang maßgeb­lich. Da­nach sind Auf­wen­dun­gen der Ein­kunfts­art zu­zu­ord­nen, die im Vor­der­grund steht und die Be­zie­hun­gen zu den an­de­ren Einkünf­ten verdrängt.

Bei den Einkünf­ten aus § 21 EStG ist da­bei zu berück­sich­ti­gen, dass die Ver­mie­tungs- bzw. Ver­pach­tungstätig­keit stets ob­jekt­be­zo­gen zu be­ur­tei­len ist. Das gilt selbst dann, wenn sich meh­rere Ver­mie­tungs­ob­jekte auf einem Grundstück im zi­vil­recht­li­chen Sinne be­fin­den. Wird ein Grundstück im zi­vil­recht­li­chen Sinne nur teil­weise ver­mie­tet bzw. ver­pach­tet, ist es ein­kom­men­steu­er­lich auch nur in­so­weit ein Ver­mie­tungs- bzw. Ver­pach­tungs­ob­jekt. Im Streit­fall stan­den die Zah­lun­gen im Rah­men des Scha­dens­er­sat­zes an Herrn N O vor­ran­gig in einem en­gen wirt­schaft­li­chen Zu­sam­men­hang zur Par­zelle VI, die die Kläge­rin nicht ver­mie­tet oder ver­pach­tet hatte und für die sie des­halb keine Wer­bungs­kos­ten bei Einkünf­ten aus § 21 EStG ab­zie­hen konnte. Die Kläge­rin war als Ei­gentüme­rin der Par­zelle VI ver­pflich­tet, wie sich aus § 7 des Ver­trags vom 25.4.2000 er­gibt, das Be­ge­hen und Be­fah­ren durch den je­wei­li­gen Ei­gentümer der Par­zelle VIII zu dul­den. Dem hat sie sich durch die Nicht­ab­gabe der Bau­las­terklärung ver­wei­gert; für die da­durch ent­stan­de­nen Schäden hatte sie Herrn N O Er­satz zu leis­ten.

Ein wirt­schaft­li­cher Zu­sam­men­hang der Scha­dens­er­satz­leis­tun­gen mit dem Ver­mie­tungs­ob­jekt Par­zelle I dürfte zwar eben­falls ge­ge­ben sein. Denn die Kläge­rin ver­folgte mit der Nicht­ab­gabe der Bau­las­terklärung das Ziel, sich für die Zu­kunft die Möglich­keit of­fen zu hal­ten, die Par­zelle I mit einem Ka­nal über die Par­zelle VI re­la­tiv kos­tengüns­tig an die Ka­na­li­sa­tion der B-Str. an­zu­schließen. So­lange die Par­zelle VI un­be­fes­tigt war, wäre ein sol­cher Ka­nal­bau ggf. kos­tengüns­ti­ger ge­we­sen, als wenn ein not­wen­di­ger­weise deut­lich länge­rer Ka­nal über die Par­zelle IV, die der Kläge­rin nicht gehörte, hätte ge­baut oder er­wei­tert wer­den müssen. Die­sen Zu­stand wollte sich die Kläge­rin da­durch er­hal­ten, dass sie den Bau ei­ner Zu­we­gung zur Par­zelle VIII bzw. XIV / XV über die Par­zelle VI zu ver­hin­dern ver­suchte, in­dem sie die Bau­las­terklärung nicht ab­gab. Bei wer­ten­der Be­trach­tung vor­ran­gig war je­doch der wirt­schaft­li­che Zu­sam­men­hang der Scha­dens­er­satz­leis­tung mit der Par­zelle VI. Die Kläge­rin hatte ihre Pflich­ten als Ei­gentüme­rin der Par­zelle VI ver­letzt und da­durch die Scha­dens­er­satz­an­sprüche aus­gelöst. Dem­ge­genüber war die Er­neue­rung des Ka­nal­an­schlus­ses für die Par­zelle I von der Kläge­rin zu kei­nem Zeit­punkt kon­kret ge­plant. Im Übri­gen wa­ren der Ka­nal­an­schluss und des­sen et­waige Er­neue­rung für die Par­zelle I je­der­zeit, auch nach Auf­fas­sung der Kläge­rin, über die Par­zelle IV ge­si­chert.

Selbst wenn man nicht von einen vor­ran­gi­gen Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang zwi­schen der Par­zelle VI, die man­gels Ver­mie­tung bzw. Ver­pach­tung nicht zur ein­kom­men­steu­er­li­chen Er­werbs­sphäre der Kläge­rin gehörte, und den Scha­dens­er­satz­leis­tun­gen aus­ge­hen würde, wäre ein Wer­bungs­kos­ten­ab­zug nicht möglich. Er würde schei­tern an der nicht quan­ti­fi­zier­ba­ren an­tei­li­gen Zu­ord­nung der Scha­dens­er­satz­leis­tun­gen zu den be­trof­fe­nen Par­zel­len.

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