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Steuerberatung

Grundsteuer: Antrag auf Erlass für das Jahr 2020

Die Corona-Krise lässt auch Immobilieneigentümer nicht unberührt. Bei erheblichen Ertragseinbußen in 2020 kann ggf. ein teilweiser Erlass von Grundsteuer erreicht werden.

Ange­sichts der epi­de­mi­schen Aus­b­rei­tung des Coro­na­vi­rus sind Immo­bi­lien­ei­gen­tü­mer häu­fig mit erheb­li­chen Ertrags­ein­bu­ßen kon­fron­tiert, wenn infolge von Betrieb­s­ein­schrän­kun­gen oder Insol­ven­zen auf Mie­ter­seite die Zah­lun­gen des ver­ein­bar­ten Miet­zin­ses aus­b­lei­ben. Glei­cher­ma­ßen kann sich bei eigen­ge­werb­lich genutz­ten Immo­bi­lien eine „Min­de­rung der Aus­nut­zung“ erge­ben. In sol­chen Fäl­len ist zu prü­fen, ob die gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen des § 33 GrStG gege­ben sind und der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer einen Rechts­an­spruch auf Erlass der Grund­steuer hat.

Obwohl die Grund­steuer im Kern unab­hän­gig von den per­sön­li­chen oder wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­sen des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers erho­ben wird, sieht der Gesetz­ge­ber im Falle bebau­ter Grund­stü­cke zur Ver­mei­dung unbil­li­ger Här­ten unter Umstän­den einen teil­wei­sen Erlass der Grund­steuer vor, wenn der Steu­er­schuld­ner von wesent­li­chen Ertrags­min­de­run­gen betrof­fen ist und diese nicht zu ver­t­re­ten hat.

Abhän­gig vom Aus­maß der Ertrags­ein­bu­ßen sind in den engen Gren­zen des § 33 GrStG zwei Erlass-Sze­na­rien vor­ge­se­hen:

  • Min­de­rung des nor­ma­len Roh­er­trags um mehr als 50 %: Grund­steuer­er­lass i. H. v. 25 %
  • Min­de­rung des nor­ma­len Roh­er­trags um 100 %: Grund­steuer­er­lass i. H. v. 50 %

Zur Bestim­mung der Roh­er­trags­min­de­rung wird bei bebau­ten Grund­stü­cken auf die Unter­sch­rei­tung der geschätz­ten übli­chen Jah­res­roh­miete - bezo­gen auf den Erlass­zei­traum - abge­s­tellt. Sofern die Gegen­über­stel­lung mit den tat­säch­lich (noch) erziel­ten Mie­ten eine Redu­zie­rung im Aus­maß von mehr als 50 % ergibt, ist dar­über hin­aus dar­zu­le­gen, dass die Min­de­rung nicht vom Steu­er­schuld­ner zu ver­t­re­ten ist.

Grund­sätz­lich hat der Steu­er­schuld­ner sol­che Umstände nicht zu ver­t­re­ten, die von außen in die Ertrags­lage ein­ge­grif­fen haben und auf deren Ein­tritt oder Nicht­ein­tritt er kei­nen Ein­fluss hatte. Hier­von dürfte bei Corona-beding­ten Ertrags­min­de­run­gen aus­zu­ge­hen sein.

Nicht zu einem Erlass füh­ren dage­gen Umstände, die vom Steu­er­schuld­ner selbst auf Grund freier Wil­lens­ent­sch­lie­ßung her­bei­ge­führt wur­den, bspw. weil im Vor­feld einer Ver­äu­ße­rung Miet­ver­hält­nisse gekün­digt wer­den. Aus die­sem Grund sind bspw. im Falle eines Leer­stan­des und einer dadurch beding­ten Min­de­rung des nor­ma­len Roh­er­trags auch ernst­hafte Ver­mie­tungs­be­müh­un­gen zu einem mark­ge­rech­ten Miet­zins nach­zu­wei­sen (bspw. durch Beauf­tra­gung eines Mak­lers).

Bei eigen­ge­werb­lich genutz­ten Grund­stü­cken gilt als Min­de­rung des nor­ma­len Roh­er­trags die Min­de­rung der Aus­nut­zung des Grund­stücks. Diese kann zunächst bei (teil­wei­sem) Leer­stand eines Gebäu­des gege­ben sein, aber bspw. auch im Falle von Kurz­ar­beit. Hin­sicht­lich des Aus­ma­ßes der Min­de­rung der Aus­nut­zung bedarf es letzt­lich einer ganz­heit­li­chen Beur­tei­lung nach wirt­schaft­li­chen Gesichts­punk­ten, wobei zusätz­lich auf­zu­zei­gen ist, dass die Ein­zie­hung der Grund­steuer nach den wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­sen des betrof­fe­nen Betriebs unbil­lig wäre.

Hin­weis: Ein Erlas­s­an­trag nach § 33 GrStG für das Jahr 2020 ist bis spä­tes­tens zum 31.3.2021 zu stel­len und an die zustän­dige Gemeinde bzw. in den Stadt­staa­ten Ham­burg, Ber­lin und Bre­men an das zustän­dige Finanz­amt zu rich­ten. Damit die teil­weise Rücker­stat­tung der Grund­steuer gelingt, sollte ins­be­son­dere geprüft wer­den, ob alle erfor­der­li­chen Berech­nun­gen und Nach­weise vor­lie­gen.

Auto­ren: Chris­tian Matern, Dr. Robert Lüder, beide bei Ebner Stolz in Ham­burg

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