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Referentenentwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes

Das BMF versandte am 9.4.2019 den Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts zur Ressortabstimmung. Einige Punkte darin sind allerdings noch in der Diskussion, weshalb noch offen ist, wann das Bundeskabinett sich mit dem Entwurf befassen wird.

Der Refe­ren­ten­ent­wurf basiert auf den Grund­zü­gen, über die sich Bun­des­fi­nanz­mi­nis­ter Olaf Scholz mit den Finanz­mi­nis­tern der Län­der am 14.3.2019 ver­stän­digte. Dem­nach wird - trotz der Ableh­nung insb. sei­tens Bay­ern - an einem wer­t­ab­hän­gi­gen Modell fest­ge­hal­ten. Dazu soll die Bewer­tung von Grund­ver­mö­gen vor­ran­gig nach einem ver­ein­fach­ten Ertrags­wert­ver­fah­ren erfol­gen. Nur wenn die Anwen­dung die­ses Ver­fah­rens nicht in Betracht kommt, soll als Auf­fang­ver­fah­ren eine Bewer­tung anhand eines ver­ein­fach­ten Sach­wert­ver­fah­rens erfol­gen.

Referentenentwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes© Thinkstock

Kon­k­ret vor­ge­se­hen sind u. a. fol­gende Rege­lun­gen:

  • Bei Wohn­grund­stü­cken soll der Gebäu­de­wert auf Basis typi­sie­rend ange­nom­me­ner Net­to­kalt­mie­ten je Quad­r­at­me­ter ermit­telt wer­den. Dazu ent­hält der Refe­ren­ten­ent­wurf in einer Anlage vor­ge­ge­bene Werte, die basie­rend auf den Daten des Sta­tis­ti­schen Bun­de­sam­tes aus dem Mikro­zen­sus für jedes Bun­des­land ermit­telt wur­den. Die Werte vari­ie­ren je nach Gebäu­de­art, Wohn­fläche und Bau­jahr des Gebäu­des. Gemeind­li­chen Miet­ni­ve­au­un­ter­schie­den soll durch Ab- oder Zuschläge Rech­nung getra­gen wer­den. In Groß­s­täd­ten soll ggf. ein wei­te­rer Zuschlag von 10 % erfol­gen. Von dem so ermit­tel­ten Roh­er­trag sol­len pau­scha­lierte, in einer wei­te­ren Anlage vor­ge­ge­bene Bewirt­schaf­tungs­kos­ten abge­zo­gen wer­den. Der sich dadurch erge­bene Rein­er­trag soll mit einem gesetz­lich vor­ge­ge­be­nen Ver­viel­fäl­ti­ger, der sich aus einem Lie­gen­schafts­zins­satz und der Rest­nut­zungs­dauer des Gebäu­des ergibt, kapi­ta­li­siert wer­den. Der Wert des Grund und Bodens soll mit dem abge­zins­ten Boden­wert, der regel­mä­ßig aus den Boden­richt­wer­ten abge­lei­tet wird, berück­sich­tigt wer­den.
  • Für Geschäfts­grund­stü­cke und gemischt genutzte Grund­stü­cke soll auf ein ver­ein­fach­tes Sach­wert­ver­fah­ren zurück­ge­grif­fen wer­den, wenn sich auf dem ört­li­chen Grund­stücks­markt keine übli­che Miete ermit­teln lässt. Der Gebäu­de­sach­wert soll anhand von vor­ge­ge­be­nen Nor­mal­her­stel­lungs­kos­ten ermit­telt wer­den. Zusam­men mit dem Boden­wert ergibt sich der Sach­wert des Grund­stücks, der mit einer vor­ge­ge­be­nen Wert­zahl zu mul­ti­p­li­zie­ren ist.

Fest­ge­hal­ten wird an dem bis­he­ri­gen drei­stu­fi­gen Ver­fah­ren zur Ermitt­lung der Grund­steuer. So soll der Grund­steu­er­wert, der den bis­he­ri­gen Ein­heits­wert ablöst, erst­mals auf den 1.1.2022 fest­ge­s­tellt wer­den. Ansch­lie­ßende Haupt­fest­stel­lun­gen sol­len alle sie­ben Jahre erfol­gen. Der Grund­steu­er­mess­be­trag soll unter Anwen­dung einer gesetz­lich fest­ge­leg­ten Steu­er­mess­zahl auf den Grund­steu­er­wert ab 1.1.2025 fest­ge­setzt wer­den. Um das Ziel einer grund­sätz­li­chen Auf­kom­mens­neu­tra­li­tät der Grund­steuer zu errei­chen, sol­len die bis­he­ri­gen Steu­er­mess­zah­len redu­ziert wer­den. Für den sozia­len Woh­nungs­bau, für kom­mu­nale und genos­sen­schaft­li­che Woh­nungs­ge­sell­schaf­ten sowie für Ver­eine und gemein­nüt­zige Unter­neh­men ist eine wei­tere Min­de­rung der Steu­er­mess­zahl vor­ge­se­hen.

Auf den Grund­steu­er­mess­be­trag soll wei­ter­hin der kom­mu­nale Hebe­satz zur Fest­set­zung der Grund­steuer Anwen­dung fin­den. Mit einem wei­te­ren Refe­ren­ten­ent­wurf zur Ände­rung des Grund­steu­er­ge­set­zes soll den Gemein­den die Mög­lich­keit ein­ge­räumt wer­den, für unbe­baute, aber bau­reife Grund­stü­cke in Gebie­ten mit ange­spann­tem Woh­nungs­markt einen geson­der­ten Hebe­satz fest­zu­set­zen.

Hin­weis

Da Bay­ern bis­lang auf einer ein­fa­che­ren Ermitt­lung der Bemes­sungs­grund­lage der Grund­steuer durch ein wert­un­ab­hän­gi­ges Flächen­mo­dell beharrt, wurde die Auf­nahme einer Öff­nungs­klau­sel in die poli­ti­sche Dis­kus­sion gebracht. Diese würde ein­zel­nen Bun­des­län­dern ein Abwei­chen von der vor­ge­se­he­nen Bewer­tung ermög­li­chen. Eine sol­che Öff­nungs­klau­sel ist im vor­lie­gen­den Refe­ren­ten­ent­wurf nicht ent­hal­ten und wird in der Begrün­dung des Ent­wurfs aus­drück­lich abge­lehnt. 

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