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Gebäudesanierung: Anschaffungsnahe Herstellungskosten anstelle Sofortabzug

BFH 14.6.2016, IX R 25/14 u.a.

Zu den Auf­wen­dun­gen i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG gehören un­abhängig von ih­rer han­dels­recht­li­chen Ein­ord­nung sämt­li­che Auf­wen­dun­gen für bau­li­che Maßnah­men, die im Rah­men ei­ner im Zu­sam­men­hang mit der An­schaf­fung des Gebäudes vor­ge­nom­me­nen In­stand­set­zung und Mo­der­ni­sie­rung an­fal­len und nicht nach Satz 2 der Vor­schrift ausdrück­lich aus­ge­nom­men sind. Hierzu gehören auch Kos­ten für Schönheits­re­pa­ra­tu­ren.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger der drei Ver­fah­ren er­war­ben Im­mo­bi­li­en­ob­jekte und ge­stal­te­ten diese in zeit­li­cher Nähe zur An­schaf­fung um, re­no­viert sie und setz­ten sie in­stand, um sie an­schließend zu ver­mie­ten. Da­bei wur­den z.B. Wände ein­ge­zo­gen, Bäder er­neu­ert, Fens­ter aus­ge­tauscht und ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­rungsmaßnah­men so­wie Schönheits­re­pa­ra­tu­ren durch­geführt.

Die Kläger mach­ten so­fort ab­zieh­bare Wer­bungs­kos­ten gel­tend. Da die ge­sam­ten Net­to­kos­ten der Re­no­vie­run­gen je­weils 15 Pro­zent der An­schaf­fungs­kos­ten des Gebäudes über­stie­gen, ging das Fi­nanz­amt gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG von sog. "an­schaf­fungs­na­hen" Her­stel­lungs­kos­ten aus, die nur im Wege der Ab­set­zun­gen für Ab­nut­zung (AfA) über die Nut­zungs­dauer des Gebäudes ver­teilt steu­er­lich gel­tend ge­macht wer­den können. Nach die­ser Vor­schrift gehören die Auf­wen­dun­gen für In­stand­set­zungs- und Mo­der­ni­sie­rungsmaßnah­men zu den Her­stel­lungs­kos­ten ei­nes Gebäudes, wenn diese in­ner­halb von drei Jah­ren nach des­sen An­schaf­fung durch­geführt wer­den und wenn die Net­to­kos­ten (ohne Um­satz­steuer) 15 Pro­zent der An­schaf­fungs­kos­ten des Gebäudes über­stei­gen.

Die Kläger ma­chen mit ih­ren Kla­gen gel­tend, dass je­den­falls die Auf­wen­dun­gen für reine Schönheits­re­pa­ra­tu­ren (wie etwa für das Ta­pe­zie­ren und das Strei­chen von Wänden, Böden, Heizkörpern, In­nen- und Außentüren so­wie der Fens­ter) nicht un­ter den Be­griff der "In­stand­set­zungs- und Mo­der­ni­sie­rungsmaßnah­men" fal­len könn­ten, son­dern iso­liert be­trach­tet wer­den müss­ten. Kos­ten für Schönheits­re­pa­ra­tu­ren seien mit­hin auch nicht - zu­sam­men mit an­de­ren Kos­ten der Sa­nie­rung - als "an­schaf­fungs­nahe" Her­stel­lungs­kos­ten an­zu­se­hen, son­dern dürf­ten als Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ab­ge­zo­gen wer­den.

Das FG wies die Kla­gen ab. Auf die Re­vi­sio­nen der Kläger wur­den die Ur­teile teil­weise auf­ge­ho­ben und die Sa­che an das FG zurück­ver­wie­sen.

Die Gründe:
Der Be­griff der "In­stand­set­zungs- und Mo­der­ni­sie­rungsmaßnah­men" in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG war vor­lie­gend für die Fälle zu kon­kre­ti­sie­ren, in de­nen in zeit­li­cher Nähe zur An­schaf­fung ne­ben sons­ti­gen Sa­nie­rungsmaßnah­men reine Schönheits­re­pa­ra­tu­ren durch­geführt wer­den. Auch diese Auf­wen­dun­gen sind in die an­schaf­fungs­na­hen Her­stel­lungs­kos­ten ein­zu­be­zie­hen, so dass in­so­weit kein so­for­ti­ger Wer­bungs­kos­ten­ab­zug möglich ist.

Denn reine Schönheits­re­pa­ra­tu­ren so­wie Maßnah­men, die das Gebäude erst be­triebs­be­reit (d.h. ver­miet­bar) ma­chen oder die es über den ur­sprüng­li­chen Zu­stand hin­aus we­sent­lich ver­bes­sern (Lu­xus­sa­nie­rung) gehören zu den "In­stand­set­zungs- und Mo­der­ni­sie­rungsmaßnah­men" i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG. Dies ist mit dem vom Ge­setz­ge­ber mit der Re­ge­lung ver­folg­ten Zweck zu begründen, aus Gründen der Rechts­ver­ein­fa­chung und -si­cher­heit eine ty­pi­sie­rende Re­ge­lung zu schaf­fen.

Dem­nach müssen nun­mehr grundsätz­lich sämt­li­che Kos­ten für bau­li­che Maßnah­men, die im Rah­men ei­ner im Zu­sam­men­hang mit der An­schaf­fung des Gebäudes vor­ge­nom­me­nen Sa­nie­rung an­fal­len, zu­sam­men­ge­rech­net wer­den; eine Seg­men­tie­rung der Ge­samt­kos­ten ist nicht zulässig. Über­steigt die Ge­samt­summe der in­ner­halb von drei Jah­ren an­ge­fal­le­nen Re­no­vie­rungs­kos­ten so­dann 15 Pro­zent der An­schaf­fungs­kos­ten des Gebäudes, kann der Auf­wand nur nach den AfA-Re­ge­lun­gen ab­ge­schrie­ben wer­den.

Link­hin­weis:

  • Die Voll­texte der Ent­schei­dun­gen sind auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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