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FG Münster: Maklerkosten können Werbungskosten bei Vermietungseinkünften sein

Urteil des FG Münster vom 22.5.2013 - 10 K 3103/10 E

Maklerkosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Hauses anfallen, können Werbungskosten bei Vermietungseinkünften sein, die der Steuerpflichtige aus anderen Objekten erzielt. Voraussetzung dafür ist, dass der Veräußerungserlös tatsächlich für die Finanzierung der Vermietungsobjekte verwendet wird, diese Verwendung von vornherein beabsichtigt war und dementsprechend z.B. durch entsprechende vertragliche Bestimmungen im Kaufvertrag endgültig festgelegt wird.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger ver­kaufte eines sei­ner drei Objekte, aus denen er Ver­mie­tungs­ein­künfte erzielte, und beauf­tragte dazu einen Mak­ler. Die Finan­zie­rung der wei­ter­hin vom Klä­ger ver­mie­te­ten Wohn-/Geschäfts­häu­ser war über eine Grund­schuld auf dem ver­äu­ßer­ten Grund­stück abge­si­chert. In dem Ver­trag war fest­ge­legt, dass der Kauf­preis in wesent­li­chen Tei­len zur Til­gung von Dar­le­hen, die der Finan­zie­rung der bei­den ande­ren Ver­mie­tungs­ob­jekte dien­ten, ver­wen­det und daher direkt an die finan­zie­ren­den Ban­ken über­wie­sen wer­den sollte.

Inso­weit, als der Kauf­preis antei­lig zur Dar­le­hens­til­gung ver­wen­det wurde, sah der Klä­ger den damit zusam­men­hän­gen­den Teil der Mak­ler­kos­ten als Wer­bungs­kos­ten bei den Ver­mie­tungs­ein­künf­ten an. Das Finanz­amt lehnte einen ent­sp­re­chen­den Wer­bungs­kos­ten­ab­zug jedoch ab.

Das FG gab er hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Die Revi­sion zum BFH wurde zur Siche­rung einer ein­heit­li­chen Recht­sp­re­chung zuge­las­sen.

Die Gründe:
Die Mak­ler­kos­ten, die auf­grund der Objekt­ve­r­äu­ße­rung ange­fal­len sind, sind in der vom Klä­ger gel­tend gemach­ten Höhe als Wer­bungs­kos­ten bei sei­nen Ein­künf­ten nach § 21 EStG aus den bei­den ver­b­lie­be­nen Objek­ten zu berück­sich­ti­gen.

Grund­sätz­lich bil­den Mak­ler­kos­ten, die auf­grund der Ver­äu­ße­rung eines Ver­mie­tungs­ob­jekts anfal­len, in glei­cher Weise wie etwa dadurch aus­ge­löste Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­d­i­gun­gen Ver­äu­ße­rungs­kos­ten und gehö­ren daher dem nicht steu­er­ba­ren Ver­mö­gens­be­reich in Bezug auf das ver­äu­ßerte Wirt­schafts­gut an, wobei eine steu­er­li­che Berück­sich­ti­gung ledig­lich bei etwai­gen Ein­künf­ten aus § 23 EStG erfol­gen kann. Der Senat hält es jedoch für mög­lich, dass sol­che Ver­äu­ße­rungs­kos­ten zug­leich als Geld­be­schaf­fungs­kos­ten im Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang mit einer Ein­künf­te­er­zie­lung i.S.v. § 21 EStG durch ein ande­res Wirt­schafts­gut ste­hen kön­nen. In Bezug auf diese Ein­künf­te­er­zie­lung und die­ses Wirt­schafts­gut gehö­ren die Kos­ten dann nicht zum nicht steu­er­ba­ren Ver­mö­gens­be­reich.

Der Senat knüpft inso­weit an die Recht­sp­re­chung des IX. Senats des BFH zu auf­grund einer Ver­äu­ße­rung anfal­len­den Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­d­i­gun­gen an, wel­che die­ser im Grund­satz eben­falls als Ver­äu­ße­rungs­kos­ten und damit dem nicht steu­er­ba­ren Ver­mö­gens­be­reich ange­hö­rend ein­stuft, die er jedoch auf­grund einer Ver­wen­dung des Ver­äu­ße­rung­s­er­lö­ses zur Finan­zie­rung eines ande­ren Ver­mie­tungs­ob­jekts aus­nahms­weise als Geld­be­schaf­fungs­kos­ten und damit als Wer­bungs­kos­ten bei die­sem ansieht Wenn man die­ser Recht­sp­re­chung folgt, liegt es nahe, durch eine sol­che Ver­äu­ße­rung aus­ge­löste Mak­ler­kos­ten in glei­cher Weise zu behan­deln. Dass eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­d­i­gung ihrem Cha­rak­ter nach eine grö­ßere Nähe zu den Finan­zie­rungs­kos­ten auf­weist als es even­tu­ell bei Mak­ler­kos­ten der Fall ist, kann inso­weit kei­nen ent­schei­den­den Unter­schied aus­ma­chen.

Ver­äu­ße­rungs­kos­ten kön­nen also zug­leich als Geld­be­schaf­fungs­kos­ten im Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang mit der Erzie­lung von Ver­mie­tungs­ein­künf­ten durch ein ande­res Wirt­schafts­gut ste­hen. Aller­dings ist dies nicht aus­nahms­los der Fall, son­dern nur dann, wenn und soweit der Ver­äu­ße­rung­s­er­lös - wie im Streit­fall - tat­säch­lich für die Finan­zie­rung der Ver­mie­tungs­ob­jekte ver­wen­det wird und diese Ver­wen­dung von vorn­he­r­ein beab­sich­tigt und im Ver­trag end­gül­tig fest­ge­legt ist.

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