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Steuerberatung

Grundsteuer: Antrag auf Erlass für das Jahr 2020

Die Corona-Krise lässt auch Im­mo­bi­li­en­ei­gentümer nicht un­berührt. Bei er­heb­li­chen Er­trags­einbußen in 2020 kann ggf. ein teil­wei­ser Er­lass von Grund­steuer er­reicht wer­den.

An­ge­sichts der epi­de­mi­schen Aus­brei­tung des Coro­na­vi­rus sind Im­mo­bi­li­en­ei­gentümer häufig mit er­heb­li­chen Er­trags­einbußen kon­fron­tiert, wenn in­folge von Be­triebs­ein­schränkun­gen oder In­sol­ven­zen auf Mie­ter­seite die Zah­lun­gen des ver­ein­bar­ten Miet­zin­ses aus­blei­ben. Glei­chermaßen kann sich bei ei­gen­ge­werb­lich ge­nutz­ten Im­mo­bi­lien eine „Min­de­rung der Aus­nut­zung“ er­ge­ben. In sol­chen Fällen ist zu prüfen, ob die ge­setz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen des § 33 GrStG ge­ge­ben sind und der Grundstücks­ei­gentümer einen Rechts­an­spruch auf Er­lass der Grund­steuer hat.

Ob­wohl die Grund­steuer im Kern un­abhängig von den persönli­chen oder wirt­schaft­li­chen Verhält­nis­sen des Grundstücks­ei­gentümers er­ho­ben wird, sieht der Ge­setz­ge­ber im Falle be­bau­ter Grundstücke zur Ver­mei­dung un­bil­li­ger Härten un­ter Umständen einen teil­wei­sen Er­lass der Grund­steuer vor, wenn der Steu­er­schuld­ner von we­sent­li­chen Er­trags­min­de­run­gen be­trof­fen ist und diese nicht zu ver­tre­ten hat.

Abhängig vom Ausmaß der Er­trags­einbußen sind in den en­gen Gren­zen des § 33 GrStG zwei Er­lass-Sze­na­rien vor­ge­se­hen:

  • Min­de­rung des nor­ma­len Roh­er­trags um mehr als 50 %: Grund­steu­er­er­lass i. H. v. 25 %
  • Min­de­rung des nor­ma­len Roh­er­trags um 100 %: Grund­steu­er­er­lass i. H. v. 50 %
Zur Be­stim­mung der Roh­er­trags­min­de­rung wird bei be­bau­ten Grundstücken auf die Un­ter­schrei­tung der ge­schätz­ten übli­chen Jah­res­roh­miete - be­zo­gen auf den Er­lass­zeit­raum - ab­ge­stellt. So­fern die Ge­genüber­stel­lung mit den tatsäch­lich (noch) er­ziel­ten Mie­ten eine Re­du­zie­rung im Ausmaß von mehr als 50 % er­gibt, ist darüber hin­aus dar­zu­le­gen, dass die Min­de­rung nicht vom Steu­er­schuld­ner zu ver­tre­ten ist.

Grundsätz­lich hat der Steu­er­schuld­ner sol­che Umstände nicht zu ver­tre­ten, die von außen in die Er­trags­lage ein­ge­grif­fen ha­ben und auf de­ren Ein­tritt oder Nicht­ein­tritt er kei­nen Ein­fluss hatte. Hier­von dürfte bei Corona-be­ding­ten Er­trags­min­de­run­gen aus­zu­ge­hen sein.

Nicht zu einem Er­lass führen da­ge­gen Umstände, die vom Steu­er­schuld­ner selbst auf Grund freier Wil­lens­ent­schließung her­bei­geführt wur­den, bspw. weil im Vor­feld ei­ner Veräußerung Miet­verhält­nisse gekündigt wer­den. Aus die­sem Grund sind bspw. im Falle ei­nes Leer­stan­des und ei­ner da­durch be­ding­ten Min­de­rung des nor­ma­len Roh­er­trags auch ernst­hafte Ver­mie­tungs­bemühun­gen zu einem mark­ge­rech­ten Miet­zins nach­zu­wei­sen (bspw. durch Be­auf­tra­gung ei­nes Mak­lers).

Bei ei­gen­ge­werb­lich ge­nutz­ten Grundstücken gilt als Min­de­rung des nor­ma­len Roh­er­trags die Min­de­rung der Aus­nut­zung des Grundstücks. Diese kann zunächst bei (teil­wei­sem) Leer­stand ei­nes Gebäudes ge­ge­ben sein, aber bspw. auch im Falle von Kurz­ar­beit. Hin­sicht­lich des Ausmaßes der Min­de­rung der Aus­nut­zung be­darf es letzt­lich ei­ner ganz­heit­li­chen Be­ur­tei­lung nach wirt­schaft­li­chen Ge­sichts­punk­ten, wo­bei zusätz­lich auf­zu­zei­gen ist, dass die Ein­zie­hung der Grund­steuer nach den wirt­schaft­li­chen Verhält­nis­sen des be­trof­fe­nen Be­triebs un­bil­lig wäre.

Hin­weis: Ein Er­las­san­trag nach § 33 GrStG für das Jahr 2020 ist bis spätes­tens zum 31.3.2021 zu stel­len und an die zuständige Ge­meinde bzw. in den Stadt­staa­ten Ham­burg, Ber­lin und Bre­men an das zuständige Fi­nanz­amt zu rich­ten. Da­mit die teil­weise Rücker­stat­tung der Grund­steuer ge­lingt, sollte ins­be­son­dere geprüft wer­den, ob alle er­for­der­li­chen Be­rech­nun­gen und Nach­weise vor­lie­gen.

Au­to­ren: Chris­tian Ma­tern, Dr. Ro­bert Lüder, beide bei Eb­ner Stolz in Ham­burg

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