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Steuerberatung

Grundstücks-Aufwendungen bei Mieteinkünften aus Nachbargrundstück abzugsfähig?

FG Münster v. 13.8.2019 - 2 K 3686/18 E

Das FG Münster hat sich mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für ein Grundstück als Werbungskosten bei den Mieteinkünften aus einem benachbarten Grundstück abzugsfähig sind.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin begehrt die Abzieh­bar­keit von rd. 59.000 € als Wer­bungs­kos­ten bei ihren Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung, § 21 EStG im Streit­jahr 2015. Sie war Eigen­tü­me­rin des Grund­stücks Flur xx Par­zelle I, aus dem sie Miet­ein­künfte erzielte. Die bei­den süd­lich die­ser Par­zelle gele­ge­nen und im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen, unbe­bau­ten Par­zel­len II und III stan­den eben­falls in ihrem Eigen­tum. Sie wur­den von den Mie­tern als Gar­ten und als Spiel­fläche mit­be­nutzt. Die Zuwe­gung des Miet­ob­jek­tes (Par­zelle I) zur A-Straße erfolgte über den gepflas­ter­ten Weg der Par­zelle IV, wel­che süd­lich der Par­zel­len II und III liegt. Zu Guns­ten der Par­zel­len I, II und III bzw. zu Las­ten der Par­zelle IV waren ent­sp­re­chende Grund­di­enst­bar­kei­ten (Wege­recht zum Gehen und Fah­ren, Lei­tungs­recht zum Anle­gen und zur Instand­hal­tung aller übli­chen Ver­sor­gungs­leis­tun­gen am west­li­chen Rand auf eigene Kos­ten des Begüns­tig­ten) im Grund­buch ein­ge­tra­gen.

West­lich an die Par­zel­len I, II und III grenz­ten die im Eigen­tum der Klä­ge­rin ste­hen­den unbe­bau­ten Par­zel­len V ("Gebäude und Frei­fläche, B-Str.") und VI ("Weg, B-Str.") an. Diese Par­zel­len hat­ten über die B-Str. (Par­zelle VII) Zugang zur A-Straße. Die Par­zel­len I und VI hat­ten dabei keine gemein­same Grenze. Süd­lich der Par­zelle VI, die ursprüng­lich weder befes­tigt noch bebaut war, lag zunächst die bis zur A-Straße rei­chende Par­zelle VIII, wel­che spä­ter in die Par­zel­len IX bis XIII auf­ge­teilt wurde. Von die­sen Par­zel­len grenzte nur die Par­zelle IX direkt süd­lich an die Par­zelle VI. In § 7 des Ver­tra­ges vom 25.4.2000 hatte die Klä­ge­rin beim Erwerb der Par­zelle VI zu Las­ten die­ser Par­zelle die Ein­tra­gung einer Grund­di­enst­bar­keit bewil­ligt und deren Ein­tra­gung mit u.a. fol­gen­dem Inhalt bean­tragt: "Der jewei­lige Eigen­tü­mer des Grund­stücks Gemar­kung P, Flur xx, Flur­stück VIII ist berech­tigt, das Grund­stück Gemar­kung Flur xx, Flur­stück VI in vol­ler Breite und Länge zu bege­hen und zu befah­ren sowie vom herr­schen­den Grund­stück Regen- und Sch­mutz­was­ser in den Abwas­ser­ka­nal auf dem die­nen­den Grund­stück ein­zu­lei­ten. Die Kos­ten der Her­stel­lung der Anschlüsse zum Kanal trägt der Berech­tigte, auch die Kos­ten der Unter­hal­tung und Wie­der­her­stel­lung der Anschluss­lei­tun­gen, ebenso etwaige Kos­ten der Wie­der­her­stel­lung der Wege­fläche nach einem Scha­dens­fall an der Zulei­tung." Diese Grund­di­enst­bar­keit wurde im Grund­buch ein­ge­tra­gen.

Der Eigen­tü­mer der Par­zelle IX, Herr N O, stellte hier­für einen Bau­an­trag und teilte sie auf in die Par­zel­len XIV und XV. Diese soll­ten über die Par­zelle VI, die der Klä­ge­rin wei­ter­hin gehörte, in Rich­tung B-Str. eine Zuwe­gung erhal­ten. Im Rah­men des Frei­stel­lungs- und Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­rens wei­gerte sich die Klä­ge­rin, eine Verpf­lich­tung­s­er­klär­ung zur Ein­tra­gung einer Bau­last, die der Kreis T als Bau­ge­neh­mi­gungs­be­hörde gefor­dert hatte, zur Siche­rung der Zufahrt für die Par­zelle IX abzu­ge­ben. Letzt­lich wurde diese Erklär­ung per Ersatz­vor­nahme unter­zeich­net und zivil­ge­richt­lich rechts­kräf­tig fest­ge­s­tellt, dass die Klä­ge­rin zur Scha­dens­er­satz­leis­tung wegen ver­spä­te­ter Abgabe einer Bau­last­er­klär­ung verpf­lich­tet war. Bezüg­lich der Höhe des zu leis­ten­den Scha­dens­er­sat­zes sch­loss die Klä­ge­rin mit Herrn N O 2015 einen Ver­g­leich vor dem OLG.

Im Ein­kom­men­steu­er­be­scheid 2015 setzte das Finanz­amt die Ein­künfte der Klä­ge­rin aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung für das Grund­stück mit dem EW-Akten­zei­chen xx1 (A Str. 74 in P, Flur­stück I) mit rd. 6.300 € an. Dabei ließ er die von der Klä­ge­rin als Wer­bungs­kos­ten erklärte Summe von 60.000 € unbe­rück­sich­tigt. Die­ser Betrag setzte sich zusam­men aus Scha­dens­er­satz von rd. 94.000 € abzgl. Rück­zah­lung von rd. 37.000 €, zzgl. Ober­jus­tiz­kasse rd. 3.300 € abzgl. Rück­zah­lung von rd. 1.200 €, rech­ne­risch im Ergeb­nis rd. 59.000 €. Das Finanz­amt meint, die Scha­dens­er­satz­leis­tung stehe nicht mit dem Flur­stück I, auf dem sich das Ver­mie­tungs­ob­jekt befinde, in Zusam­men­hang. Die Miet­ein­künfte aus die­sem Flur­stück wür­den unab­hän­gig von den ande­ren Flur­stü­cken (Nr. V, II, III, VI) erzielt. Aus den ande­ren Flur­stü­cken wür­den keine Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung erzielt, so dass inso­fern keine Wer­bungs­kos­ten anfal­len könn­ten. Die Zusam­men­fas­sung der Flur­stü­cke im Grund­steu­er­be­scheid sei uner­heb­lich. Die Scha­dens­er­satz­leis­tung an Herrn N O stehe aus­sch­ließ­lich im Zusam­men­hang mit dem Flur­stück VI.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Die Revi­sion zum BFH wurde nicht zuge­las­sen.

Die Gründe:
Die als Scha­dens­er­satz­zah­lun­gen für die ver­wei­gerte Abgabe der Bau­last­er­klär­ung sind keine Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten der Klä­ge­rin aus § 21 EStG.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Wer­bungs­kos­ten Auf­wen­dun­gen zur Erwer­bung, Siche­rung und Erhal­tung von Ein­nah­men, die durch die jewei­lige Erwerb­s­tä­tig­keit ver­an­lasst sind. Eine sol­che Ver­an­las­sung liegt vor, wenn ein objek­ti­ver Zusam­men­hang mit der Erwerb­s­tä­tig­keit besteht und wenn die Auf­wen­dun­gen sub­jek­tiv zur För­de­rung der Erwerb­s­tä­tig­keit getä­tigt wer­den. Ste­hen Aus­ga­ben in meh­re­ren Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hän­gen, ist zunächst zu prü­fen, ob sich die Aus­ga­ben den unter­schied­li­chen Ursa­chen zuord­nen las­sen. Ist eine antei­lige Zuord­nung nicht mög­lich, ist der vor­ran­gige Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang maß­geb­lich. Danach sind Auf­wen­dun­gen der Ein­kunfts­art zuzu­ord­nen, die im Vor­der­grund steht und die Bezie­hun­gen zu den ande­ren Ein­künf­ten ver­drängt.

