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FG Münster: Bloße Rentabilitätsminderung eines vermieteten Objekts reicht für AfaA nicht aus

Urteil des FG Münster vom 24.1.2013 - 11 K 4248/10 E

Nicht jede ekla­tante Er­trags­min­de­rung ei­nes ver­mie­te­ten Ob­jekts recht­fer­tigt Ab­set­zun­gen für eine außer­gewöhn­li­che wirt­schaft­li­che Ab­nut­zung (AfaA). Eine AfaA kommt le­dig­lich dann in Be­tracht, wenn sich bei Be­en­di­gung des Miet­verhält­nis­ses her­aus­stellt, dass das Gebäude we­gen ei­ner auf den bis­he­ri­gen Mie­ter aus­ge­rich­te­ten Ge­stal­tung nur ein­ge­schränkt an Dritte ver­miet­bar ist.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­tei­lig­ten strei­ten darüber, ob im Jahr 2007 (Streit­jahr) eine Ab­set­zung für außer­gewöhn­li­che Ab­nut­zung (AfaA) be­zo­gen auf eine Im­mo­bi­lie der Kläge­rin zulässig ist. Die Kläge­rin ver­mie­tete ein La­den­lo­kal an ein Dis­coun­than­dels­ge­schäft und zwei klei­nere La­den­lo­kale im sel­ben Ob­jekt an an­dere Mie­ter. Nach­dem der Miet­ver­trag mit dem Haupt­mie­ter be­en­det wurde, machte sie im Rah­men ih­rer Ein­kom­men­steu­er­erklärung eine AfaA gel­tend. Das Fi­nanz­amt er­kannte dies nicht an; ein An­satz ei­ner AfaA al­lein auf­grund ei­ner Er­trags­min­de­rung sei un­zulässig.

Die Kläge­rin trug dem­ge­genüber vor, dass es ihr erst nach einem Jahr ge­lun­gen sei, das größere La­den­lo­kal wie­der zu ver­mie­ten, al­ler­dings un­ter Miet­einbußen von etwa 80 Pro­zent. We­gen der Größe, der Lage und des Zu­schnitts sei eine höhere Miete nicht er­ziel­bar. Das Ob­jekt sei auf die Bedürf­nisse des Haupt­mie­ters zu­ge­schnit­ten ge­we­sen und sei we­gen der veränder­ten An­for­de­run­gen des Mark­tes nicht mehr für eine Ver­mie­tung an einen Dis­coun­ter bzw. Ver­brau­cher­markt ge­eig­net.

Das FG wies die Klage ab. Die Re­vi­sion zum BFH wurde zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Das Fi­nanz­amt hat die An­er­ken­nung der strei­ti­gen AfaA zu Recht ver­sagt.

Grundsätz­lich er­for­der­lich für die An­nahme ei­ner AfaA ist eine Be­einträch­ti­gung der Sub­stanz oder zu­min­dest der Nut­zungsmöglich­kei­ten des Wirt­schafts­gu­tes. Ein von außen kom­men­des Er­eig­nis muss un­mit­tel­bar körper­lich auf das Wirt­schafts­gut ein­wir­ken, die Nut­zungsmöglich­keit ei­nes Wirt­schafts­guts muss durch Ein­wir­ken im Zu­sam­men­hang mit sei­ner steu­er­ba­ren Nut­zung ein­ge­schränkt wer­den. Baumängel und selbst er­heb­li­che Ren­ta­bi­litätsmin­de­run­gen recht­fer­ti­gen grundsätz­lich keine AfaA.

Vom Vor­lie­gen ei­ner außer­gewöhn­li­chen Ver­min­de­rung der wirt­schaft­li­chen Nutz­bar­keit oder Ver­wen­dungsmöglich­keit ei­nes Gebäudes kann auch nicht al­lein schon des­halb aus­ge­gan­gen wer­den, weil es auf die be­son­de­ren Bedürf­nisse des Mie­ters zu­ge­schnit­ten ist und bei ei­ner Ver­mie­tung an einen Drit­ten mögli­cher­weise nicht die glei­che Miete er­ziel­bar ist. Je­doch kommt eine AfaA in Be­tracht, wenn sich bei Be­en­di­gung des Miet­verhält­nis­ses her­aus­stellt, dass das Gebäude we­gen ei­ner auf den bis­he­ri­gen Mie­ter aus­ge­rich­te­ten Ge­stal­tung nur ein­ge­schränkt an Dritte ver­miet­bar ist.

Vor­lie­gend stel­len die geänder­ten An­for­de­run­gen an den Dis­coun­than­del kein außer­gewöhn­li­ches Er­eig­nis dar, das zu ei­ner Nut­zungs­ein­schränkung des Ob­jekts führt, da sich in al­len Bran­chen ty­pi­scher­weise die An­for­de­run­gen ändern. Zu­dem ist je­des Miet­ob­jekt in sei­ner Ge­stal­tung auf einen be­stimm­ten Kun­den­kreis zu­ge­schnit­ten. Die in­so­weit of­fen­bare Ren­ta­bi­litätseinbuße al­lein recht­fer­tigt keine AfaA, denn sie re­sul­tiert nicht dar­aus, dass das Ob­jekt der Kläge­rin we­gen ei­ner auf die bis­he­rige Haupt­mie­te­rin aus­ge­rich­te­ten Ge­stal­tung nach de­ren Aus­zug nur noch ein­ge­schränkt an Dritte ver­miet­bar ist. Viel­mehr sind die Schwie­rig­kei­ten der Kläge­rin, das Ob­jekt nach dem Aus­zug der Haupt­mie­te­rin er­neut zum ur­sprüng­li­chen Miet­preis zu ver­mie­ten, vor­nehm­lich auf ver­schie­dene an­dere Umstände - etwa Lage und hin­zu­ge­kom­mene Kon­kur­renz - zurück­zuführen.

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