de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

Gebäudesanierung: Anschaffungsnahe Herstellungskosten anstelle Sofortabzug

BFH 14.6.2016, IX R 25/14 u.a.

Zu den Aufwendungen i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG gehören unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen und nicht nach Satz 2 der Vorschrift ausdrücklich ausgenommen sind. Hierzu gehören auch Kosten für Schönheitsreparaturen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger der drei Ver­fah­ren erwar­ben Immo­bi­li­en­ob­jekte und gestal­te­ten diese in zeit­li­cher Nähe zur Anschaf­fung um, reno­viert sie und setz­ten sie instand, um sie ansch­lie­ßend zu ver­mie­ten. Dabei wur­den z.B. Wände ein­ge­zo­gen, Bäder erneu­ert, Fens­ter aus­ge­tauscht und ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­rungs­maß­nah­men sowie Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch­ge­führt.

Die Klä­ger mach­ten sofort abzieh­bare Wer­bungs­kos­ten gel­tend. Da die gesam­ten Net­to­kos­ten der Reno­vie­run­gen jeweils 15 Pro­zent der Anschaf­fungs­kos­ten des Gebäu­des über­s­tie­gen, ging das Finanz­amt gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG von sog. "anschaf­fungs­na­hen" Her­stel­lungs­kos­ten aus, die nur im Wege der Abset­zun­gen für Abnut­zung (AfA) über die Nut­zungs­dauer des Gebäu­des ver­teilt steu­er­lich gel­tend gemacht wer­den kön­nen. Nach die­ser Vor­schrift gehö­ren die Auf­wen­dun­gen für Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men zu den Her­stel­lungs­kos­ten eines Gebäu­des, wenn diese inn­er­halb von drei Jah­ren nach des­sen Anschaf­fung durch­ge­führt wer­den und wenn die Net­to­kos­ten (ohne Umsatz­steuer) 15 Pro­zent der Anschaf­fungs­kos­ten des Gebäu­des über­s­tei­gen.

Die Klä­ger machen mit ihren Kla­gen gel­tend, dass jeden­falls die Auf­wen­dun­gen für reine Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren (wie etwa für das Tape­zie­ren und das Strei­chen von Wän­den, Böden, Heiz­kör­pern, Innen- und Außen­tü­ren sowie der Fens­ter) nicht unter den Begriff der "Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men" fal­len könn­ten, son­dern iso­liert betrach­tet wer­den müss­ten. Kos­ten für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren seien mit­hin auch nicht - zusam­men mit ande­ren Kos­ten der Sanie­rung - als "anschaf­fungs­nahe" Her­stel­lungs­kos­ten anzu­se­hen, son­dern dürf­ten als Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abge­zo­gen wer­den.

Das FG wies die Kla­gen ab. Auf die Revi­sio­nen der Klä­ger wur­den die Urteile teil­weise auf­ge­ho­ben und die Sache an das FG zurück­ver­wie­sen.

Die Gründe:
Der Begriff der "Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men" in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG war vor­lie­gend für die Fälle zu kon­k­re­ti­sie­ren, in denen in zeit­li­cher Nähe zur Anschaf­fung neben sons­ti­gen Sanie­rungs­maß­nah­men reine Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch­ge­führt wer­den. Auch diese Auf­wen­dun­gen sind in die anschaf­fungs­na­hen Her­stel­lungs­kos­ten ein­zu­be­zie­hen, so dass inso­weit kein sofor­ti­ger Wer­bungs­kos­ten­ab­zug mög­lich ist.

Denn reine Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sowie Maß­nah­men, die das Gebäude erst betriebs­be­reit (d.h. ver­miet­bar) machen oder die es über den ursprüng­li­chen Zustand hin­aus wesent­lich ver­bes­sern (Luxus­sa­nie­rung) gehö­ren zu den "Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men" i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG. Dies ist mit dem vom Gesetz­ge­ber mit der Rege­lung ver­folg­ten Zweck zu begrün­den, aus Grün­den der Rechts­ve­r­ein­fa­chung und -sicher­heit eine typi­sie­rende Rege­lung zu schaf­fen.

Dem­nach müs­sen nun­mehr grund­sätz­lich sämt­li­che Kos­ten für bau­li­che Maß­nah­men, die im Rah­men einer im Zusam­men­hang mit der Anschaf­fung des Gebäu­des vor­ge­nom­me­nen Sanie­rung anfal­len, zusam­men­ge­rech­net wer­den; eine Seg­men­tie­rung der Gesamt­kos­ten ist nicht zuläs­sig. Über­s­teigt die Gesamt­summe der inn­er­halb von drei Jah­ren ange­fal­le­nen Reno­vie­rungs­kos­ten sodann 15 Pro­zent der Anschaf­fungs­kos­ten des Gebäu­des, kann der Auf­wand nur nach den AfA-Rege­lun­gen abge­schrie­ben wer­den.

Link­hin­weis:

  • Die Voll­texte der Ent­schei­dun­gen sind auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
  • Um direkt zum Voll­text der Ent­schei­dung IX R 25/14 zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
  • Um direkt zum Voll­text der Ent­schei­dung IX R 15/15 zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
  • Um direkt zum Voll­text der Ent­schei­dung IX R 22/15 zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben