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Steuerberatung

Bundestag beschließt Grundsteuer-Reform

Der Gesetzgeber hat bis Ende des Jahres Zeit, eine Neuregelung zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer vorzulegen. Die erste Hürde dazu ist genommen. Am 18.10.2019 beschloss der Bundestag dazu drei Gesetze.

Das Bun­des­ka­bi­nett brachte am 21.6.2019 Gesetz­ent­würfe zur Neu­re­ge­lung der Grund­steuer ab dem 1.1.2022 in das Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren ein. Am 18.10.2019 wur­den diese mit der jeweils erfor­der­li­chen Mehr­heit im Bun­des­tag besch­los­sen. Am 8.11.2019 wer­den diese vor­aus­sicht­lich dem Bun­des­rat zur Abstim­mung vor­lie­gen.

Bundesregierung beschließt Grundsteuer-Reform© Thinkstock

Mit dem Gesetz zur Reform des Grund­steuer- und Bewer­tungs­rechts (Grund­steuer-Reform­ge­setz) wird insb. die Ermitt­lung des neuen Grund­steu­er­werts, der den bis­he­ri­gen Ein­heits­wert ersetzt, in §§ 218 ff BewG-E gere­gelt. Der Grund­steu­er­wert ist bei

  • unbe­bau­ten Grund­stü­cken durch Mul­ti­p­li­ka­tion der Grund­stücks­fläche mit dem jewei­li­gen Boden­richt­wert bzw. ersatz­weise aus Wer­ten ver­g­leich­ba­rer Flächen,
  • bebau­ten Grund­stü­cken nach einem Ertrags­wert­ver­fah­ren oder einem Sach­wert­ver­fah­ren

zu ermit­telt.

Das Ertrags­wert­ver­fah­ren kommt bei Ein­fa­mi­li­en­häu­s­ern, Zwei­fa­mi­li­en­häu­s­ern, Miet­wohn­grund­stü­cken und Woh­nungs­ei­gen­tum zur Anwen­dung. Dabei ergibt sich der Grund­steu­er­wert aus der Summe des kapi­ta­li­sier­ten Rein­er­trags nach § 253 BewG und des abge­zins­ten Boden­werts nach § 257 BewG. Der Rein­er­trag setzt sich zusam­men aus dem Roh­er­trag des Grund­stücks nach § 254 BewG, der anhand in einer Anlage 39 vor­ge­ge­be­nen monat­li­chen Net­to­kalt­mie­ten je Quad­r­at­me­ter Wohn­fläche, modi­fi­ziert um Zu- und Abschläge nach Miet­ni­ve­au­stu­fen, ermit­telt wird, abzüg­lich der Bewirt­schaf­tungs­kos­ten gemäß § 255 BewG, die auf in einer Anlage 40 vor­ge­ge­be­nen pau­scha­lier­ten Erfah­rungs­sät­zen beru­hen. Der so ermit­telte Rein­er­trag ist mit dem Ver­viel­fäl­ti­ger aus einer Anlage 37 zu kapi­ta­li­sie­ren, der sich aus einem in § 256 BewG vor­ge­ge­be­nen Lie­gen­schafts­zins­satz und der Rest­nut­zungs­dauer des Gebäu­des ergibt. Zur Ermitt­lung des abge­zins­ten Boden­werts ist hier­auf ein Abzin­s­ungs­fak­tor anzu­wen­den, der ebenso anhand des Lie­gen­schafts­zins­sat­zes und der Rest­nut­zungs­dauer des Gebäu­des ermit­telt wird.

Das Sach­wert­ver­fah­ren ist bei Teil­ei­gen­tum, Geschäfts­grund­stü­cken, gemischt genutz­ten Grund­stü­cken und sons­ti­gen bebau­ten Grund­stü­cken zugrunde zu legen und setzt sich aus dem Wert des Gebäu­des (Gebäu­de­sach­wert) und dem Boden­wert zusam­men. Der Boden­wert ent­spricht dem Wert des unbe­bau­ten Grund­stücks (§ 247 BewG). Der Gebäu­de­sach­wert nach § 259 BewG ergibt sich durch Mul­ti­p­li­ka­tion der Nor­mal­her­stel­lungs­kos­ten gemäß einer Anlage 42 mit der Brutto-Grund­fläche des Gebäu­des, wobei eine Alters­wert­min­de­rung in Abzug zu brin­gen ist. Die­ser vor­läu­fige Sach­wert des Grund­stücks ist nach § 260 BewG mit der sich aus einer Anlage 43 erge­ben­den Wert­zahl zu mul­ti­p­li­zie­ren.

Fest­ge­hal­ten wird an dem bis­he­ri­gen drei­stu­fi­gen Ver­fah­ren zur Ermitt­lung der Grund­steuer. So ist der Grund­steu­er­wert erst­mals auf den 1.1.2022 fest­zu­s­tel­len. Der Grund­steu­er­mess­be­trag wird unter Anwen­dung einer gesetz­lich fest­ge­leg­ten Steu­er­mess­zahl, die mit grund­sätz­lich 0,34 ‰ vor­ge­se­hen ist, auf den Grund­steu­er­wert ab 1.1.2025 fest­zu­set­zen. Hier­auf kommt der von den Gemein­den fest­zu­le­gende Hebe­satz zur Anwen­dung.

Mit dem Gesetz zur Ände­rung des Grund­steu­er­ge­set­zes zur Mobi­li­sie­rung von­bau­rei­fen Grund­stü­cken für die Bebau­ung wird den Gemein­den zusätz­lich in § 25 Abs. 5 GrStG die Mög­lich­keit der Fest­le­gung eines - neben den all­ge­mei­nen Hebe­satz - erhöh­ten, ein­heit­li­chen Hebe­sat­zes auf bau­reife Grund­stü­cke in Gebie­ten mit beson­de­rem Woh­nungs­be­darf ein­ge­räumt.

Insb. Bay­ern konnte sich mit sei­ner For­de­rung durch­set­zen: Mit dem Gesetz zur Ände­rung des Grund­ge­set­zes wird neben der grund­sätz­li­chen Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Bun­des eine umfas­sende Abwei­chungs­mög­lich­keit der Län­der für die Grund­steuer fest­ge­schrie­ben. Damit kön­nen die Bun­des­län­der jeweils selbst bestim­men, ob sie umfas­send, teil­weise oder nicht von der vor­ge­se­he­nen ein­heit­li­chen Rege­lung auf Bun­des­e­bene abwei­chen wol­len.

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