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Gewerbliches Mietrecht: Hohe Energiekosten verstoßen nicht zwangsläufig gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

BGH 18.12.2013, XII ZR 80/12

Die Tatsache, dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, unerheblich, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. Auch das für das Wohnraummietrecht in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB verankerte Wirtschaftlichkeitsgebot führte zu keiner anderen Beurteilung.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklag­ten hat­ten im Februar 2007 Gewer­be­räume der Klä­ge­rin ange­mie­tet. Das Gebäude war bereits zu DDR-Zei­ten errich­tet wor­den. Vor der Über­nahme der Mie­träume wurde das Gebäude von der Klä­ge­rin umfas­send saniert, wobei die bereits vor­han­dene Fern­wärme-Hei­zungs­an­lage und das vor­han­dene Belüf­tungs­sys­tem, die nur zen­tral ein­ge­s­tellt wer­den kön­nen, wie im Miet­ver­trag ver­ein­bart, unve­r­än­dert bei­be­hal­ten wur­den.

Die Beklagte min­derte die Miete für die Monate Juni 2010 und August bis Novem­ber 2010. Sie begrün­dete dies damit, die Hei­zungs- und Belüf­tungs­an­lage sei im Hin­blick auf den gerin­gen Pub­li­kums­ver­kehr in ihren Geschäfts­räu­men über­di­men­sio­niert und könne zudem nicht indi­vi­du­ell und bedarfs­ge­recht ein­ge­s­tellt wer­den. Somit könne die Anlage nicht wirt­schaft­lich betrie­ben wer­den. Außer­dem sei im Rah­men der Sanie­rungs­ar­bei­ten kein aus­rei­chen­der Wär­m­e­schutz geschaf­fen wor­den.

Das LG gab der Klage über­wie­gend statt. Die Beru­fung der Beklag­ten wurde zurück­ge­wie­sen. Auch die zuge­las­sene Revi­sion vor dem BGH blieb erfolg­los.

Gründe:
Es lag kein Man­gel der Miet­sa­che i.S.v. § 536 BGB vor.

Zwar wird ver­ein­zelt die Auf­fas­sung ver­t­re­ten, dass der unwirt­schaft­li­che Betrieb einer tech­nisch feh­ler­f­reien Hei­zungs­an­lage einen Man­gel i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB begrün­den könne. Über­wie­gend wird das Vor­lie­gen eines Man­gels jedoch vern­eint. Dass eine dem ver­trags­ge­mä­ßen Zustand der Miet­sa­che ent­sp­re­chende Hei­zungs- und Belüf­tungs­an­lage hohe Ener­gie­kos­ten ver­ur­sacht, ist dem­nach bei der Beur­tei­lung, ob ein Man­gel der Miet­sa­che vor­liegt, nicht von Bedeu­tung, wenn die Anlage - wie hier - dem bei der Errich­tung des Gebäu­des maß­geb­li­chen tech­ni­schen Stan­dard ent­spricht und feh­ler­f­rei arbei­tet.

Auch das für das Wohn­raum­miet­recht in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ver­an­kerte Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot führte hier zu kei­ner ande­ren Beur­tei­lung. Danach kann die Unwirt­schaft­lich­keit einer tech­nisch feh­ler­f­rei arbei­ten­den Hei­zungs­an­lage zwar bei der Abrech­nung der ent­stan­de­nen Heiz­kos­ten von Bedeu­tung sein. Ein Anspruch des Mie­ters auf Moder­ni­sie­rung einer vor­han­de­nen und den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen ent­sp­re­chen­den Hei­zungs­an­lage lässt sich hier­aus jedoch nicht ablei­ten (BGH Urt. v. 31.10.2007, Az.: VIII ZR 261/06).

Letzt­lich ergab sich eine Man­gel­haf­tig­keit der Miet­sa­che auch nicht dar­aus, dass die Hei­zungs- und Belüf­tungs­an­lage nicht indi­vi­du­ell zu bedie­nen bzw. ein­zu­s­tel­len ist. Denn wie sich aus dem Miet­ver­trag ergab, sollte die bei Ver­trags­schluss bereits vor­han­dene Hei­zungs- und Belüf­tungs­an­lage ohne bau­li­che Ver­än­de­run­gen wei­ter ver­wen­det wer­den. Die von der Klä­ge­rin geschul­dete Anlage beschränkt sich dadurch auf den Zustand, den die Anlage zu die­sem Zeit­punkt auf­wies ein­sch­ließ­lich der vor­han­de­nen Rege­lungs­tech­nik. Das Beru­fungs­ge­richt hatte jedoch auch hier weder fest­ge­s­tellt, dass die zu die­sem Zeit­punkt beste­hende Rege­lungs­tech­nik nicht dem Stand der Tech­nik für eine Fern­wär­me­an­lage ent­sprach noch hatte die Beklagte hierzu ent­sp­re­chen­den Vor­trag gehal­ten.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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