de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

FG Münster: Maklerkosten können Werbungskosten bei Vermietungseinkünften sein

Urteil des FG Münster vom 22.5.2013 - 10 K 3103/10 E

Mak­ler­kos­ten, die im Zu­sam­men­hang mit dem Ver­kauf ei­nes Hau­ses an­fal­len, können Wer­bungs­kos­ten bei Ver­mie­tungs­einkünf­ten sein, die der Steu­er­pflich­tige aus an­de­ren Ob­jek­ten er­zielt. Vor­aus­set­zung dafür ist, dass der Veräußerungs­erlös tatsäch­lich für die Fi­nan­zie­rung der Ver­mie­tungs­ob­jekte ver­wen­det wird, diese Ver­wen­dung von vorn­her­ein be­ab­sich­tigt war und dem­ent­spre­chend z.B. durch ent­spre­chende ver­trag­li­che Be­stim­mun­gen im Kauf­ver­trag endgültig fest­ge­legt wird.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger ver­kaufte ei­nes sei­ner drei Ob­jekte, aus de­nen er Ver­mie­tungs­einkünfte er­zielte, und be­auf­tragte dazu einen Mak­ler. Die Fi­nan­zie­rung der wei­ter­hin vom Kläger ver­mie­te­ten Wohn-/Ge­schäftshäuser war über eine Grund­schuld auf dem veräußer­ten Grundstück ab­ge­si­chert. In dem Ver­trag war fest­ge­legt, dass der Kauf­preis in we­sent­li­chen Tei­len zur Til­gung von Dar­le­hen, die der Fi­nan­zie­rung der bei­den an­de­ren Ver­mie­tungs­ob­jekte dien­ten, ver­wen­det und da­her di­rekt an die fi­nan­zie­ren­den Ban­ken über­wie­sen wer­den sollte.

In­so­weit, als der Kauf­preis an­tei­lig zur Dar­le­hens­til­gung ver­wen­det wurde, sah der Kläger den da­mit zu­sam­menhängen­den Teil der Mak­ler­kos­ten als Wer­bungs­kos­ten bei den Ver­mie­tungs­einkünf­ten an. Das Fi­nanz­amt lehnte einen ent­spre­chen­den Wer­bungs­kos­ten­ab­zug je­doch ab.

Das FG gab er hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage statt. Die Re­vi­sion zum BFH wurde zur Si­che­rung ei­ner ein­heit­li­chen Recht­spre­chung zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Die Mak­ler­kos­ten, die auf­grund der Ob­jekt­veräußerung an­ge­fal­len sind, sind in der vom Kläger gel­tend ge­mach­ten Höhe als Wer­bungs­kos­ten bei sei­nen Einkünf­ten nach § 21 EStG aus den bei­den ver­blie­be­nen Ob­jek­ten zu berück­sich­ti­gen.

Grundsätz­lich bil­den Mak­ler­kos­ten, die auf­grund der Veräußerung ei­nes Ver­mie­tungs­ob­jekts an­fal­len, in glei­cher Weise wie etwa da­durch aus­gelöste Vorfällig­keits­ent­schädi­gun­gen Veräußerungs­kos­ten und gehören da­her dem nicht steu­er­ba­ren Vermögens­be­reich in Be­zug auf das veräußerte Wirt­schafts­gut an, wo­bei eine steu­er­li­che Berück­sich­ti­gung le­dig­lich bei et­wai­gen Einkünf­ten aus § 23 EStG er­fol­gen kann. Der Se­nat hält es je­doch für möglich, dass sol­che Veräußerungs­kos­ten zu­gleich als Geld­be­schaf­fungs­kos­ten im Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang mit ei­ner Einkünf­te­er­zie­lung i.S.v. § 21 EStG durch ein an­de­res Wirt­schafts­gut ste­hen können. In Be­zug auf diese Einkünf­te­er­zie­lung und die­ses Wirt­schafts­gut gehören die Kos­ten dann nicht zum nicht steu­er­ba­ren Vermögens­be­reich.

Der Se­nat knüpft in­so­weit an die Recht­spre­chung des IX. Se­nats des BFH zu auf­grund ei­ner Veräußerung an­fal­len­den Vorfällig­keits­ent­schädi­gun­gen an, wel­che die­ser im Grund­satz eben­falls als Veräußerungs­kos­ten und da­mit dem nicht steu­er­ba­ren Vermögens­be­reich an­gehörend ein­stuft, die er je­doch auf­grund ei­ner Ver­wen­dung des Veräußerungs­erlöses zur Fi­nan­zie­rung ei­nes an­de­ren Ver­mie­tungs­ob­jekts aus­nahms­weise als Geld­be­schaf­fungs­kos­ten und da­mit als Wer­bungs­kos­ten bei die­sem an­sieht Wenn man die­ser Recht­spre­chung folgt, liegt es nahe, durch eine sol­che Veräußerung aus­gelöste Mak­ler­kos­ten in glei­cher Weise zu be­han­deln. Dass eine Vorfällig­keits­ent­schädi­gung ih­rem Cha­rak­ter nach eine größere Nähe zu den Fi­nan­zie­rungs­kos­ten auf­weist als es even­tu­ell bei Mak­ler­kos­ten der Fall ist, kann in­so­weit kei­nen ent­schei­den­den Un­ter­schied aus­ma­chen.

Veräußerungs­kos­ten können also zu­gleich als Geld­be­schaf­fungs­kos­ten im Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang mit der Er­zie­lung von Ver­mie­tungs­einkünf­ten durch ein an­de­res Wirt­schafts­gut ste­hen. Al­ler­dings ist dies nicht aus­nahms­los der Fall, son­dern nur dann, wenn und so­weit der Veräußerungs­erlös - wie im Streit­fall - tatsäch­lich für die Fi­nan­zie­rung der Ver­mie­tungs­ob­jekte ver­wen­det wird und diese Ver­wen­dung von vorn­her­ein be­ab­sich­tigt und im Ver­trag endgültig fest­ge­legt ist.

Link­hin­weis:
nach oben