Bei den Ein­künf­ten aus § 21 EStG ist dabei zu berück­sich­ti­gen, dass die Ver­mie­tungs- bzw. Ver­pach­tung­s­tä­tig­keit stets objekt­be­zo­gen zu beur­tei­len ist. Das gilt selbst dann, wenn sich meh­rere Ver­mie­tungs­ob­jekte auf einem Grund­stück im zivil­recht­li­chen Sinne befin­den. Wird ein Grund­stück im zivil­recht­li­chen Sinne nur teil­weise ver­mie­tet bzw. ver­pach­tet, ist es ein­kom­men­steu­er­lich auch nur inso­weit ein Ver­mie­tungs- bzw. Ver­pach­tungs­ob­jekt. Im Streit­fall stan­den die Zah­lun­gen im Rah­men des Scha­dens­er­sat­zes an Herrn N O vor­ran­gig in einem engen wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hang zur Par­zelle VI, die die Klä­ge­rin nicht ver­mie­tet oder ver­pach­tet hatte und für die sie des­halb keine Wer­bungs­kos­ten bei Ein­künf­ten aus § 21 EStG abzie­hen konnte. Die Klä­ge­rin war als Eigen­tü­me­rin der Par­zelle VI verpf­lich­tet, wie sich aus § 7 des Ver­trags vom 25.4.2000 ergibt, das Bege­hen und Befah­ren durch den jewei­li­gen Eigen­tü­mer der Par­zelle VIII zu dul­den. Dem hat sie sich durch die Nicht­ab­gabe der Bau­last­er­klär­ung ver­wei­gert; für die dadurch ent­stan­de­nen Schä­den hatte sie Herrn N O Ersatz zu leis­ten.

Ein wirt­schaft­li­cher Zusam­men­hang der Scha­dens­er­satz­leis­tun­gen mit dem Ver­mie­tungs­ob­jekt Par­zelle I dürfte zwar eben­falls gege­ben sein. Denn die Klä­ge­rin ver­folgte mit der Nicht­ab­gabe der Bau­last­er­klär­ung das Ziel, sich für die Zukunft die Mög­lich­keit offen zu hal­ten, die Par­zelle I mit einem Kanal über die Par­zelle VI rela­tiv kos­ten­güns­tig an die Kana­li­sa­tion der B-Str. anzu­sch­lie­ßen. Solange die Par­zelle VI unbe­fes­tigt war, wäre ein sol­cher Kanal­bau ggf. kos­ten­güns­ti­ger gewe­sen, als wenn ein not­wen­di­ger­weise deut­lich län­ge­rer Kanal über die Par­zelle IV, die der Klä­ge­rin nicht gehörte, hätte gebaut oder erwei­tert wer­den müs­sen. Die­sen Zustand wollte sich die Klä­ge­rin dadurch erhal­ten, dass sie den Bau einer Zuwe­gung zur Par­zelle VIII bzw. XIV / XV über die Par­zelle VI zu ver­hin­dern ver­suchte, indem sie die Bau­last­er­klär­ung nicht abgab. Bei wer­ten­der Betrach­tung vor­ran­gig war jedoch der wirt­schaft­li­che Zusam­men­hang der Scha­dens­er­satz­leis­tung mit der Par­zelle VI. Die Klä­ge­rin hatte ihre Pflich­ten als Eigen­tü­me­rin der Par­zelle VI ver­letzt und dadurch die Scha­dens­er­satz­an­sprüche aus­ge­löst. Dem­ge­gen­über war die Erneue­rung des Kanal­an­schlus­ses für die Par­zelle I von der Klä­ge­rin zu kei­nem Zeit­punkt kon­k­ret geplant. Im Übri­gen waren der Kanal­an­schluss und des­sen etwaige Erneue­rung für die Par­zelle I jeder­zeit, auch nach Auf­fas­sung der Klä­ge­rin, über die Par­zelle IV gesi­chert.

Selbst wenn man nicht von einen vor­ran­gi­gen Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang zwi­schen der Par­zelle VI, die man­gels Ver­mie­tung bzw. Ver­pach­tung nicht zur ein­kom­men­steu­er­li­chen Erwerbs­sphäre der Klä­ge­rin gehörte, und den Scha­dens­er­satz­leis­tun­gen aus­ge­hen würde, wäre ein Wer­bungs­kos­ten­ab­zug nicht mög­lich. Er würde schei­tern an der nicht quan­ti­fi­zier­ba­ren antei­li­gen Zuord­nung der Scha­dens­er­satz­leis­tun­gen zu den betrof­fe­nen Par­zel­len.

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