de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

FG Münster: Bloße Rentabilitätsminderung eines vermieteten Objekts reicht für AfaA nicht aus

Urteil des FG Münster vom 24.1.2013 - 11 K 4248/10 E

Nicht jede eklatante Ertragsminderung eines vermieteten Objekts rechtfertigt Absetzungen für eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung (AfaA). Eine AfaA kommt lediglich dann in Betracht, wenn sich bei Beendigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass das Gebäude wegen einer auf den bisherigen Mieter ausgerichteten Gestaltung nur eingeschränkt an Dritte vermietbar ist.

Der Sach­ver­halt:
Die Betei­lig­ten strei­ten dar­über, ob im Jahr 2007 (Streit­jahr) eine Abset­zung für außer­ge­wöhn­li­che Abnut­zung (AfaA) bezo­gen auf eine Immo­bi­lie der Klä­ge­rin zuläs­sig ist. Die Klä­ge­rin ver­mie­tete ein Laden­lo­kal an ein Dis­co­unt­han­dels­ge­schäft und zwei klei­nere Laden­lo­kale im sel­ben Objekt an andere Mie­ter. Nach­dem der Miet­ver­trag mit dem Haupt­mie­ter been­det wurde, machte sie im Rah­men ihrer Ein­kom­men­steue­r­er­klär­ung eine AfaA gel­tend. Das Finanz­amt erkannte dies nicht an; ein Ansatz einer AfaA allein auf­grund einer Ertrags­min­de­rung sei unzu­läs­sig.

Die Klä­ge­rin trug dem­ge­gen­über vor, dass es ihr erst nach einem Jahr gelun­gen sei, das grö­ßere Laden­lo­kal wie­der zu ver­mie­ten, aller­dings unter Miet­ein­bu­ßen von etwa 80 Pro­zent. Wegen der Größe, der Lage und des Zuschnitts sei eine höhere Miete nicht erziel­bar. Das Objekt sei auf die Bedürf­nisse des Haupt­mie­ters zuge­schnit­ten gewe­sen und sei wegen der ver­än­der­ten Anfor­de­run­gen des Mark­tes nicht mehr für eine Ver­mie­tung an einen Dis­co­un­ter bzw. Ver­brau­cher­markt geeig­net.

Das FG wies die Klage ab. Die Revi­sion zum BFH wurde zuge­las­sen.

Die Gründe:
Das Finanz­amt hat die Aner­ken­nung der strei­ti­gen AfaA zu Recht ver­sagt.

Grund­sätz­lich erfor­der­lich für die Annahme einer AfaA ist eine Beein­träch­ti­gung der Sub­stanz oder zumin­dest der Nut­zungs­mög­lich­kei­ten des Wirt­schafts­gu­tes. Ein von außen kom­men­des Ereig­nis muss unmit­tel­bar kör­per­lich auf das Wirt­schafts­gut ein­wir­ken, die Nut­zungs­mög­lich­keit eines Wirt­schafts­guts muss durch Ein­wir­ken im Zusam­men­hang mit sei­ner steu­er­ba­ren Nut­zung ein­ge­schränkt wer­den. Bau­män­gel und selbst erheb­li­che Ren­ta­bi­li­täts­min­de­run­gen recht­fer­ti­gen grund­sätz­lich keine AfaA.

Vom Vor­lie­gen einer außer­ge­wöhn­li­chen Ver­min­de­rung der wirt­schaft­li­chen Nutz­bar­keit oder Ver­wen­dungs­mög­lich­keit eines Gebäu­des kann auch nicht allein schon des­halb aus­ge­gan­gen wer­den, weil es auf die beson­de­ren Bedürf­nisse des Mie­ters zuge­schnit­ten ist und bei einer Ver­mie­tung an einen Drit­ten mög­li­cher­weise nicht die glei­che Miete erziel­bar ist. Jedoch kommt eine AfaA in Betracht, wenn sich bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses her­aus­s­tellt, dass das Gebäude wegen einer auf den bis­he­ri­gen Mie­ter aus­ge­rich­te­ten Gestal­tung nur ein­ge­schränkt an Dritte ver­miet­bar ist.

Vor­lie­gend stel­len die geän­der­ten Anfor­de­run­gen an den Dis­co­unt­han­del kein außer­ge­wöhn­li­ches Ereig­nis dar, das zu einer Nut­zung­s­ein­schrän­kung des Objekts führt, da sich in allen Bran­chen typi­scher­weise die Anfor­de­run­gen ändern. Zudem ist jedes Miet­ob­jekt in sei­ner Gestal­tung auf einen bestimm­ten Kun­den­kreis zuge­schnit­ten. Die inso­weit offen­bare Ren­ta­bi­li­täts­ein­buße allein recht­fer­tigt keine AfaA, denn sie resul­tiert nicht dar­aus, dass das Objekt der Klä­ge­rin wegen einer auf die bis­he­rige Haupt­mie­te­rin aus­ge­rich­te­ten Gestal­tung nach deren Aus­zug nur noch ein­ge­schränkt an Dritte ver­miet­bar ist. Viel­mehr sind die Schwie­rig­kei­ten der Klä­ge­rin, das Objekt nach dem Aus­zug der Haupt­mie­te­rin erneut zum ursprüng­li­chen Miet­preis zu ver­mie­ten, vor­nehm­lich auf ver­schie­dene andere Umstände - etwa Lage und hin­zu­ge­kom­mene Kon­kur­renz - zurück­zu­füh­ren.

Link­hin­weis:

nach oben