de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

Gewerbliches Mietrecht: Hohe Energiekosten verstoßen nicht zwangsläufig gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

BGH 18.12.2013, XII ZR 80/12

Die Tat­sa­che, dass eine dem ver­trags­gemäßen Zu­stand der Miet­sa­che ent­spre­chende Hei­zungs- und Belüftungs­an­lage hohe En­er­gie­kos­ten ver­ur­sacht, ist bei der Be­ur­tei­lung, ob ein Man­gel der Miet­sa­che vor­liegt, un­er­heb­lich, wenn die An­lage dem bei der Er­rich­tung des Gebäudes maßgeb­li­chen tech­ni­schen Stan­dard ent­spricht und feh­ler­frei ar­bei­tet. Auch das für das Wohn­raum­miet­recht in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ver­an­kerte Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot führte zu kei­ner an­de­ren Be­ur­tei­lung.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­klag­ten hat­ten im Fe­bruar 2007 Ge­wer­beräume der Kläge­rin an­ge­mie­tet. Das Gebäude war be­reits zu DDR-Zei­ten er­rich­tet wor­den. Vor der Über­nahme der Mieträume wurde das Gebäude von der Kläge­rin um­fas­send sa­niert, wo­bei die be­reits vor­han­dene Fernwärme-Hei­zungs­an­lage und das vor­han­dene Belüftungs­sys­tem, die nur zen­tral ein­ge­stellt wer­den können, wie im Miet­ver­trag ver­ein­bart, un­verändert bei­be­hal­ten wur­den.

Die Be­klagte min­derte die Miete für die Mo­nate Juni 2010 und Au­gust bis No­vem­ber 2010. Sie begründete dies da­mit, die Hei­zungs- und Belüftungs­an­lage sei im Hin­blick auf den ge­rin­gen Pu­bli­kums­ver­kehr in ih­ren Ge­schäftsräumen über­di­men­sio­niert und könne zu­dem nicht in­di­vi­du­ell und be­darfs­ge­recht ein­ge­stellt wer­den. So­mit könne die An­lage nicht wirt­schaft­lich be­trie­ben wer­den. Außer­dem sei im Rah­men der Sa­nie­rungs­ar­bei­ten kein aus­rei­chen­der Wärme­schutz ge­schaf­fen wor­den.

Das LG gab der Klage über­wie­gend statt. Die Be­ru­fung der Be­klag­ten wurde zurück­ge­wie­sen. Auch die zu­ge­las­sene Re­vi­sion vor dem BGH blieb er­folg­los.

Gründe:
Es lag kein Man­gel der Miet­sa­che i.S.v. § 536 BGB vor.

Zwar wird ver­ein­zelt die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass der un­wirt­schaft­li­che Be­trieb ei­ner tech­ni­sch feh­ler­freien Hei­zungs­an­lage einen Man­gel i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB begründen könne. Über­wie­gend wird das Vor­lie­gen ei­nes Man­gels je­doch ver­neint. Dass eine dem ver­trags­gemäßen Zu­stand der Miet­sa­che ent­spre­chende Hei­zungs- und Belüftungs­an­lage hohe En­er­gie­kos­ten ver­ur­sacht, ist dem­nach bei der Be­ur­tei­lung, ob ein Man­gel der Miet­sa­che vor­liegt, nicht von Be­deu­tung, wenn die An­lage - wie hier - dem bei der Er­rich­tung des Gebäudes maßgeb­li­chen tech­ni­schen Stan­dard ent­spricht und feh­ler­frei ar­bei­tet.

Auch das für das Wohn­raum­miet­recht in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ver­an­kerte Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot führte hier zu kei­ner an­de­ren Be­ur­tei­lung. Da­nach kann die Un­wirt­schaft­lich­keit ei­ner tech­ni­sch feh­ler­frei ar­bei­ten­den Hei­zungs­an­lage zwar bei der Ab­rech­nung der ent­stan­de­nen Heiz­kos­ten von Be­deu­tung sein. Ein An­spruch des Mie­ters auf Mo­der­ni­sie­rung ei­ner vor­han­de­nen und den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen ent­spre­chen­den Hei­zungs­an­lage lässt sich hier­aus je­doch nicht ab­lei­ten (BGH Urt. v. 31.10.2007, Az.: VIII ZR 261/06).

Letzt­lich er­gab sich eine Man­gel­haf­tig­keit der Miet­sa­che auch nicht dar­aus, dass die Hei­zungs- und Belüftungs­an­lage nicht in­di­vi­du­ell zu be­die­nen bzw. ein­zu­stel­len ist. Denn wie sich aus dem Miet­ver­trag er­gab, sollte die bei Ver­trags­schluss be­reits vor­han­dene Hei­zungs- und Belüftungs­an­lage ohne bau­li­che Verände­run­gen wei­ter ver­wen­det wer­den. Die von der Kläge­rin ge­schul­dete An­lage be­schränkt sich da­durch auf den Zu­stand, den die An­lage zu die­sem Zeit­punkt auf­wies ein­schließlich der vor­han­de­nen Re­ge­lungs­tech­nik. Das Be­ru­fungs­ge­richt hatte je­doch auch hier we­der fest­ge­stellt, dass die zu die­sem Zeit­punkt be­ste­hende Re­ge­lungs­tech­nik nicht dem Stand der Tech­nik für eine Fernwärme­an­lage ent­sprach noch hatte die Be­klagte hierzu ent­spre­chen­den Vor­trag ge­hal­ten.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
  • Um di­rekt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben